Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства" был внесен в Госдуму несколько недель назад, сообщил "Ъ" один из инициаторов законопроекта, депутат Госдумы Александр Коган.
Новый законопроект позволит подвести под действия закона N 214 "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" все финансовые схемы, которые используются застройщиками для привлечения средств покупателей на разных стадиях строительства дома, отмечает господин Коган. Также депутаты предлагают отменить НДС, который по 214-ФЗ обязан выплачивать застройщик с каждого заключенного договора.
Сегодня на рынке наибольшее распространение получили две схемы, позволяющие застройщикам обойти 214-ФЗ,-- вексельная схема и договор предварительной купли-продажи. По данным Федеральной регистрационной службы, в 2006 году по всей России было заключено 58,55 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что составляет около 17%
от общего объема построенного жилья. Общая сумма заключенных договоров составляет 165,42 млрд руб. По словам руководителя IRN Олега Репченко, в Москве по 214-ФЗ заключаются лишь 10% сделок, в то время как на вексельные схемы и предварительные договоры приходится по 45%.
Номиналом векселя устанавливается стоимость квартиры, планируемая дата сдачи дома в эксплуатацию устанавливается в качестве срока погашения векселя. "При этом компании не дают никаких гарантий, что покупатели получат квартиры в счет погашения векселей",-- говорит Александр Коган.
В предварительном договоре купли-продажи застройщик обещает заключить окончательный договор с покупателем к моменту завершения строительства и госрегистрации жилья. При этом предварительный договор компании подписывают только после того, как покупатель в виде предоплаты равными долями внесет всю стоимость квартиры. В случае
нарушения застройщиком условий договора покупатель не может разорвать контракт. Продавец же, напротив, даже за недельную просрочку платежей может отказаться выполнять условия предварительного договора и потребовать от покупателя неустойку -- 10% от внесенной суммы.
Девелоперы утверждают, что использовать вексельные схемы и предварительные договоры их заставляют жесткие условия,
зафиксированные в 214-ФЗ. "Недавно в Ростове-на-Дону мы выплатили дольщикам 7 млн руб., так как построенный нами по 214-ФЗ дом вовремя не прошел госкомиссию",-- приводит пример коммерческий директор "Снегири девелопмент" Дмитрий Шмелев. "Поправки в 214-ФЗ приведут к ужесточению требований со стороны банков-заемщиков, которые на фоне
кризиса ликвидности и так практически не выдают кредиты девелоперам",-- настроен пессимистично президент корпорации
"Главстрой" и Национальной ассоциации девелопмента Артур Маркарян. С ним соглашается заместитель гендиректора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова: "По 214-ФЗ банк несет солидарную ответственность с застройщиком перед дольщиками за неисполнение обязательств". К тому же, по ее словам, 214-ФЗ предусматривает расторжение договора по
инициативе дольщиков, что может повлечь за собой массовый срыв сделок и, соответственно, проблемы с финансированием проекта.
Халиль Ъ-Аминов
Новый законопроект позволит подвести под действия закона N 214 "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" все финансовые схемы, которые используются застройщиками для привлечения средств покупателей на разных стадиях строительства дома, отмечает господин Коган. Также депутаты предлагают отменить НДС, который по 214-ФЗ обязан выплачивать застройщик с каждого заключенного договора.
Сегодня на рынке наибольшее распространение получили две схемы, позволяющие застройщикам обойти 214-ФЗ,-- вексельная схема и договор предварительной купли-продажи. По данным Федеральной регистрационной службы, в 2006 году по всей России было заключено 58,55 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что составляет около 17%
от общего объема построенного жилья. Общая сумма заключенных договоров составляет 165,42 млрд руб. По словам руководителя IRN Олега Репченко, в Москве по 214-ФЗ заключаются лишь 10% сделок, в то время как на вексельные схемы и предварительные договоры приходится по 45%.
Номиналом векселя устанавливается стоимость квартиры, планируемая дата сдачи дома в эксплуатацию устанавливается в качестве срока погашения векселя. "При этом компании не дают никаких гарантий, что покупатели получат квартиры в счет погашения векселей",-- говорит Александр Коган.
В предварительном договоре купли-продажи застройщик обещает заключить окончательный договор с покупателем к моменту завершения строительства и госрегистрации жилья. При этом предварительный договор компании подписывают только после того, как покупатель в виде предоплаты равными долями внесет всю стоимость квартиры. В случае
нарушения застройщиком условий договора покупатель не может разорвать контракт. Продавец же, напротив, даже за недельную просрочку платежей может отказаться выполнять условия предварительного договора и потребовать от покупателя неустойку -- 10% от внесенной суммы.
Девелоперы утверждают, что использовать вексельные схемы и предварительные договоры их заставляют жесткие условия,
зафиксированные в 214-ФЗ. "Недавно в Ростове-на-Дону мы выплатили дольщикам 7 млн руб., так как построенный нами по 214-ФЗ дом вовремя не прошел госкомиссию",-- приводит пример коммерческий директор "Снегири девелопмент" Дмитрий Шмелев. "Поправки в 214-ФЗ приведут к ужесточению требований со стороны банков-заемщиков, которые на фоне
кризиса ликвидности и так практически не выдают кредиты девелоперам",-- настроен пессимистично президент корпорации
"Главстрой" и Национальной ассоциации девелопмента Артур Маркарян. С ним соглашается заместитель гендиректора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова: "По 214-ФЗ банк несет солидарную ответственность с застройщиком перед дольщиками за неисполнение обязательств". К тому же, по ее словам, 214-ФЗ предусматривает расторжение договора по
инициативе дольщиков, что может повлечь за собой массовый срыв сделок и, соответственно, проблемы с финансированием проекта.
Халиль Ъ-Аминов
SIA.RU: Главное
