Финансовый кризис не обошел и рынок недвижимости. Цены на жилье и коммерческие объекты идут вниз. Тем не менее управляющие фондами считают, что инвестиции в недвижимость более защищены, чем инвестиции в фондовый рынок. И в первую очередь выделяют рентные фонды, способные приносить пайщикам регулярный доход.
За последние три месяца Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала правила трех десятков паевых фондов недвижимости. В настоящее время, по данным Национальной лиги управляющих, действуют около 360 ПИФов недвижимости, стоимость чистых активов которых приближается к 280 млрд руб. Тем самым управляющие готовы предлагать потенциальным клиентам инструменты для инвестирования в недвижимость даже в условиях финансового кризиса. Так, по данным сайта irn.ru, с начала года средние цены на московскую недвижимость выросли на 38% в долларовом выражении. Вместе с тем последние два календарных месяца наблюдается снижение цен на 5,7% в долларах. Еще больше спад в офисной недвижимости.
Эти цифры существенно отличаются от падения фондовых рынков. За октябрь--ноябрь индекс РТС упал на 45%, с начала года его падение превысило 71%.
Несмотря на ожидания дальнейшего снижения цен (в начале декабря, по данным irn.ru, они составили чуть более 3% за месяц), управляющие считают рынок недвижимости устойчивым к катаклизмам. При выборе фонда инвесторам необходимо оценивать два критерия: команду, которая управляет фондом, и перспективы самого фонда. Как поясняет глава департамента инвестиций в недвижимость УК "Ренессанс Капитал" Екатерина Константинова, "решения по фондам, которые были зарегистрированы в последние два-три месяца, были приняты еще весной или летом этого года, когда на рынке недвижимости и на финансовом рынке была другая ситуация".
Необходимо выяснить, как изменилась команда в нынешних условиях, коснулось ли ее сокращение штатов. Обязательно следует обратить внимание на горизонт инвестирования фонда. Срок деятельности фонда должен быть не меньше трех-пяти лет.
Наиболее привлекательными для инвестиций управляющие в настоящее время выделяют рентные фонды. В нынешней ситуации они обеспечивают регулярный доход пайщику благодаря рентным платежам. В перспективе стоимость пая может увеличиваться и благодаря росту стоимости самой недвижимости, однако в ближайшее время это маловероятно. По оценке
управляющего директора группы управляющих компаний "Уралсиб" Салавата Халилова, доходность по рентным фондам может составить 18-20% исходя из нынешней цены приобретения. Екатерина Константинова оценивает доход в 10-20% годовых. Она отмечает, что в таких фондах отсутствуют девелоперские риски, связанные с задержкой строительства, изменением стоимости строительства и т. п. Тем не менее необходимо изучить, кто является арендатором объектов.
В отношении девелоперских фондов такой определенности у управляющих нет. Потенциально они могут обеспечить весьма высокий доход особенно в условиях нынешней конъюнктуры, когда строительные объекты могут приобретаться с большим дисконтом. По мнению Салавата Халилова, по таким объектам можно получить доход до 40% годовых. Роман Шемендюк
считает, что приобретенная в настоящее время с дисконтом жилая недвижимость может принести 30% годовых. По мнению Екатерины Константиновой, "даже если в фонд куплены квартиры оптом с большой скидкой, нет уверенности, что через шесть-девять месяцев цена реализации будет существенно выше".По мнению госпожи Константиновой, на сегмент девелоперской недвижимости стоит обратить внимание через шесть-девять месяцев. Тогда ситуация на строительном рынке прояснится и можно будет оценивать перспективы развития рынка.
При анализе объектов инвестиций фонда управляющие советуют инвесторам обратить внимание на степень их готовности. Покупать паи фонда целесообразно либо при 100% готовности его объектов, либо когда осталось 5-15% до ввода объекта в эксплуатацию.
Управляющие считают, что сейчас следует воздержаться от вложений в фонды, занимающиеся строительством промышленной недвижимости или офисов. По словам Салавата Халилова, "в условиях финансового кризиса стоимость этой недвижимости будет снижаться из-за снижения спроса со стороны потенциальных покупателей -- финансовых и промышленных компаний, которые снижают инвестиции". Об этом свидетельствуют и оценки аналитиков irn.ru.
Дмитрий Ъ-Ладыгин
SIA.RU: Главное
