Олег Тириков, генеральный директор девелоперской компании ООО «Земля Сибири»: «В апреле 2008 года мы на полном ходу врезались -- другого слова не подберу -- в кризис. Девелоперы оказались вторыми в очереди пострадавших, сразу за финансистами». Рубрика "Популярные финансы"

 

 

 

"В апреле 2008 года мы на полном ходу врезались -- другого слова не подберу -- в кризис. Девелоперы оказались вторыми в очереди пострадавших, сразу за финансистами. На тот момент у нас на строительную и девелоперскую компании было оформлено несколько кредитов. И тут встали продажи в нашем жилом комплексе в Солнечном. Стройку пришлось на время заморозить.

 

Другой наш проект -- торгово-офисный комплекс «Байкал Стар» -- финансировался как раз на средства от продаж в жилом строительстве. Но в отличие от стройки формирование закрытого ПИФа недвижимости «Байкал Стар», который мы создали в конце прошлого года, так просто не поставишь на паузу. В то время только уставной капитал УК должен был составлять не менее 31 млн руб, сейчас норматив увеличен до 41 млн руб. Часть уставного капитала пришлось внести кредитными средствами, т.к. мы торопились получить лицензию.

 

С января 2008 года мы еще ждали новых законодательных актов, тормозивших регистрацию закрытых ПИФов недвижимости. И только в сентябре прошлого года необходимые изменения в закон, наконец, были внесены, пришла пора регистрировать ПИФ. Стоимость активов нашего фонда вместе с землей мы заявили на уровне 670 млн руб. Стоит ли говорить о том, что иностранные инвесторы к тому времени уже разбежались, а наши затаились. В конце концов, мы приняли тяжелейшее в условиях кризиса решение -- формировать фонд из собственных средств, поскольку нельзя было упускать время. Да и наши аналитики из швейцарской компании Swiss Realty постоянно напоминали, что когда крупные инвесторы вернутся в игру, а они рано или поздно вернутся,  предпочтение отдадут проекту с уже готовым фондом. В итоге мы занялись доработкой проекта «Байкал Стар» и параллельно готовились к новому строительному сезону.

 

Месяц назад мы разморозили стройку в Солнечном: привлекли к проекту нового подрядчика, уже на условиях долевого строительства. Примечательно, что сначала подрядчик сетовал на то, что мы торопимся и надо подождать, когда вернется устойчивый спрос на новостройки. Однако я знал на тот момент, что уже в январе инвесторы начали потихоньку скупать подешевевшие квартиры. При этом на рынке был (и есть) дефицит предложений высокой степени готовности. Сейчас мой подрядчик сетует на то, что приступать к строительству надо было на месяц раньше.

 

Что касается взаимоотношений с банками, то кризис стал лакмусовой бумажкой для наших банков-партнеров. К примеру, ВТБ-24, в котором мы брали в 2007 году кредит на развитие бизнеса, сам предложил провести реструктуризацию займа в сложное для нас время. Когда возникла критическая ситуация и я уже буквально поднял телефонную трубку, чтобы сообщить о задержке по оплате, банк позвонил сам и предложил отсрочку по выплате основного долга на полгода. Оказалось, что специалисты банка внимательно отслеживали показатели доходности заемщиков и, предвидя их трудности, сами делали первый шаг. Честно скажу, лояльность банка была очень своевременна. Это компенсировало те негативные моменты, которые у нас возникали раньше. Ведь ВТБ-24 банк с госучастием, и его отношение к клиентам несколько иное, чем в банках коммерческих. К примеру, однажды мы запросили в ВТБ24 кредит, нам позвонили из его московского офиса и сказали следующее: специалисты посмотрели финансовую отчетность вашей компании, прибыль за такой-то период составила столько-то миллионов рублей, зачем вам еще деньги?

 

Ну что тут скажешь? Мы стали искать другой банк, и в том же 2007 году Балтийский банк предложил нам VIP-пакет: несколько видов кредитных и депозитных продуктов, счета. Все на эксклюзивных условиях. Раскрывать их не буду, но предложение нам понравилось. Туда перешли несколько моих компаний, компании моих партнеров. Я лично взял там два кредита: автокредит в долларах под 9% годовых и крупный ипотечный заем в рублях под 13% годовых. Была открыта кредитная линия на мое имя, но с целью финансировать бизнес. На тот момент в банке были, пожалуй, самые низкие ставки по кредитам в Иркутске.

 

Прошлой осенью обратился в банк с просьбой об отсрочке платежа или реструктуризации одного из займов. Безрезультатно. Существенных просрочек в результате удалось избежать: задерживал иногда платежи на несколько дней, максимум -- на неделю. Но отношения с банком стали натянутыми, чего и следовало ожидать. Им ведь приходилось резервировать средства на сумму моего долга каждый раз при задержке платежа. Так что, я их понимаю.

 

Тем не менее, разочаровал один момент. Той же «черной» осенью подоспело время продлевать кредитную линию в Балтийском банке. Управляющий сказал: «Без проблем! Нужно только погасить тело кредита, мы закроем текущую линию и тут же откроем новую». По условиям этого продукта я гасил ежемесячно процент за пользование кредитом, а сумму займа -- тело кредита -- должен был выплатить по закрытии кредитной линии. Я в спешном порядке собрал нужную сумму, даже занимал у друзей, предупредив, что на несколько дней. Погасил кредит. Но новую кредитную линию мне так и не открыли. Ощущения, когда вас обманывают, не самые приятные.

 

К слову, формировать кредитную историю мы начали задолго до 2007 года. Лет пять назад я начал брать первые кредиты, оформлять первые кредитные карты. Займы я погашал без задержек, часто досрочно. Для того, чтобы иметь идеальную кредитную историю, когда придет время брать серьезные займы. На тот момент ставки в российских банках были слишком высоки, чтобы рассматривать их как полезные для бизнеса деньги -- 26-27% годовых. А для рынка недвижимости 20% годовых уже критическая ставка, на грани рентабельности.

 

Тогда же в 2004 году начал изучать условия по кредитным картам. У меня до сих пор в ряде банков Иркутска есть кредитные карты. Очень удобно. Особенно в поездках. К примеру, для зарубежных выездов я всегда использую карты Альфа-банка. Visa  -- когда нужно снять наличные, а MasterCard -- для оплаты в магазинах. Ни разу не подводили. С мошенничеством столкнулся только один раз: кто-то за рубежом пытался снять средства с одной из карт, но служба безопасности Альфа-Банка не пропустила операцию.

 

Из курьезных случаев: как-то раз в Японии совершал крупную покупку, система зарезервировала для списания нужную сумму на карте, но списать в иенах ее не удалось. После второго запроса система конвертировала иены в доллары и деньги были списаны. Однако изначально заблокированная сумма в иенах так и осталась на карте недоступной. Тут же приходит уведомление: на вашем счете не осталось средств. Звоню в банк с вопросом «Где деньги?». Там быстро разобрались и разблокировали остаток.

 

Живых денег не держу. Когда все средства в бизнесе, беспокоиться по поводу девальвации национальной валюты не приходится. Инвестирую только в свое дело.

 

Правда, в 2004-2005 году покупал паи открытых фондов «Пиоглобал Эссет Менеджмент» через «Сивер». На местном рынке они были еще в новинку, Александр Февралев (директор ИК «Сивер», -- прим. СИА) даже удивлялся моей готовности инвестировать в неизведанный инструмент. Удалось неплохо заработать, но сумасшедшее ралли 2006-2007 годов я пропустил. Деньги понадобились на строительство, и паи пришлось продать. О чем не жалею".