В последнее время владельцы земельных участков все чаще сталкиваются со злоупотреблениями со стороны хозяев инфраструктурных объектов — линий электропередач, теплотрасс и газопроводов. Граждане покупают землю, регистрируют право собственности, приступают к строительству жилья, а спустя некоторое время обнаруживают на своих участках чужие и нигде не учтенные инженерные коммуникации. Специалисты коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» подготовили краткий обзор судебной практики, которая складывается в этой сфере.
В зоне высокого напряжения
Наиболее распространенная категория споров — иски против энергетиков с требованиями переноса незаконно проложенных линий электропередач. Большинство конфликтов между землевладельцами и энергосетевыми компаниями развиваются по одному и тому же сценарию. Граждане покупают земельные участки с разрешенным использованием под жилую застройку, не обремененные какими-либо инфраструктурными объектами, но однажды обнаруживают на своей земле опоры линии электропередачи и нависающие над участком высоковольтные провода.
Именно такой «сюрприз» преподнесла недавно жителю Перми межрегиональная распределительная сетевая компания. Гражданин С. купил земельный участок под жилищное строительство. Часть участка находилась в охранной зоне электросетей, однако покупатель не придал этому обстоятельству значения — ведь никаких инфраструктурных построек на приобретенной территории не было.
Каково же было удивление новоявленного землевладельца, когда спустя несколько месяцев он обнаружил в своих владениях несколько вкопанных железобетонных опор под линию электропередач. Возмущенный С. обратился с иском в суд. Выяснилось, что трассировка ЛЭП не соответствует координатам охранной зоны электросетей, указанным в кадастровом паспорте земельного участка. То есть энергетики слегка «промахнулись», когда устанавливали опоры высоковольтки. Суд выдал им предписание устранить нарушенное право собственности на земельный участок и вынести ЛЭП за его пределы.
«Суд абсолютно справедливо пришел к выводу о том, что наличие незаконно установленной ЛЭП ограничивает права истца в части использования земельного участка под жилищное строительство. При этом нормы гражданского законодательства (ст. 209, 304 ГК РФ) гарантируют собственнику право владения, пользования и распоряжения имуществом, позволяют требовать устранения нарушений. Согласно ст. 60 Земельного кодекса и ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права», — комментирует решение суда адвокат Андрей Комиссаров.
А у нас под домом газ
Конкуренцию энергетикам за первенство среди нарушителей составляют сотрудники дочерних организаций Газпрома. Резонансный случай произошел недавно в Башкирии. Администрация одного из сел бесплатно предоставила гражданину, признанному нуждающимся в улучшении жилищных условий, земельный участок, утвердила его градостроительный план, выдала разрешение на строительство. Участок был абсолютно свободен от каких-либо обременений.
Когда же дом был почти построен, то выяснилось, что под ним проходит... газопровод среднего давления. Собственник жилища пустился обивать пороги различных инстанций, но безуспешно. В конце концов хозяин коммуникаций — одна из «дочек» Газпрома — обвинила владельца недвижимости в самовольном строительстве и вчинила ему иск о сносе дома на основании ст. 32 ФЗ № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации». Эта норма гласит, что здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных СНиПами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств лиц, допустивших нарушения.
Однако за гражданина вступилась прокуратура — завязалась дискуссия. В ходе судебного разбирательства выяснилось, что опасное недоразумение возникло по вине газпромовцев, которые затянули с регистрацией прав на газопровод — соответствующие сведения были внесены в госкадастр недвижимости уже после выделения гражданину земельного участка. При этом газораспределительная организация не потрудилась установить опознавательные знаки о наличии и месте расположения трубы, нарушив тем самым Правила охраны газораспределительных сетей. В итоге суд обязал хозяев инфраструктуры восстановить нарушенные права собственника земли и перенести часть газопровода.
«Позиция суда основана на том, что газораспределительная организация допустила слишком много нарушений, — поясняет адвокат Андрей Комиссаров. — В частности, не были приняты меры по установлению границ охранной зоны, не внесены сведения об обременении земельного участка, не зарегистрировано право собственности на имущество. Нелишним будет заметить, что подобная халатность в случае ЧП могла стоить жизни не только собственнику земли и дома, но также и его соседям».
Реестр и кадастр монополисту не аргумент
Впрочем, по статистике коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», 70 % судебных тяжб с монополистами, увы, решаются не в пользу граждан — собственников земли. При рассмотрении подобных дел суды апеллируют к особому статусу и режиму правового регулирования земельных участков, занятых теми или иными инфраструктурными объектами, которыми обусловлены ограничения прав лиц, использующих такие участки. При этом факт отсутствия каких-либо сведений об обременениях в госреестре и кадастре во внимание зачастую не принимается.
Так, например, недавно Вологодский областной суд отказался удовлетворить иск гражданина К., который купил земельный участок под строительство коттеджа со «скелетом в шкафу» в виде теплотрассы, не учтенной ни в каких градостроительных документах. Поскольку никаких ограничений и обременений на участок зарегистрировано не было, местная администрация выдала разрешение на строительство. Однако при устройстве фундамента выяснилось, что из-за теплотрассы строительство невозможно.
По иску собственника земли районный суд обязал коммунальщиков вынести теплотрассу за пределы участка. Однако радовался землевладелец недолго. Областной суд, рассмотрев кассационную жалобу монополистов, отменил решение суда первой инстанции, указав, что «отсутствие зарегистрированных обременений не свидетельствует об отсутствии ограничений в пользовании земельным участком».
«Зачастую и сами владельцы недвижимости, что называется, перегибают палку, доводят ситуацию до абсурда, обращаются в суд — и проигрывают. Анекдотичный случай произошел в Нижегородской области. Семья самовольно построила на принадлежащем им земельном участке, расположенном прямо под линией электропередач, дом, не оформив при этом проектную документацию и необходимые разрешения. Мало того что горе-строители нарушили все правила охраны электросетей, так еще и соорудили на втором этаже специальную опору, с помощью которой приподняли провода ЛЭП над крышей, видимо, рассчитывая таким способом уберечься от опасного электромагнитного излучения. Разумеется, в такой ситуации требование владельцев недвижимости о переносе ЛЭП суд проигнорировал и выдал предписание о сносе самовольной постройки», — резюмирует адвокат Андрей Комиссаров.
Коллегия адвокатов "Комиссаров и Партнеры"
Коллегия адвокатов «Комиссаров и Партнеры» является крупнейшей юридической компанией, представляющей интересы доверителей на территории всех субъектов Российской Федерации, стран СНГ и Евросоюза. Представительства коллегии имеются в России, Испании, Финляндии, Латвии, Эстонии и Литве.
Специалисты коллегии оказывают широкий спектр услуг, включая разрешение арбитражных споров в России и за рубежом, защиту деловой репутации, корпоративное право, слияния и поглощения, защиту бизнеса, налоговое право, таможенное право, финансовое и банковское право и многое другое.
Большая часть сотрудников и партнеров коллегии «Комиссаров и Партнеры» являются членами авторитетных адвокатских объединений, имеют ученые степени и звания в области права, выступают консультантами государственных структур, читают лекции в ведущих юридических вузах России.
В процессе работы коллегия адвокатов тесно взаимодействует с федеральными органами законодательной, исполнительной и судебной власти: Министерством юстиции РФ, Следственным комитетом РФ, Федеральной налоговой службой, Федеральной службой судебных приставов, Генеральной прокуратурой, Верховным судом РФ, Высшим арбитражным судом РФ, Следственным департаментом МВД РФ и др.
Официальный сайт: www.a-komissarov.ru
