А вам и не снилось.
В некоторых городах Иркутской области жилье дорожает быстрее, чем в ее столице
В 2007 году цены на жилье в ряде городов Иркутской области (Братск, Ангарск, Шелехов, Усолье-Сибирское, Байкальск) выросли на 25-250%. Местные риэлтеры уверены, что небывалый спрос был как минимум на треть обеспечен иногородними инвесторами. Однако в нынешнем году перекупщикам вряд ли "светят" такие заработки: в 1 квартале стремительный рост цен на квартиры в этих городах приостановился, а в Братске они и вовсе снизились. Эксперты сомневаются, что до осени рост цен возобновится.
За прошлый год рост цен на жилую недвижимость в некоторых городах Иркутской области составил от 25% до 250%. Однако если 25-процентный прирост можно считать относительно нормальным даже для небольших, но развивающихся городов, то удорожание в 2,5 раза -- результат небывалый. Опрошенные на местах риэлтеры заявляют, что причиной тому стал гиперактивный покупательский спрос, треть которого обеспечили иногородние граждане. Эти покупки носили в основном инвестиционный характер. И, судя по всему, некоторым авантюра удалась: на жилье в Братске и Байкальске за полгода
можно было заработать до 100% от вложенных средств.
Братск
Город Братск расположен на севере Иркутской области, в 618 км от Иркутска. Население -- 250 тыс человек, что составляет 44% от населения Иркутска. Примечательно, что по своей площади Братск даже превосходит столицу области (428 кв.км против 301 кв.км). Хотя, вероятно, обязан этим обширным промышленным зонам.
Являясь развитым промышленным центром, Братск имеет весьма оживленный рынок жилья: цены здесь одни из самых высоких в регионе (после Иркутска и Шелехова). Самыми дорогими районами считаются улицы Советская, Крупской, а также микрорайоны 17-й, 18-й и с 21-го по 24-й, где текущая стоимость жилья достигает 42 тыс руб/кв.м.
В прошлом году, по данным газеты "Дело", жилая недвижимость в Братске выросла в цене на 200-250%. По словам риэлтера Инны Фирсовой, были такие периоды, когда квартиры дорожали на 50 тыс руб в день, а на один объект приходилось до 10 платежеспособных покупателей. "С начала прошлого года жилье просто сметали, передышек не было даже летом,
-- вспоминает она. -- К осени началось затишье: предложение почти истощилось". К этому моменту цены выросли настолько,
что из десяти желающих приобрести квартиру необходимыми средствами обладал только один. И внимание покупателей переключилось на рынок строящегося жилья, которое на тот момент было дешевле вторичного. В результате к концу 2007 года цены на братские новостройки достигли 42 тыс руб/кв.м и сравнялись со стоимостью вторичного жилья.
Но уже в начале нынешнего года стало ясно, что дальше цены вряд ли будут расти. Достигнув своего потолка в процессе нездорового роста, они стали снижаться, а предложение тем временем выросло на треть. К сегодняшнему дню средняя стоимость квартир на вторичном рынке Братска снизилась на 21% (с 42 до 33 тыс руб/кв.м), новостройки подешевели
чуть меньше -- на 17% (с 42 до 35 тыс руб/кв.м).
Собеседники из числа риэлтеров отмечают, что сейчас продавцы жилья не готовы идти на новые уступки, но летом им,
видимо, придется это сделать. По мнению специалистов, к осени жилье в Братске подешевеет еще на 20%.
Усолье-Сибирское
Усолье-Сибирское -- небольшой промышленный город с населением 86 тыс человек. До 80% сделок на рынке жилья совершают местные жители, остальные -- приезжие. Усольские риэлтеры рассказывают, что в прошлом году местный
рынок жилья также пережил небывалый для этого города рост: квартиры выросли в цене на 25%.
Самым большим спросом в Усолье пользуется малогабаритное жилье. Так, на конец марта 2008 года однокомнатные квартиры стоили здесь 19-25 тыс руб/кв.м в зависимости от района и возраста дома, двухкомнатные -- 22-26 тыс руб/кв.м, трехкомнатные -- 20-28 тыс руб/кв.м.
Как и в Братске, цены прекратили расти в Усолье в начале 2008 года. "Сейчас на рынке затишье, сделок очень мало, -- говорит директор АН "Наш дом" Михаил Грохольский. -- Те, кто мог взять ипотечный кредит, купили жилье в прошлом году". По мнению специалиста, прошлогодний рост цен привел к тому, что в Усолье перестали покупать квартиры граждане, работающие в близлежащих городах (например, в Ангарске), но не имеющие необходимых средств для покупки там жилья. Раньше таких покупателей, по словам Грохольского, было достаточно много, сейчас -- почти нет.
Возобновится ли хотя бы осенью рост цен на квартиры в Усолье -- риэлтеры прогнозировать не берутся.
Ангарск
Ангарск -- один из самых крупных городов Иркутской области, его население составляет более 40% от населения Иркутска.
Жилье в этом городе пользуется спросом везде, где доступен общественный транспорт. Самые дорогие квартиры -- в центре (улицы Карла Маркса и Ленина), цены на вторичное жилье колеблются здесь в диапазоне от 39 до 45 тыс руб/кв.м.
Строительством жилья в Ангарске занимаются в основном две компании: "Ангарское Управление Строительства" и "Стройкомплекс". В прошлом году в городе было введено 23 тыс кв.м жилья, и около 80% из них приходится на
этих двух застройщиков.
Новостройки пользуются спросом, за 2007 год они подорожали на 40% (с 23 до 32 тыс руб/кв.м). К концу марта 2008 года однокомнатные квартиры в Ангарске стоили 28-32 тыс руб/кв.м, двухкомнатные -- 27-38 тыс руб/кв.м, трехкомнатные -- 27-39 тыс руб/кв.м.
По наблюдениям местных риэлтеров, спрос достаточно активен, но его платежеспособность за последнее время сильно изменилась. Сейчас основная часть сделок -- обмен с доплатой или размен. Чистых покупок в сравнении с прошлым годом стало меньше.
Тем не менее, спрос со стороны иногородних покупателей, по мнению специалистов ангарского филиала АН "Сакура", даже усилился. Покупают в основном жители Иркутска, Усолья-Сибирского и поселка Мегет. Но если покупатели из последних двух населенных пунктов приобретают жилье, как правило, для себя, то иркутяне больше инвестируют.
Шелехов
Город Шелехов часто называют пригородом Иркутска, и не без оснований: он находится в 15 минутах езды от областного центра. Население -- 48,7 тыс человек.
В Шелехове самые высокие цены на жилую недвижимость в области после Иркутска. В прошлом году средняя стоимость вторички здесь выросла на 60% -- с 28 до 45 тыс руб/кв.м. С начала года вторичные квартиры подорожали еще на 10%, и к апрелю цены на них установились в пределах 40-50 тыс руб/кв.м.
Со второй половины прошлого года в городе заговорили о развитии рынка первичного предложения. Сейчас в Шелехове строительством жилья занимаются три компании: в 4-м квартале ООО "ВС ЖБК" возводит жилой комплекс из кирпича и выставляет квартиры по цене 38,5 тыс руб/кв.м; в 1-м микрорайоне строительная компания "Талион" и в центральном микрорайоне компания "Единство" предлагают строящееся жилье по цене 37 тыс руб/кв.м. Однако, как замечает директор шелеховского АН "Шанс" Ирина Дрягина, в итоге новое жилье обойдется не дешевле, чем подержанное, так как
продается оно без отделки.
С начала нынешнего года в агентствах недвижимости города резко сократилось количество сделок купли-продажи жилья. "В основном идут сделки по обмену и размену, -- уточняет Ирина Дрягина. -- Причина -- высокие цены. Одни только инвесторы поднять волну спроса не в состоянии, хотя их доля на рынке в прошлом году была очень существенной -- 50-60%".
Специалисты не исключают, что повторное оживление на рынке произойдет осенью 2008 года, и считают, что объектом инвестиционного интереса станет в большей степени новое, строящееся жилье. Сами застройщики допускают, что по итогам текущего года средняя стоимость квартир в шелеховских новостройках существенно превысит стоимость вторичного предложения.
Байкальск
Город Байкальск находится на южном берегу Байкала, в 162 км от Иркутска. Население -- 15,2 тыс человек.
Цены на жилье в Байкальске в первом квартале текущего года установили абсолютный рекорд в регионе: стоимость квартир здесь выросла в среднем на 100% и составляет сегодня от 13 до 22 тыс руб/кв.м. При этом на протяжении последних трех лет цены находились в застойном положении.
Риэлтеры объясняют этот феномен опять же активностью иногородних инвесторов-перекупщиков, в основном из Ангарска, Шелехова, Иркутска. Но и при двухкратном подорожании жилья цены остаются по-прежнему привлекательными для инвесторов: даже сейчас, по словам местного риэлтера Ольги Данилиной, однокомнатную квартиру в Байкальске можно купить за 350 тыс руб.
На сегодня в городе предложение жилья превышает спрос, кратковременная активность покупателей пошла на убыль. Ольга Данилина не исключает, что это явление сезонное, и к концу лета 2008 года инвесторы вновь активизируются.
Региональная аномалия
Общий итог 2007 года для перечисленных городов -- небывалый спрос и, как следствие, стремительный рост цен на жилье. Причинами стали и доступность жилищных кредитов, и активность иногородних покупателей. Но выросшие цены быстро превысили уровень платежеспособности конечных покупателей, в результате чего уже к началу 2008 года рынки жилья многих из этих городов столкнулись с дефицитом спроса.
Ценовое ралли на рынках маленьких городов не осталось без внимания опытных инвесторов. Как отмечают собеседники газеты "Дело", перекупщики (в основном иркутяне) смогли заработать здесь намного больше в процентном исчислении, чем на операциях с иркутским жильем, цены на которое растут год от года все медленнее.
Но ожидать повторения ралли в этом году вряд ли следует. Опрошенные специалисты считают, что жилье в городах Иркутской области если и начнет снова дорожать, то уже не такими темпами, и случится это не раньше осени.
По данным Иркутскстата, в первом квартале 2008 года средняя стоимость квартир на первичном рынке региона выросла на 4% и достигла 52 тыс руб/кв.м. Средняя стоимость готового жилья в Иркутской области с начала года поднялась на 6% до 47 тыс руб/кв.м.
Кстати, в силу того, что новое строительство в малых городах практически не ведется, квартиры в новостройках стоят в среднем на 10% дороже вторичных. К примеру, в Слюдянке цены на вторичное жилье находятся в диапазоне 13-22 тыс руб/кв.м. А в трех строящихся в городе домах квартиры предлагаются по цене 26-27 тыс руб/кв.м.
SIA.RU: Главное
