Слово о КРТ. На Х Байкальском саммите РГУД обсудили нюансы комплексного развития и трансформации территорий

«Люди сейчас не хотят жить просто в бетонных коробках, им нужно комфортное, удобное, понятное пространство, обеспеченное всей необходимой инфраструктурой, где можно учиться, лечиться, работать и отдыхать», – этот современный тренд отметили все эксперты Х Байкальского саммита РГУД. Какие государственные институты и механизмы призваны решать непростую задачу? Как частный бизнес – инвесторы и девелоперы – могут участвовать в этом процессе? Ответы на актуальные вопросы, в том числе, в региональном аспекте – в обзоре нашего издания.

Фото А. Федорова

Корректировки в «духе времени»

В конце 2020 года был принят закон о комплексном развитии территорий – КРТ. Его основные задачи как раз и заключаются в развитии поселений и городов, повышении качества и комфорта городской среды, развитии инфраструктуры и благоустройстве территорий. Документ всё это время корректируется, в него вносятся поправки, соответствующие «духу времени». С новеллами этого года участников саммита познакомил заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ Максим Галь.

Он отметил, что масштаб применения механизма комплексного развития территорий набирает обороты, однако есть ситуации, когда не все проекты могут быть запущены с позитивной экономической точки зрения.

– Суть этих ситуаций в том, что есть высокодоходные территории под освоение, которые существуют в абсолютно незастроенном состоянии, и площадки, где необходимо расселить городские кварталы, застроенные преимущественно аварийным жильём. Обе площадки социально важны для города, но одна из них имеет большие вложения со стороны инвестора. Для решения этого вызова мы дали возможность комбинировать две и более площадок в один лот и торговать их одновременно.

Максим Галь. Фото А. Федорова

По мнению федерального ведомства, эта возможность позволит исключить ситуацию, когда все высокодоходные площадки под освоение в регионе будут разобраны, а потом город столкнётся с проблемой вовлечения других территорий в проект КРТ.

Спикер также прокомментировал, чем может быть интересен застройщикам новый механизм, который будет введён в Налоговый кодекс с 2025 года в части повышения ставки налога на прибыль организации.

– В новом кодексе есть норма, которая позволяет всем застройщикам, реализующим проект КРТ, получать вычет из налога на прибыль на сумму затрат, понесённых в этом проекте на создание инфраструктуры: коммунальной, социальной или транспортной.

Поэтому в ситуации, когда проект нужно запустить, а денег нет ни в муниципальном, ни в региональном бюджетах, можно проработать концепцию, чтобы застройщик построил всю инфраструктуру за свой счёт, а затем – в рамках налогового вычета из налога на прибыль – вернул затраты. Размер такого вычета может составлять вплоть до 80% всех затрат.

При этом Максим Галь подчеркнул, что для того, чтобы такой вычет получить, необходимо дополнительное решение региона.

Фото А. Федорова

Проблемы и пробелы

Проблемным вопросам КРТ своё выступление посвятил Дмитрий Некрестьянов – партнёр АБ «Качкин и партнёры» (Санкт-Петербург), практикующий юрист в сфере градостроительства и недвижимости, возглавляющий комитет РГУД по законодательству.

Говоря о законодательной практике по КРТ, Дмитрий особо подчеркнул, что решение о комплексном развитии территории, которое предусмотрено Градостроительным кодексом, в реальности влечёт несколько достаточно серьёзных последствий для девелопера.

– Это невозможность получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), невозможность получения разрешения на строительство (РНС) и невозможность предоставления земельных участков в аренду в составе КРТ не для целей КРТ. В итоге мы сталкиваемся с тем, что очень многие регионы используют КРТ в обратную сторону – не как способ развития территорий, а как способ их заморозки. Например, в Санкт-Петербурге в 2018 году был установлен перечень КРТ, но ни одного решения не было принято и, соответственно, эти территории в течение последних пяти-шести лет никак не развиваются – вне зависимости от того, какие усилия прилагают их правообладатели.

Фото А. Федорова

Единственное решение, которое, по мнению эксперта, может что-то изменить, –установление предельных сроков для принятия решения по КРТ после внесения этой территории в Правила землепользования и застройки. В частности, такие сроки есть при разработке проектов планировки территории (ППТ): решение об изъятии земельных участков под их реализацию можно принять в течение 6 лет, а по истечении этого срока дальнейшее изъятие уже невозможно.

Кроме этого, Дмитрий обратил внимание и на другие правовые пробелы, связанные как с правообладателями земельных участков, включённых в КРТ, так и с физическими лицами – владельцами объектов недвижимости, находящимися на этой территории. Не до конца, по мнению эксперта, проработан вопрос расчёта начальной цены торгов с соотношением объёма обязательства по социальной и прочей инфраструктуре, которую должен строить инвестор. Есть и другие пробелы.

– Тем не менее я могу констатировать, что по КРТ законодательство постепенно улучшается, – подытожил Дмитрий Некрестьянов.

Фото А. Федорова

Иркутская история преобразований

Планы Иркутской области по развитию КРТ на саммите озвучил министр строительства региона Александр Галкин. По его информации, сейчас комплексным развитием охвачены 24 территории, потенциал которых составляет 409 гектаров и 1,3 миллиона квадратных метров.

– Из них пять КРТ федеральных, где оператором земельных участков является ДОМ.РФ. Торги состоялись по участкам «Радиостанция», падь Мельничная, в Патронах, в Бурдаковке. И совсем недавно объявили торги по участку в Пивоварихе – это практически 60 га земли. Региональных КРТ у нас два – в Усолье-Сибирском и Нижнеудинске. И 17 муниципальных КРТ, где инициаторами выступают такие крупные компании, как ИНК, Газпром, РУСАЛ. Например, в Усть-Куте инвестор в лице Иркутской нефтяной компании планирует строительство четырнадцати жилых блок-секций, а социальные объекты: два детских сада, школа – по социально-экономическому соглашению между Иркутской областью и инвестором будут строиться за счёт бюджета. Помимо этого будет отремонтирована улица, которая подходит к микрорайону, и в рамках инфраструктурных бюджетных кредитов построены очистные сооружения и новая котельная на биотопливе.

Фото А. Федорова

Рассказал министр и о самом амбициозном на сегодняшний день проекте КРТ в Иркутске – Предместье Знаменском, в который область уже вложила более 10 миллиардов рублей в виде инфраструктурных бюджетных кредитов.

– Градостроительный потенциал территории, которая входит в КРТ сейчас, – 1,4 миллиона квадратных метров жилья, с возможностью увеличения в будущем до 2,5 миллионов. На улице Баррикад будет построен новый тепловой луч, канализационной коллектор и увеличена мощность водопровода, что позволит не только создать привлекательные технические возможности подключения к инженерным сетям в этом микрорайоне, но и решить инфраструктурные проблемы для других районов города. Кроме того, там будет закрыто практически 20 котельных, которые сейчас работают на угле.

Сейчас в региональном правительстве разрабатывается концепция, каким образом сделать экономику КРТ Знаменское Предместье выгодной и для инвесторов, и для региона.

– Важно, чтобы обязательства не ущемляли никого из участников проекта, но при этом, конечный результат и архитектурная концепция были всеми соблюдены. После того, как мы разработаем мастер-план территории и финансовую модель, будем искать инвесторов, которым эта идея понравится и кто будет готов её реализовывать, – пояснил Александр Галкин.

Фото А. Федорова

Новый взгляд на промзоны

О том, что КРТ – механизм для развития не только жилья, но и так называемых мест приложения труда, на саммите говорил президент РГУД, руководитель АО «Химград» (Казань) Айрат Гиззатуллин, который участвует во многих проектах по созданию промышленных зон и индустриальных парков в России и других странах.  

По его словам, девелоперы долгие годы жили в концепции выноса промышленных предприятий за пределы городских территорий и «немного косо» смотрели на «промку». Но сейчас произошёл определённый перелом в сознании. Он заключается в том, что роль промышленных территорий внутри города становится иной, и, первую очередь, эти изменения связаны с тем, что там создаются рабочие места и решается характерная для современных городов острая проблема маятниковой миграции.

–  Создание рабочих мест будет основным двигателем развития промышленного сегмента. Мы должны внимательно к этому относиться, тем более что здесь есть очень важный фактор, на который раньше те же муниципалитеты не очень обращали внимание: НДФЛ платится там, где размещены предприятия. Жильё никакого НДФЛ не создаёт. Например, в Казань заходит один из крупных логистических операторов, создаёт 6 тысяч рабочих мест со средней заработной платой 70 тысяч рублей. В год это примерно 566 млн рублей НДФЛ, а за 10 лет – почти 6 млрд. Это очень большие деньги для муниципалитета.

Айрат Гиззатуллин. Фото А. Федорова

Айрат Гиззатуллин также сделал акцент на том, что на этот рынок промышленной недвижимости выходят крупные игроки.

– Если раньше девелопментом «промки» занимались энтузиасты-одиночки, которые вопреки всему настаивали на том, что промышленность всё-таки нужна, то сегодня сюда идут крупные игроки. Это, на мой взгляд, очень позитивный фактор, который означает, что это действительно серьёзный тренд. К тому же крупные игроки очень много привносят на этот рынок за счёт своего профессионализма, накопленного опыта и синергетических эффектов, которые они могут реализовать, одновременно занимаясь и жильём, и промышленным девелопментом, и другими видами коммерческой недвижимости.

 Важным фактором для сбалансированного развития промышленных территорий внутри городов, по словам спикера, являются и серьёзно возрастающие требования к их качеству.

– Сейчас люди выбирают работодателя не только по уровню заработной платы, но и по комфортности среды, по дополнительным услугам, которые они могут получать на территории, где происходит приложение их труда. Нам надо внимательно смотреть на то, как мы развиваем промышленные территории, насколько комфортно там находиться не только бизнесу, но и людям, которые работают на этих предприятиях.

Фото А. Федорова

Инвестиционное меню для частного капитала

Вопрос инвестиций в инфраструктуру территорий комплексного развития и современных промышленных зон является ключевым для нашей страны на текущий момент. Об этом говорила руководитель направления «Развитие бизнеса» в подразделении «Инфраструктурные облигации» АО «ДОМ.РФ» (Москва) Ирина Игошина.

– Любые инвестиции в инфраструктуру – это инвестиции в экономический рост. При этом понятно, что бюджетных средств для освоения всех инфраструктурных задач не хватает. И здесь одним из самых правильных вариантов решения вопроса являются механизмы комбинации бюджетных и частных инвестиций, например, в форме государственного- частного партнёрства, когда государство делит с частным инвестором риски – берёт на себя достаточно большой их объём и повышает доходность проекта. И вот за последние несколько лет мы реально видим интерес частных инвесторов к вложениям в инфраструктуру: они уже начинают воспринимать её как некий новый вид достаточно привлекательного актива. За последние несколько лет объём частных инвестиций в инфраструктуру вырос больше, чем на 100%.

Ирина Игошина. Фото А. Федорова

Для привлечения частных инвестиций в создание инфраструктуры федеральное правительство в 2021 году разработало масштабный пакет мер поддержки, который называется «Инфраструктурное меню», которое включает семь инструментов. Основными являются четыре: инфраструктурные облигации, инфраструктурный бюджетный кредит (ИБК), средства Фонда национального благосостояния и модернизация коммунальной инфраструктуры.

Более подробно Ирина Игошина остановилась на инфраструктурных облигациях, по которым сейчас реализуется 50 проектов в 26 регионах РФ с общей суммой займа 174 млрд рублей. Реализация этих проектов позволит ввести 38 млн кв. м нового жилья, что обеспечит 770 тысяч семей качественной и удобной средой для жизни. Самые активные пользователи – это Дальневосточный федеральный округ, ЦФО и Урал. Ключевыми составляющими портфеля инфраструктурных облигаций являются инженерная и дорожная инфраструктура.

– Инфраструктурные облигации позволяют привлечь в проект длинное и дешёвое финансирование, что качественно повышает устойчивость проекта и позволяет создавать комфортную, удобную, доступную и развитую среду для проживания граждан, – пояснила Ирина Игошева.

Свой взгляд на вопрос привлечения частных инвестиций в промышленные проекты высказал генеральный директор «РВМ Капитал» (Москва) Феликс Блинов.

Феликс Блинов. Фото А. Федорова

Он, в частности, считает, что говорить о привлечении инвестиций, когда ставки в кредитовании выше 18% очень сложно, тем не менее запрос на Light industrial и Industrial есть, потому что на нашем рынке освободились ниши, ушли производители и товары.

По мнению Феликса Блинова, необходимые условия для развития таких проектов зачастую достигаются за счёт комбинации разных мер государственной поддержки. Это может быть, к примеру, льгота на изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка, присвоение статуса инвестиционного приоритетного проекта, субсидирование ставки кредитования и т.п.

В свою очередь, со стороны бизнеса одним из инструментов привлечения капитала выступают сделки формата sale&leaseback (обратной аренды), которые позволяют вернуть капитал из объектов недвижимости в операционный бизнес. При этом основной актив, который продаётся инвестору, компания получает обратно в аренду, сохраняя над ним операционный контроль. Ещё один вариант привлечения капитала – через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Реализуются такие сделки по достаточно простой схеме: профессиональная управляющая компания привлекает клубных или розничных инвесторов в проект с помощью ЗПИФ – инструмента для коллективных инвестиций.

«Инвесторы в стране есть. Но им нужны привлекательные условия»

Елена Бодрова. Фото А. Федорова

Елена Бодрова, исполнительный директор, вице-президент РГУД:

– Один из ключевых вызовов строительной отрасли в настоящее время – налоговая реформа, в частности, дающая регионам возможность снижения налогового бремени при реализации значимых проектов. Здесь важно, чтобы субъекты Российской Федерации грамотно выстроили свою инвестиционную политику. Тогда за счёт налогового регулирования они смогут привлечь достаточные средства для инвестиций, чтобы решить важные региональные задачи городского развития, создания инфраструктуры. А деньги и инвесторы в стране есть, но им нужны привлекательные условия. Это могут быть и льготное налогообложение, и возврат части затрат через налоговые вычеты.

И у субъектов Российской Федерации есть прекрасная возможность предложить такие условия именно сейчас, потому что несмотря на все экономические и отраслевые вызовы, у нас никуда не исчез запрос населения на качественную недвижимость для жизни, работы и отдыха. Мы все хотим, чтобы нарастал объём комфортных общественных пространств, а власть, в отличие от девелоперов, не может себе позволить приостановиться, взять паузу, тем более учитывая, что федеральные показатели по формированию комфортной городской среды тоже никуда не делись. И это даёт нам надежду, что сейчас рынок в очередной раз быстро трансформируется и найдёт новые точки для роста.

«В одиночку с объёмом поставленных задач никому не справиться»

Андрей Бриль. Фото А. Федорова

Андрей Бриль вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов:

– Механизмы трансформации территории – понятие достаточно абстрактное, поэтому наша задача – посмотреть, какие возможности есть для девелоперского бизнеса в процессе развития городских территорий с разных точек зрения. В том числе, в каких сферах недвижимости и в каких отраслях концентрироваться: на жилье, логистике, промышленной недвижимости? Как обеспечить синтез всех направлений и где взять деньги? Потому что наша финансовая система пока, к сожалению, не предоставляет инвестиционного финансового плеча для девелоперов в необходимом объёме, несмотря на все усилия многих институтов развития и банков. И очень важный вопрос – как нам координировать на этом пути взаимодействие девелоперов с органами госвласти на местах, потому что в одиночку с объёмом поставленных задач никому не справиться.

Кроме этого, дать толчок и ускорить развитие регионов может взаимодействие федеральных и местных участников девелоперского сообщества в области промышленной недвижимости. Оно не нанесёт ущерб местным девелоперам в части жилой застройки, но поможет реализовать большие объёмы в промышленном секторе. Здесь нет противоречий и конфликта интересов, но при этом есть место и интерес для государственных органов региона. Мне кажется, сейчас это важное направление для всех российских региональных центров.