Покупка "уставших" помещений – новый тренд на рынке недвижимости

Редевелопмент складских зданий становится все более актуальной темой на фоне дефицита вакантных площадей в Москве и Московской области. Эксперт по инвестициям в недвижимость, руководитель проектов инвестиционной компании Garnet,
Екатерина Позднякова рассказала про расходы, риски и цели редевелопмента складских помещений:

— Редевелопмент складских зданий становится всё более актуальной темой в условиях дефицита вакантных площадей в Москве и Московской области. Главные работы на объекте обычно включают: улучшение транспортно-логистических развязок, реконструкцию подъездных путей, согласование с администрацией, обновление входных и въездных групп, а также модернизацию внутренней инфраструктуры здания. В зависимости от целей использования склада – будь то сухой склад, склад с холодильным оборудованием или тёплое помещение – необходимы различные виды реконструкции, включая замену лифтов, оконных и дверных групп, напольных покрытий и других элементов.

Цели редевелопмента могут быть разными. Некоторые собственники и инвесторы стремятся повысить арендную ставку и привлекательность объекта за счёт улучшения его инфраструктуры. Другие видят в редевелопменте возможность выгодной продажи обновлённого объекта или его сдачи в аренду на более выгодных условиях. Инвесторы также часто объединяются в коллективные инвестиционные фонды для совместного финансирования таких проектов, что снижает индивидуальные риски и распределяет затраты.

Существует мнение, что расходы на редевелопмент складов могут приблизиться к затратам на новое строительство, особенно если речь идёт о высококлассных объектах. Однако в каждом случае это зависит от текущего состояния здания и желаемого уровня модернизации. Для офисных зданий затраты на редевелопмент обычно ниже, чем для складов, ввиду меньших требований к инфраструктуре и оборудованию.

Стоимость редевелопмента в пересчёте на 1 квадратный метр может значительно варьироваться. Например, реконструкция складов класса А может обойтись в 20—30 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как для классов В и С затраты могут быть значительно ниже. Инвесторы и девелоперы должны тщательно оценивать экономическую целесообразность таких проектов, учитывая не только стоимость приобретения и модернизации объекта, но и будущие доходы от аренды или продажи.

Практика покупки "уставших" помещений на торгах с целью редевелопмента становится всё более распространённой. Такие торги могут проводиться как на аукционах по банкротству, так и на различных других площадках, где продаются неликвидные активы банков или городские объекты. Этот подход позволяет инвесторам приобретать объекты по более низким ценам с последующим вложением средств в их модернизацию и улучшение.

Экономика таких проектов сильно зависит от состояния помещения, его площади и желаемого результата. Затраты на приобретение могут варьироваться от нескольких миллионов до десятков миллионов рублей, в зависимости от местоположения и размеров объекта. Вложения в модернизацию могут составлять от 10 до 50 тысяч рублей за квадратный метр и более, в зависимости от необходимых работ и уровня модернизации.

Источники финансирования таких проектов также разнообразны. Это могут быть как частные капиталы, так и коллективные инвестиции, кредиты или другие формы финансирования. Окупаемость инвестиций зависит от множества факторов, включая арендную ставку, стоимость продажи обновлённого объекта и общий спрос на рынке недвижимости.

С нашей точки зрения, потенциал рынка редевелопмента складских зданий в Москве и МО достаточно высок, учитывая дефицит вакантных площадей и высокий спрос на качественные складские помещения. Однако инвесторы должны быть готовы к рискам, связанным с такими проектами. Основные риски включают недооценку затрат на модернизацию, задержки в согласованиях с административными органами, сложности с обеспечением инфраструктуры и транспортной доступности, а также изменения рыночных условий.