Частные дома разрешили строить по эскроу. Что не так?

Почему застройщики обходят эту схему стороной.

«Открыта новая страница на рынке ИЖС», – так эксперты комментируют новость о том, что механизм эскроу-счетов, отлично зарекомендовавший себя на рынке новостроек, распространили на строительство частных домов. В чем плюсы нововведения? Какие подводные камни могут возникнуть? И почему застройщики сектора ИЖС не спешат строить по эскроу? Разбираемся в нюансах вместе с руководителем ипотечного агентства «Фамильное Ожерелье» Екатериной Саломатовой.

Какие плюсы?

Эксперты рынка недвижимости нововведение оценивают позитивно. Плюсов у механизма эскроу много, считают они. Во-первых, это даст финансовые гарантии гражданину – участнику строительства. Во-вторых, откроет возможности проектного финансирования застройщику – а значит, сделает более предсказуемыми сроки строительства.

В-третьих, новый механизм, как ожидается, позволит существенно нарастить долю ипотеки на рынке ИЖС. И, наконец, в-четвертых, сделает рынок малоэтажного домостроения более прозрачным и цивилизованным.

Официально закон об эскроу вступит в силу с 1 марта 2025 года. Строительство частного дома будет возможно только:

– если стройка осуществляется в соответствии с 214-ФЗ,

– при заключении договора подряда с использованием безопасного механизма счетов эскроу.

А ипотека доступна?

Клиенты могут уже сейчас могут подавать заявки на льготную ипотеку, по обновленной «семейной» (ставка 6%) программе или «IT-ипотеке» (ставка 5%). В этом случае строительство домов осуществляется только с использованием с эскроу.

Условия получения ипотеки на ИЖС с эскроу по «семейной» программе соответствуют требованиям господдержки. Кредит могут оформить те, у кого есть хотя бы один ребенок до 7 лет, два и более несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид. Ставка для всех регионов единая и составляет 6% годовых. Сумма кредита может достигать 12 млн рублей при строительстве дома в Москве, Санкт-Петербурге и областях. В остальных регионах – до 6 млн рублей. Лимит можно увеличить, при этом ставка станет средневзвешенной. Первоначальный взнос – не менее 20,1%.

По базовым программам банков (21-25%) – ипотекой могут воспользоваться все категории россиян, независимо от наличия детей. В данном случае еще можно строить траншами (поэтапная выдача кредита), привлекая при этом поручителя или иное промежуточное обеспечение.

Что не так?

Несмотря на «революционность» решения для рынка, на иркутском рынке 90% застройщиков не готовы работать по новой схеме, рассказывает руководитель ипотечного агентства «Фамильное ожерелье» Екатерина Саломатова. Что не так?

«Мы столкнулись с тем, что застройщики не готовы строить по эксроу. Им нужно кредитоваться в банках, а они не хотят это закладывать в затратную часть. Да и не все застройщики подготовились к «белому» рынку, ведь чтобы использовать проектное финансирование под 1%, необходимо иметь аккредитацию в банке и хорошую кредитную историю собственников и учредителей компании. Пока я вижу, что только 10% застройщиков готовы перестроить свою работу под новые условия», – комментирует Екатерина.

По ее словам, пока схема не очень выгодна застройщикам, потому что денежные средства они получают только в конце строительства, когда подписан финальный акт с заказчиком.

Какие риски?

Екатерина Саломатова отмечает, что застройщики в новой схеме усматривают для себя явные риски. «Например, на этапе подписания финального акта заказчик, не обладая техническими навыками, может начать придираться и оттягивать подписание. На это время деньги заморожены», – поясняет эксперт.

По ее мнению, в этой схеме надо было предусмотреть третье лицо – независимую техническую организацию, например, Стройнадзор, который обладает навыками и знает, как принимать объекты недвижимости, как проверять на соответствие ГОСТам и т.д. «Сейчас эта история не очень комфортна для обеих сторон: покупатель опасается недоделок, а застройщик боится заморозки средств», – считает руководитель ипотечного агентства.

Рискуют застройщики и по другим причинам. По словам Екатерины Саломатовой, уже есть прецеденты, когда застройщик построил дом, но деньги так и не получил, потому что на заемщика завели уголовное дело. А что, если произойдет несчастный случай и заемщика не станет? Это увеличение сроков заморозки денежных средств на период вступления в наследство, судебные издержи. «От таких ситуаций, конечно, не застрахован никто. Поэтому застройщики частных домов, которые хотя бы мало-мальски разбираются в юридических вопросах, обходят схему эскроу-счетов стороной и существенно снизили объемы строительства с момента ввода эскроу для ИЖС».