На фоне повышенной экономической нестабильности и рекордно высоких ипотечных ставок российский рынок недвижимости находится на пороге важных перемен, отмечает генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. По его мнению, от состояния макроэкономики и доступности кредитов будет зависеть, сможет ли рынок удержаться на плаву или столкнётся с серьёзными трудностями.
«В лучшем случае – стагнация»
В 2025 году ожидается стагнация цен на жильё. Валерий Летенков считает, что при сохранении текущих условий стоимость квадратного метра вряд ли покажет значительный рост. Основной причиной тому является снижение покупательской способности россиян и увеличение ставок по ипотечным кредитам до 25% годовых. «Если цены на жилье в ближайшее время не упадут, то лишь благодаря усилиям застройщиков и инвесторов, стремящихся сохранить рентабельность своих объектов. Но в условиях высоких ставок и сжатия спроса рынок вынужден будет адаптироваться, иначе он попросту разрушится», — отмечает Валерий Летенков.
«Ипотека недоступна»
Высокие ставки по ипотечным кредитам делают покупку жилья недоступной для значительной части граждан, что напрямую сказывается на спросе. Если в ближайшие годы ЦБ не пересмотрит подход к ключевой ставке, то рынок ипотеки столкнётся с дальнейшим сокращением количества заёмщиков и объёмов кредитования. На сегодняшний день многие покупатели, по словам Валерия Летенкова, оказались не готовы платить ежемесячные взносы на условиях действующих ставок. В результате доля сделок с ипотекой продолжает снижаться, и аналитики уже фиксируют общее падение спроса на жильё.
«Количество новых проектов сокращается»
Ситуация на рынке первичной недвижимости также остаётся сложной. Хотя предложение на рынке пока велико, в условиях высоких процентных ставок количество новых проектов продолжает сокращаться. Застройщики, столкнувшиеся с ограничением доступа к кредитным ресурсам, вынуждены пересматривать свои бизнес-стратегии, что приведёт к снижению объёма новых предложений в будущем.
«Дефицита нет»
Однако Валерия Летенков подчёркивает, что пока о дефиците жилых площадей речи не идёт: «Запас квадратных метров, готовых для продажи, достаточно велик, и на данный момент он способен покрыть текущие потребности рынка. Но если высокие ставки будут сохраняться, то уже через два-три года мы, вероятно, увидим сокращение предложения и дефицит новых проектов».
«Вторичка дешевеет»
На фоне сниженного спроса и значительного объёма неликвидных объектов наблюдается снижение цен на вторичное жильё. Неликвидные квартиры, то есть те, что менее привлекательны для покупателей, уже теряют в цене до 20%. Это особенно заметно в удалённых районах, где спрос существенно ниже. «Снижение цен на вторичное жильё — это естественная реакция рынка на уменьшение спроса. Как правило, в первую очередь под давление попадают неликвидные объекты, поскольку покупатели всё чаще предпочитают вкладываться в первичную недвижимость или в более ликвидные и востребованные варианты», — пояснил Валерий Летенков.
«Регион региону рознь»
Читайте также:
Отдельным аспектом, который будет влиять на развитие рынка, остаются демографические и региональные различия. Снижение рождаемости и миграционные процессы могут привести к уменьшению спроса на жильё в ряде регионов. Валерий Летенков отмечает, что влияние этих факторов особенно заметно в малых и удалённых городах, где рынок недвижимости более уязвим к изменениям. «Такие города, как Воркута, наглядно демонстрируют, к чему может привести отток населения. Демографические факторы будут играть все более важную роль в прогнозировании ценовой динамики на жильё в каждом конкретном регионе», — резюмирует эксперт.
«Банкротства застройщиков могут серьёзно усложнить ситуацию»
Программы господдержки остаются ключевым инструментом регулирования рынка недвижимости. Валерий Летенков убеждён, что дальнейшее продление льготных ипотечных программ могло бы поддержать спрос и стабилизировать рынок на фоне сложной экономической обстановки. Однако он также подчёркивает, что в случае банкротства ряда застройщиков рынок может столкнуться с серьёзными последствиями. «Отмена господдержки — это удар в первую очередь по застройщикам, и если строительные компании начнут массово уходить с рынка, это непременно скажется на общей картине. Но уже сейчас ясно, что спрос на вторичное жилье в любом случае останется на нынешнем уровне, поскольку программы господдержки его не затрагивают».
SIA.RU: Главное
