«Дом за 6 млн – это ещё не жильё»: Максим Гук – о разрыве на рынке ИЖС

В иркутском ИЖС образовался ценовой разрыв: дома за 6 млн рублей – это, по словам строителей, полуфабрикат, а качественное жильё стартует от 10 млн и выходит за лимиты льготной ипотеки. Между ними – формат «дом под тапочки» за 8 млн, придуманный специально под госпрограммы. Почему он не стал массовым, Газете Дело объяснил Максим Гук, руководитель СК «Коробка».

6 миллионов – стартовый уровень, а не финиш

В нижнем ценовом сегменте организованного рынка ИЖС уже работают профессиональные застройщики, которые аккредитованы, используют счета эскроу, их объекты подходят под льготную семейную ипотеку – на нее приходится львиная доля договоров. Однако есть нюанс, считает Максим Гук.

– Льготная программа позволяет семье со средним доходом построить дом. Но что именно получит покупатель за эти деньги? Возьмём дом за 7,5 млн, из которых 6 млн – ипотека. Участок обойдется в 2 млн, на дом остаётся 5,5 млн. За эти деньги не обеспечить ни нормального утепления, ни отделки. По сути, 6 миллионов – это входной билет. Государство помогло на старте, мы построили коробку, а дальше – сам: доутеплить, доделать, - говорит руководитель строительной компании.

И многие заказчики, по его словам, идут на это, – и живут, годами доводя дом до ума. Финальная стоимость переваливает за 8 миллионов, но для них это осознанный выбор – возможность распределить расходы во времени и чувствовать контроль над процессом.

Проблема в том, что большинство воспринимает ипотечное ИЖС как способ получить полностью готовое жильё, хотя это лишь начало долгого обустройства.

Однако даже этот билет – не для всех. Как отмечает Максим Гук, в нижнем ценовом сегменте люди зачастую не выбирают даже тот лимит, который государство готово дать по льготной ипотеке.

- При доходе семьи в сто с небольшим тысяч рублей отдавать 36 тысяч ежемесячно по ипотеке – слишком большая нагрузка. Да и первоначального взноса в нужном объёме у многих нет. И такие люди часто решают строить дом самим, - поясняет Максим.

«Дом под тапочки» – идеальный формат для ипотеки

Между массовой застройкой и жильём, которое массовому заёмщику недоступно, есть формат – «дом под тапочки». Полностью готовый объект: отделка, техника, мебель. Можно взять по льготной ипотеке. Но здесь практика уперлась в психологию потребителя, говорит Максим Гук.

– Обычный «готовый дом» – только коробка с отделкой. Въезжая, вам всё равно придется покупать мебель, бытовую технику, устанавливать кондиционер. Для семьи с ипотекой это дополнительная нагрузка. Поэтому мы сделали «дом под тапочки» – там есть все необходимое. Заносите чемодан и живёте. Стоимость такого дома – около 8 миллионов. На мой взгляд, это самая удобная форма недвижимости для ипотеки, - считает он.

Однако этот формат пока не стал массовым, признает Максим. Дом за 8 млн требует от покупателя не только ипотеки, но и собственного капитала. А у покупателя с капиталом выбор шире: он смотрит на коттеджные посёлки с инфраструктурой и соседями своего круга. Выбирая между укомплектованным домом в Хомутово и "коробкой" в престижном поселке, такой покупатель выберет коробку, рассчитывая сделать ремонт позднее.

Так что на сегодня «дом под тапочки» остается в узкой рыночной нише. Для массового ипотечника он слишком дорог, а для более обеспеченного покупателя – недостаточно статусен.

Индустриализация упирается в масштаб

Но ситуация может измениться, если жильё в принципе станет доступнее. Например

Минстрой РФ в своём комплексе мер по развитию ИЖС до 2030 года делает ставку на индустриальные методы строительства, которые также должны удешевить жилье. Одно из ключевых направлений – использование домокомплектов. И здесь Максиму тоже есть что сказать.

– У нас есть опыт производства домокомплектов: выпуск рентабелен от 20 комплектов в месяц. Но после ужесточения семейной ипотеки спрос сжался, и держать завод при недозагрузке – прямой убыток и мы свернули производство. Если рынок восстановится и спрос вернётся, проект можно будет развернуть снова, - поясняет Максим Гук. – Несмотря на критику, каркас – это очень хорошая технология. Покупатель получает красивый утепленный дом из сухой строганой доски. Да, каркас не прощает нарушения технологии в производстве и монтаже. Да, стоимость такого дома сопоставима с газобетонным и хорошим брусовым. Но это честная плата за скорость и тепло.

Строительная компания "Коробка"
Cайт: https://skkorobka.ru/
+79148983030

Справка:

Строительная компания «Коробка» – аккредитованный застройщик, работающий на рынке ИЖС. Ежегодно компания возводит несколько десятков домов, в частности за 2025 год ею построено 53 объекта. Половина клиентов компании строятся с привлечением заёмных средств – преимущественно по программе семейной ипотеки. Средний чек объектов в эконом-сегменте, по данным компании, составляет около 6 миллионов рублей.