.jpg)
«Мне не нравится лозунг «жить здесь и сейчас». Кредо девелопера «здесь и завтра». Любое развитие требует длинных горизонтов планирования. Выживают те, кто умеет смотреть на 5–10 лет вперёд, особенно сейчас, когда в экономике происходят структурные изменения», – говорит Екатерина Прядко, генеральный директор компании «Грандстрой». О том, как меняется психология покупателя, почему девелопер сегодня превращается в финансового советника, кто и почему покупает новостройки в Иркутске из-за рубежа, она рассказала во время круглого стола «Квадратный метр в тисках противоречий», который провели газета «Дело» и SIA.RU.
«72 способа купить жильё»
Рассуждая о переносе новых условий семейной ипотеки на 1 октября, Екатерина Прядко отмечает фундаментальную трансформацию льготной программы. Если на старте она была доступна широкому кругу лиц и служила мощным драйвером роста всей отрасли, то сегодня её роль изменилась: это точечный инструмент поддержки для конкретной категории граждан.
«По нашим данным, доля ипотечных сделок (не важно, семейная или рыночная) по разным проектам стабильно составляет 60–80%. Но структура спроса меняется прямо сейчас», – подчеркивает она.
Ключевым трендом стал экспоненциальный рост популярности рассрочки: если ранее она составляла 1–2%, то теперь в некоторых проектах компании доходит до 20–23%. Екатерина объясняет эту динамику изменением психологии покупателя.
«Люди выбирают между "заплатить сегодня" или "заплатить позднее". У них есть деньги на депозитах и денежном рынке. Сейчас идёт переток этих капиталов, – поясняет эксперт. – Мы вынуждены становиться финансовым институтом: проверять доходы, предлагать гибкие схемы оплаты, потому что именно так сейчас осуществляется продажа квартиры. Сегодня девелопер — хороший финансовый советник. Он должен придумать человеку возможность купить квартиру. В коммерческом отделе компании мы насчитали уже 72 (!) финансовых инструмента, чтобы помочь покупателю приобрести жильё».
Перенос сроков изменений по семейной ипотеке, по мнению эксперта, – это скорее поддержка населения, чем прямая выгода для девелоперов, считает эксперт. Пока у тех, кто может воспользоваться льготой под 6%, есть такая возможность — они предпочитают брать кредит сейчас, а не ждать ставки в 12%.
«Что касается наших проектов: мы строим комфорт-класс, и большинство объектов не подходят под эту программу. Подходят лишь небольшие площади. Возможно, в какой-то мере изменения по семейной ипотеке могут даже сыграть нам на руку: если поменяются критерии по площадям, появится шанс предложить людям более выгодные условия. Поэтому здесь ситуация для нас двоякая», — делает вывод Екатерина Прядко.
«Инвестиционный цикл увеличивается»
Иркутские девелоперы подтверждают выдачу разрешений на строительство (РНС) на объём около 192 тыс. кв. м. Но ключевой вопрос заключается не только в объёме строительства, но и во времени реализации.
«Статотчёты по вводу несмотря на кризис показывают хорошие результаты, потому что девелоперский бизнес очень инертный, у него длинный цикл реализации. Основной вопрос — когда именно эти площади введут?», - указывает эксперт.
Происходящее в экономике – это не локальный кризис застройщиков, а общий спад. Это ведёт к увеличению инвестиционного цикла.
«Если раньше проект реализовывался за 3 года, сегодня этот срок растягивается до 5 лет, а некоторые объекты могут строиться все 10 из-за стагнации экономики, – поясняет она. – Нужно ли сегодня строить сразу 40 тысяч "квадратов" в одной локации, если реально продать удастся лишь 10 тысяч? Всё будет дробиться, проекты растянутся во времени».
«Оптимисты до последнего»
По мнению Екатерины Прядко, 2026–2028 годы рискуют стать периодом серьёзных банкротств среди крупных системных игроков по всей России. «Мы видим этих девелоперов: многие работают в минус, сидят на долгах и надеются, что ключевая ставка упадёт».
Именно эта иллюзия — одна из главных угроз для отрасли. Екатерина подчёркивает специфическую черту рынка: «Девелоперы — самые оптимистичные предприниматели. В зоне риска — молодые компании, кто вошёл в девелопмент в фазе роста рынка; им очень сложно принять факт, что иногда проект может просто не срастись». В кулуарах рынка можно услышать самоуверенные заявления: «Я настроил столько проектов, что могу пять лет ничего не строить и мне ещё есть что продавать». Подобная самоуверенность лишь усиливает риски бизнеса, где ожидания часто сталкиваются с реальностью затяжного кризиса.
Екатерина уверена: сегодня в лучшем положении находятся те девелоперы, кто лучше учитывает риски и гибко адаптирует бизнес-модели:
«Еще недавно многие аналитики прогнозировали снижение ключевой ставки. Но сегодня мы понимаем: ставки могут долго оставаться высокими или даже расти. Это требует от девелоперов более взвешенного подхода к финансированию и продажам».
«Репутация важна как никогда»
Еще одна серьезная проблема — разрыв между планом и реальностью. Когда экономическая модель не сходится к моменту ввода объекта, а дофинансирование в банке получить невозможно, начинается так называемая «усушка» или «утряска» проекта.
«В конце стройки остаются озеленение, фасадные работы, окна, отделка. И учитывая рост цен, к этому моменту реальная стоимость завершающего этапа может превышать запланированную, — объясняет Екатерина Прядко. – А где брать деньги, если ты уже потратил всё на конструктив? Именно здесь начинаются компромиссы: сокращают количество деревьев, упрощают фасады, используют более дешёвые материалы».
Это самая печальная история: при покупке квартиры у людей была одна картинка, а реальная ситуация оказалась совсем другой.
Екатерина Прядко уверена: сегодня как никогда важен бренд компании, её репутация и введённые проекты. Покупатели выбирают не просто квартиру, а уверенность в том, что застройщик выполнит свои обязательства.
«И то, что было запланировано, действительно будет построено», — подчёркивает она.
Именно такая прозрачность становится ключевым фактором доверия на фоне общего кризиса отрасли.
«Капитализация растёт»
Как чувствуют себя проекты компании? По словам Екатерины Прядко, ситуация стабильная и даже лучше ожиданий.
«С MAX всё хорошо. Мы думаем сейчас не о том, как быстрее продать, а скорее, как не перепродать проект более, чем нужно по плану», – признает эксперт.
Проект «Бродский» развивается в соответствии со своей концепцией.
«Это принципиально другой объект. Он небольшой — всего две блок-секции, и в целом по нему всё идёт отлично, а все заявленные планы по благоустройству территории вокруг комплекса остаются в силе. Но он не подходит под быстрые продажи, его уникальность в том, что он увеличивает капитализацию всей локации», — подчёркивает Екатерина. Именно поэтому рядом с первой очередью запускается вторая, чтобы у покупателя был более широкий выбор лотов: квартир разных площадей.
Девелопер поделился планами по дальнейшему развитию инфраструктуры района:
«Мы сейчас прорабатываем вопрос создания научного парка «Академгородок – город науки». Такой подход позволяет превратить обычный жилой комплекс в центр притяжения и повысить ценность каждого проекта для покупателей».
«Конкуренция между городами усиливается»
Несмотря на временное охлаждение потребительского спроса, компания фиксирует рост интереса к иркутским новостройкам со стороны зарубежных покупателей, под который компания разработала инструменты для онлайн-сделок.
«Люди живут в Китае или Турции, но покупают квартиры для своих родителей, детей-студентов или инвестируют в активы. Иностранцы очень активно берут наши проекты — например, MAX», – рассказывает Екатерина. – Для этой аудитории требуется отдельный подход. Нужна отдельная коммерческая реклама и цифровые инструменты, чтобы всё можно было подписать онлайн».
Екатерина также отмечает интерес покупателей из других регионов — например, жители Улан-Удэ с удовольствием покупают новостройки в Иркутске.
«Это подтверждает тезис, что конкуренция между городами усиливается, – считает она. – Об этом нужно думать на уровне правительства — регион должен уметь привлекать людей».
По данным ВЦИОМ, 57% россиян готовы переехать ради улучшения среды проживания. Екатерина уверена, что борьба городов нам ещё предстоит:
«Мы, как девелопер, прилагаем все усилия, чтобы Иркутск мог достойно участвовать в этой гонке. Нам нужен крупный инфраструктурный проект — это дало бы городу мощный импульс развития».
SIA.RU: Главное
