Freedom Global: Отчётность девелоперов за 1 полугодие 2026 года по МСФО, пока всё сложно

Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Global

Сегодня на фоне небольшого роста российского фондового рынка неоднозначную динамику показывают акции крупнейших девелоперов. Так, намного сильнее рынка растут акции группы ЛСР на 1,5% до 512,4 руб. за бумагу, но одновременно снижаются акции ГК «Самолёт» - на 0,62% до 366,6 руб. за акцию, группы ПИК - на 0,3% до 573,3 руб. за бумагу, ПАО «ГЛОРАКС» - на 0,42% до 44,3 руб. за акцию.

В последние дни августа все застройщики опубликовали отчёты по МСФО за 1 полугодие 2026 года, которые у большинства из них оставили желать лучшего. Самые сильные финрезультаты по МСФО за 1 полугодие показало ПАО «ГЛОРАКС», увеличившее выручку за первые шесть месяцев 2026 года на 45% в годовом исчислении до 27 млрд руб., EBITDA – на 36% г/г до 8,6 млрд руб., а сопоставимую чистую прибыль - на 29% г/г до 1,6 млрд руб. В основном сильные результаты эмитента были связаны с экспансией в российские регионы за пределами Москвы и Санкт-Петербурга (Нижний Новгород, Казань и др.). Доля региональных проектов в выручке застройщика выросла с 22% в аналогичном периоде 2025 года до 60% в 1 полугодии текущего года. При этом, несмотря на рост долговой нагрузки (показателя отношения чистого долга к EBITDA) в 1 полугодии текущего года до 2,9, показатель остался ниже целевого ориентира компании, равного 3.

При этом у других застройщиков показатели по МСФО за 1 полугодие 2026 года оказались намного слабее. Так, группа ПИК и группа компаний «Самолёт» за 1 полугодие показали снижение выручки и скорректированной EBITDA в годовом сопоставлении по МСФО (группа ПИК снизила выручку и EBITDA на 12% до 290 млрд руб. и на 10% до 29,9 млрд руб., а ГК «Самолёт» понизила доходы на 31% г/г до 117,5 млрд руб. и снизило скорректированную EBITDA на 27% г/г до 41,8 млрд руб. При этом группа ПИК снизила чистую прибыль в 1 полугодии текущего года на 54% г/г до 14,7 млрд руб., а ГК «Самолёт» получила чистый убыток в -22,3 млрд руб. по сравнению с чистой прибылью в 1,8 млрд руб. за 1 полугодие 2025 года, но зато снизило долговую нагрузку с 1,1 до 0,9.

Что касается группы ЛСР, то в отличие от двух названных выше крупнейших российских девелоперов, она не снизила, а даже немного увеличила выручку в 1 полугодии текущего года на 0,7% до 9,7 млрд руб., при этом группа увеличила чистый убыток по МСФО в 23 раза г/г до -57,6 млрд руб. и увеличило показателя отношения чистого долга к EBITDA с 1,7 до 2,8. Рост чистого убытка у компании связан в основном со списанием более 48 млрд руб. из-за обесценения доли в дочернем предприятии, находящемся на балансе. Дивидендов девелоперы, кроме группы ЛСР, традиционно не платят, причём даже у ЛСР по итогам 2026 года дивиденды из-за высокой долговой нагрузки пока под вопросом, несмотря на то, что такой огромный рост чистого убытка в 1 полугодии 2026 года в годовом выражении, скорее всего, единовременный.

Главные риски для девелоперов – продолжающееся снижение спроса на жильё в новостройках, рост цен на квартиры в новостройках (по данным «Циан Аналитики», в августе текущего года квартиры в новостройках в среднем подорожали на 11% в годовом выражении, а с начала года – примерно на 4%), всё ещё высокая ключевая ставка и, соответственно, высокие двузначные ставки по рыночной ипотеке, а также ужесточение требований к заёмщикам по программе семейной ипотеки с господдержкой, при том, что более 70% продаж жилья у крупнейших застройщиков традиционно осуществляется с помощью ипотечных средств. У трёх крупных застройщиков эти риски сработали в 1 полугодии текущего года, хотя у ЛСР чуть меньше, чем у двух других компаний. Исключение составляет ПАО «ГЛОРАКС», но у него рост доходов и чистой прибыли связаны в основном с высоким спросом на жильё в ряде регионов, где есть дефицит квартир в новостройках.

Также на финрезультаты эмитентов в сфере строительства традиционно влияет их собственная способность управлять своей долговой нагрузкой, которая напрямую воздействует на финансовые затраты эмитентов и оказывает давление на чистую прибыль. По итогам 1 полугодия текущего года наилучший результат в сокращении долговой нагрузки показала ГК «Самолёт», также можно отметить эффективную работу ПАО «ГЛОРАКС» по контролю над задолженностью и поддержанию показателя отношения чистого долга к EBITDA ниже целевого уровня.

По итогам публикации отчётностей эмитентов строительной отрасли по МСФО мы:

• Начали аналитическое покрытие и присвоили целевые цены и рейтинги акциям ГК «Самолёт» (целевая цена 385 руб. за акцию на годовом горизонте, рейтинг «Держать») и акциям ПАО «ГЛОРАКС» (целевая цена 55 руб. за акцию на годовом горизонте, рейтинг «Держать»).

• Снизили целевую цену по акциям группы ЛСР на 20%, с 900 руб. до 720 руб. за акцию на годовом горизонте и рейтинг с «Покупать» до «Держать».

• Подтвердили целевую цену по акциям группы ПИК в 640 руб. за акцию на годовом горизонте и рейтинг акции «Держать».

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией