В предыдущих выпусках «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» выяснил, стоит ли брать ипотеку и как выбрать основные параметры кредита - первоначальный взнос и срок. Но когда заем уже оформлен, часто встает вопрос о его досрочном погашении, благо сегодня в соответствие с законом банки не могут чинить никаких препятствий на этом пути. Как же лучше поступить: побыстрее разобраться с долгами, даже если для этого придется потуже затянуть поясок, или без лишней суеты платить по графику, не нарушая свой образ жизни? А если стремится к досрочному погашению, то как выгоднее действовать: увеличивать ежемесячные взносы, копить средства, чтобы в один прекрасный день закрыть весь долг, или сделать транши ежегодными?
Досрочное погашение: сама суть
Досрочно погашение кредита означает, что он выплачивается с опережением графика платежей, поэтому долг сокращается быстрее. Такое погашение может быть полным, когда заемщик вносит сумму равную оставшейся задолженности и полностью закрывает кредит, либо частичным, когда вносимая сумма меньше, чем имеющийся долг. В этом случае кредит никуда не девается, но задолженность уменьшается: скажем, если долг составлял 3 млн. руб., и 1 млн. руб. заемщик внес досрочно, то он останется должен лишь 2 млн. руб. И вместе с этим изменится график платежей - снизится ежемесячный платеж или сократится срок займа. На практике чаще изменяют ежемесячный взнос: «К примеру, досрочное погашение 20% от суммы кредита сокращает платеж в среднем также на 20%», - уверяет Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банк. Но любой вариант в конечном итоге приводит к уменьшению переплаты по кредиту. Собственно в этом и польза досрочного погашения – в экономическом плане. А если отстранится от цифр, то с уменьшением долга заемщик получает большую уверенность в завтрашнем дне и свободу действий, ведь чем больше кредит, тем страшнее менять работу или профессию. Имея серьезный долг, зачастую вообще приходится заниматься тем, что не так уж и нравится, но за что регулярно платят деньги. Причем даже в этом случае финансовые кризисы и внезапно возникшие жизненные проблемы могут привести к дефолту и потере жилья, что редко случается при небольшой задолженности.
Выгодно или нет?
Таким образом, досрочное погашение выглядит весьма привлекательной и выгодной возможностью. Но ситуации все-таки бывают разные. Во-первых, чтобы погасить долг побыстрее, нужно где-то взять недостающие деньги. А где их взять, если ежемесячно нужно выплачивать кредит? Конечно, иногда случаются выигрыши в лотерею, наследство или дополнительные заработки, но гораздо чаще чтобы погасить долг досрочно, приходится сокращать свои повседневные расходы, экономить, в том числе на отпуске и увлечениях, и отказываться от новых покупок или того же ремонта, причем порою на долгий срок. С этим, безусловно, можно жить, но вот качество жизни будет хуже. Да к тому же есть периоды, когда экономить особенно тяжело и даже безответственно: например, когда в семье появляется малыш или кто-то из близких теряет работу. Поэтому прежде чем затягивать пояс, лучше оценить свою ситуацию (доходы, расходы, пути их сокращения, траты, от которых невозможно отказаться, наличие иждивенцев и т.п.), жизненные планы и цели и готовность изменить образ жизни, причем трезво, без лукавства и максимализма. Так можно понять, есть ли возможности для досрочного погашения и какую сумму можно откладывать в этих целях.
Например, если молодая семья, где оба супруга работают и получают неплохую зарплату, планирует детей через 4-6 лет, то им может быть комфортнее сначала экономить с целью досрочного погашения кредита, чтобы в дальнейшем, с рождением наследника, избежать финансовых проблем. А если у заемщика уже есть ребенок, ему нравится его работа, он талантлив и видит хорошие перспективы, если он любит путешествовать или имеет дорогостоящее хобби, и при этом его полностью устраивает сложившийся образ жизни (скажем, нет желания уехать в другую страну или поменять профессию), то, может, и не нужна ему эта экономия ради сокращения долга? Пусть переплата будет больше, но зато жизнь пройдет радостнее и интереснее. А кроме того, при таком раскладе через какое-то время его доходы могут значительно вырасти, и тогда досрочное погашение кредита пройдет безболезненно.
Но это, как говорится, лирика, а если вернуться к денежному аспекту, то нужно считать. В каждом конкретном случае итог может быть разным. Если платежи по ипотеке дифференцированные, т.е. уменьшаются в соответствие с уменьшением задолженности, то досрочное погашение особенно выгодно в первой половине кредита, ведь с течением лет платеж уменьшится и без оного, а бОльшая часть процентов все равно будет выплачена в первые годы. Например, если в июне 2013 г. заемщик возьмет в Газпромбанке (один из немногих банков, который сегодня выдает кредиты с дифференцированными платежами) кредит на покупку однокомнатной квартиры на 3 млн. руб. сроком 15 лет по ставке 12,95% с предполагаемой переплатой 2 929 936,92 руб., а в июне 2014 г. решит сделать частичное досрочное погашение в размере 1 млн. руб., то подсчеты, произведенные на калькуляторе досрочного погашения, показывают, что порядок платеж сократится с 44,5 тыс. руб. до 28,5 тыс. руб. А экономия по выплатам за счет досрочного погашения составит 2,68 млн. руб., т.е. заемщик переплатит банку около 250 тыс. руб. Если этот же миллион рублей будет внесен через 7 лет, в июне 2020 г., то очередной платеж сократится с 32 667 руб. до 12 250 руб. и экономия по выплатам составит 1,96 млн. руб., т.е. заемщик переплатит примерно 970 тыс. руб. А через 10 лет, в 2023 г., миллиона хватит уже на полное досрочное погашение, но сэкономить на выплатах получится лишь 1,6 млн. руб., а переплата составит 1,33 млн. руб.
При аннуитетных же платежах, которые без досрочного погашения остаются неизменными на протяжении всего срока кредита, опережение графика, как утверждает Сергей Топорников, руководитель отдела продаж ООО «Первое Ипотечное Агентство», одинаково выгодно практически в любой период. Если наш заемщик обратится, например, в Сбербанк и возьмет аналогичный кредит с аннуитетными платежами, причем при этом ставка составит 12,25%, а предполагаемая переплата 3 568 013.36 руб., а через год решит сделать досрочное погашение в размере 1 млн. руб., то его платеж с 36 тыс. руб. сократится до 23 690,75 руб., а экономия по выплатам составит чуть больше 2 млн. руб., т.е. в результате он переплатит примерно 1,57 млн. руб. Досрочное погашение через 7 лет снизит ежемесячный платеж до 19 752,20 руб., а переплату сократит на 1,56 млн. руб. (т.е. заемщик заплатит банку лишние 2 млн. руб.). По прошествии же 10 лет миллиона для полного погашения долга еще не хватит, и внесение в банк этой суммы позволит лишь значительно сократить платеж - до 13 760,59 руб., но не переплату, которая уменьшится на 1,335 млн. руб. и в итоге составит 2,235 млн. руб. И хотя в начале периода кредитования частичное досрочное погашение позволит сэкономить побольше, в последующие годы оно приносит соизмеримую выгоду.
А вообще, как показывают приведенные примеры, в том случае, когда заемщик изначально рассчитывает на досрочное погашение (например, знает, что через год получит гонорар, или через 6 месяцев вступит в наследство), ему лучше выбрать ипотечную программу с дифференцированными платежами. Однако, в любом случае выплачивать долг с опережением графика выгодно. Тем более, что сокращение ежемесячного взноса при неизменной зарплате, увеличивает ту часть доходов, которая остается после обязательной выплаты по кредиту, а значит, можно перейти к менее строгой экономии или откладывать высвободившуюся сумму на депозит. Например, в приведенном выше примере с аннуитетными платежами, когда частичное досрочное погашение происходит через 7 лет, платеж по кредиту сокращается примерно на 16 тыс. (36000-19752,20). Если ежемесячно вносить такую сумму на депозит, скажем, под 12% (такие условия по депозитам сегодня не такая уж редкость), то уже через год можно накопить около 204 тыс. руб. А их в свою очередь можно снова направить на частичное досрочное погашение.
Выгоды в досрочном погашении, как отмечает Роман Слободян (Нордеа Банк), нет только в том случае, когда деньги, которые заемщик хотел использовать в ипотечных целях, в текущий момент времени могут принести гораздо больший доход при инвестировании, например, в бизнес, в недвижимость или в те же депозиты. Чтобы понять, насколько инвестиция выгоднее, нужно, прежде всего, сравнивать ее предполагаемую доходность со ставкой по ипотечному кредиту (но правда, тут речь только о тех случаях, когда инвестиция – это лишь способ заработать деньги, совсем другой разговор, если заемщик хочет посвятить бизнесу всю свою дальнейшую трудовую деятельность либо открыл в себе талант валютного брокера – тогда инвестирование однозначно в приоритете, несмотря ни на какие проценты). Если разница существенна, то инвестиция, скорее всего, будет выгоднее, особенно при аннуитетных платежах. Например, если кредит был получен под 10% (такие проценты предлагал, например, Сбербанк 2-3 года назад), а бизнес обещает 15-20%, выгоднее инвестировать деньги (но конечно, учитывая, что в бизнесе деньги можно и потерять – это всегда риск). Хотя все равно нужно обязательно произвести соответствующие расчеты, учитывающие все параметры кредита. И тем более они необходимы, если разница в процентах всего 1-3%: в этом случае нюансы могут сыграть большую роль. Как уже отмечалось, досрочное погашение позволяет высвободить некую сумму из ежемесячных расходов, и это увеличивает его выгоду. К тому же досрочное погашение уменьшает сумму задолженности, а значит и страховую сумму по ипотечной страховке, и соответственно, страховой взнос. Но с другой стороны, на проценты по ипотеке можно получить налоговый вычет по НДФЛ, а с досрочным погашением сумма выплаченных процентов сокращается, а с ней и льгота по налогу. И это уже снижает выгоду.
К примеру, сейчас сложилась такая ситуация, что ставки по депозитам доходят до 12% годовых, а процент по ипотеке, оформленной 2-3 года назад, может быть 10-11%. На первый взгляд, кажется, что выгоднее выплачивать кредит по графику, а имеющиеся накопления положить на депозит. Но расчеты говорят другое. Скажем, заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн. руб. под 10,9% годовых на 15 лет. За два года он накопил 500 тыс. руб., которые можно положить на депозит под 12% (эффективная ставка, т.е. с учетом капитализации, будет 12,68%). Использовав эти деньги для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 32,2 тыс. руб. до 26,5 тыс. руб., т.е. примерно на 5,7 тыс., а его задолженность перед Сбербанком с 2808 573 руб. уменьшится до 2 308 573 руб., что снизит ежегодный страховой взнос примерно на 4750 руб. (для расчета взят средний тариф для мужчины в возрасте до 40 лет – 0,95%). Если ежемесячно откладывать высвободившиеся из ипотеки 5,7 тыс. руб. на депозит под 12% годовых, и туда же отправить разницу по страховым платежам (4750 руб.), то через год заемщик сможет накопить около 78 тыс. руб. При этом без досрочного погашения сумма выплаченных процентов по кредиту за год составит около 42 тыс. руб., а с досрочным погашением – 34,6 тыс. руб. В первом случае налоговый вычет будет 5,5 тыс. руб., а во втором – 4,5 тыс., т.е. заемщик получит от государства всего лишь на тысячу меньше. Таким образом, эффект от досрочного погашения на ближайший год составит около 77 тыс. руб. Разместив же накопленные 500 тыс. руб. на депозит, можно получить лишь 63,4 тыс. руб.
Аналогичный результат получается и в том случае, когда процент меньше, поскольку низкий процент можно было получить только при небольшом сроке кредитования (до 5-10 лет). Если заемщик взял ипотечный кредит в Сбербанке на 3 млн. руб. под 10% годовых на 10 лет, то использовав 500 тыс. руб. для снижения задолженности по кредиту, он сократит свой ежемесячный платеж с 39,6 тыс. руб. до 32,05 тыс. руб., т.е. примерно на 7,5 тыс. Страховой взнос также снизится на 4750 руб. И если разместить эту сумму на депозит под 12% годовых и ежемесячно прибавлять к ней высвободившиеся из ипотеки 7,5 тыс. руб., то через год заемщик получит около 100 тыс. руб. Разница в суммах налогового вычета при досрочном погашении и без оного составит 1200 руб. меньше. То есть эффект от досрочного погашения будет уже 98,8 тыс. руб. А 500 тыс. руб. на депозите принесут лишь 63,4 тыс. руб.
Депозит может стать выгодным лишь в тех случаях, когда срок кредитования большой – 30 и более лет, так как в этом случае ежемесячный платеж уменьшается не столь значительно, причем, чем меньше соотношение суммы досрочного погашения и суммы займа, тем выгода может быть больше. Например, если в рассмотренном примере кредит будет на 30 лет под 10,9%, то ежемесячный платеж сократится примерно на 4,4 тыс. руб. Это вместе с учетом снижения платежа по страховке на 4750 руб. и разницы в налоговых вычетах позволит через год получить примерно 60,5 тыс. руб. А 500 тыс. руб., размещенные на депозите, по-прежнему принесут 63,5 тыс. руб.
Порядок погашения
Когда заемщик решается на досрочное погашение кредита, ему важно определиться, как лучше уменьшать долг. Можно каждый месяц вносить в банк немного больше, чем указано в графике платежей либо накопить сумму, достаточную для полного досрочного погашения, и внести уже ее. А можно делать частичные досрочные погашения, скажем, раз в квартал или в год, или вообще без определенной периодичности.
«Вообще, ежемесячные траншы выгоднее, чем периодичные взносы одной большой суммой», - утверждает Роман Слободян (Нордеа Банк). А несколько частичных досрочных погашений выгоднее, чем одно полное, если только заемщик не может сразу же закрыть кредит. «Ведь чем раньше проходит досрочное погашение, тем скорее сократится ежемесячный платеж и тем меньше будет начислено процентов», - объясняет Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Но не всегда у заемщика есть возможность увеличивать ежемесячные взносы по кредиту на сравнительно небольшую сумму. Обычно это разрешается в программах с дифференцированными платежами, а при аннуитетных платежах в условиях кредитного договора часто бывают различные ограничения. «Например, многие банки принимают частичное досрочное погашение только в день (или период) списания ежемесячного платежа. И требуют соответствующее заявление, которое порой необходимо подавать за 1-2 недели до списания средств», - говорит Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). «К тому же не редко кредитный договор содержит требования по минимальным суммам досрочного погашения», - добавляет Юлия Ачкасова, региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске. Ну а если заемщик вдруг передумает, то может нарваться на штраф. Поэтому вопрос периодичности частичных досрочных погашений фактически сводится к вопросу удобства: хочется ли каждый месяц писать заявление, ездить лишний раз в банк - получать новый график платежей, волноваться за непредвиденные расходы, которые сделают досрочное погашение невозможным и т.п. «Зачастую заемщику удобнее подкопить побольше денег и направлять их кредитору, к примеру, раз в квартал или раз в полгода – год», - отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»). Тем более, что деньги можно копить на депозите, немного их преумножая.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Досрочное погашение ипотечного кредита с экономической точки зрения в большинстве случаев выгодно для заемщика. Но решаясь на такой шаг, все-таки нужно обязательно произвести расчеты и понять, какой результат даст опережение графика платежей и стоит ли игра свеч. Или, может быть, вместо досрочного погашения лучше инвестировать свои накопления или внезапно полученные капиталы? Кроме того, в большинстве случаев, чтобы побыстрее расплатиться по кредиту, приходится экономить, а это далеко не всегда оправдано и не для всех комфортно и приемлемо.
SIA.RU: Главное
