"Арендные ставки на торговую недвижимость в Иркутске еще не достигли дна и продолжат снижение"

Анализ текущей ситуации в сегментах офисной, торговой и жилой недвижимости города Иркутска был представлен на Байкальском саммите недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов. Средняя арендная ставка в иркутских офисах составляет на сегодня 580 рублей за квадратный метр. Об этом сообщил в своем докладе Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости.

[photo 1]

Офисная недвижимость: «Ставки в Кировском и Октябрьском районах почти сравнялись»

По его словам, размер ставок сильно разнится в зависимости от района города. Так, Кировский район пока остается самым дорогим из всех, немного отстает Октябрьский:

«Иркутск – специфичный город, и проблема с парковками и пробками сдвинула спрос на Октябрьский район, где сейчас построено достаточно много качественных офисных площадей. Цены в Кировском и Октябрьском районах практически сравнялись».

[photo 2]

Другие районы отстают в строительстве офисных центров. Особенно это заметно в Ленинском и Куйбышевском районах, где новых качественных площадей практически не появляется: «В основном там идет перестройка различных зданий советской постройки в некие деловые центры. Соответственно, и качество, и цена там ниже».

Как отметил спикер, ставки на офисную недвижимость в городе продолжают снижаться: «Так как доля вакантных площадей из-за кризиса и сокращения спроса растет, то арендодатели даже по текущим контрактам пересматривают ставки в сторону понижения, лишь бы сохранить арендаторов», – отметил Юрий Винников.

[photo 3]

Торговая недвижимость: «Арендные ставки еще не достигли дна»

В сегменте торговой недвижимости самым дорогим районом также оказался Кировский – исторически в нем сконцентрировано наибольшее количество торговых площадей,  трафик высок. Средняя ставка аренды в этом районе достигает 1530 рублей за квадратный метр (при средней по городу – 900 рублей за «квадрат»).

[photo 4]

«Разброс цен здесь очень большой, – прокомментировал Юрий Винников. – Есть помещения и очень дешевые, есть и достаточно дорогие. Сейчас, на фоне кризиса, очень большая доля вакантных площадей. Центр города весь увешан баннерами ‘Аренда’, ‘Сдается’–  и это отразилось на цифрах. По Кировскому району идет снижение ставок».

По словам аналитика, этот процесс можно связать с «перегретостью» данного района: долгое время он был очень востребован, на центральных улицах (Урицкого и Карла Маркса) встречались цены сделок по 5000 рублей за квадратный метр. «После начала кризиса пошел некий отток, начались обращения со стороны арендаторов о снижении аренды. Некоторые магазины либо расторгают договор, либо закрывают точки по истечению срока договора. Все это ведет к увеличению предложения и падению ставок. В других районах падение отмечается в меньшей степени».

[photo 5]

Помимо макроэкономических факторов, влияющих на весь сектор торговой недвижимости в целом (удорожание потребительских кредитов, снижение покупательской способности). на ситуации в Кировском районе отразилось еще одно событие.

«Закрыли самую дешевую, по мнению большинства, торговую точку – ‘Шанхайку’. После ее закрытия арендаторы, которые работали рядом с ‘китайским рынком’, ощутили снижение потока, падение продаж». Изменить ситуацию и восстановить ценность Кировского района в новом качестве, как считает Юрий Винников, может помочь реализация проекта «Торговая ось».

Аналитик отметил, что, по его мнению, арендные ставки в сегменте торговой недвижимости еще не достигли своего дна и продолжат снижение. Тем не менее, вложения в недвижимость – как торговую, так и офисную – с инвестиционными целями сегодня вполне допустимы: «Доходность на уровне 9-11%, с одной стороны, сопоставима со ставками банковских депозитов, но с другой, недвижимость имеет свойство дорожать со временем. Единственное, пока неясно – стоит ли покупать сейчас или подождать еще».

[photo 6]