Иркутские застройщики ожидают стабилизации ситуации на рынке жилой недвижимости не раньше весны 2016 года

Наименее всего от турбулентности в стройотрасли пострадали те иркутские застройщики, что в своём портфеле имеют предложения по жилью эконом-класса. Тем же, кто специализируется на элитном сегменте, пришлось значительно затянуть пояса: 2015 год стал только началом, что будет дальше – сказать сложно. По самым осторожным прогнозам, ситуация стабилизируется не раньше весны 2016 года, а то и к 2017 году.

[photo 1]

Как рассказал руководитель департамента по работе с недвижимостью и землей ОАО ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников в ходе круглого стола, организованного банком «ВТБ24» в конце прошлой недели, в декабре прошлого года компания, как и большинство участников рынка, наблюдала ажиотаж в продажах квартир. Это позволило обеспечить задел, и январь-февраль были стабильными.

Весна выдалась неоднородной, рассказал Дмитрий Ружников: с марта продажи существенно снизились, в апреле наблюдался небольшой всплеск, в мае-июне – плавное снижение. Середина лета стала для «Нового города» провальной, в июле, обычно всегда успешном, компанию едва удалось вывести на безубыточный уровень.

«В августе наблюдался небольшой рост спроса, это прогнозируемо и связано с окончанием сезона отпусков, а вот перспективы сентября пока туманны», – прокомментировал Дмитрий Ружников, добавив: ситуация на сегодня такова, что долгосрочное планирование отсутствует как у потенциальных покупателей, так и у компаний. Такое положение дел продиктовано нестабильной экономической ситуацией в России и пока нет никаких ни внешних, ни внутренних резервов для перемены в лучшую сторону.

«Люди не знают, куда двигаться, кому доверять, кому – нет», – говорит представитель «Нового города», отмечая, что даже снижение ставки по ипотеке не приведёт к желаемому для застройщиков результату. Кроме того, по его мнению, в настоящее время рынок перенасыщен различными предложениями, они потеряли свою уникальность, а потому потребитель переключает своё внимание на другие критерии при выборе жилья.

«Все мы прекрасно понимаем, что говорить о квартирах при росте цены на продукты, лекарства сложно» – поддержала коллегу замгендиректора, руководитель отдела продаж ЗАО «Восток Центр Иркутск» Наталья Зверева.

Она отметила, что хотя ипотека для компании, которая, к примеру, возводила ЖК «Стрижи», – очень ресурсоёмкий инструмент, он занимает 75-80% от всего объёма продаж жилья эконом-класса, но снижение ставок уже не дает того роста, какой наблюдался ранее.

По её словам, если в декабре на рынке недвижимости случился настоящий бум, то уже в январе часть договоров была расторгнута. В целом для компании очень сложным был июнь, в июле же спрос вышел на чуть более высокий уровень, в конце августа фиксировался рост предложений – именно это и говорит о положении рынка. «Сейчас есть существенный подъём, но он объясняется тем, что заканчивается летнее затишье», – считает Наталья Зверева. Что будет дальше – неясно, поддержала она Дмитрия Ружникова. Прогнозы более чем на месяц никто не делает и для застройщиков они складываются в жёстких цифрах.

«Люди сейчас просто боятся: вдруг меня уволят, вдруг у меня понизят зарплату, вдруг ещё что-то и я не смогу выплачивать. Это гораздо существенней, чем все остальные факторы. Нужен хотя бы полугодовой-годовой период стабильности», – считает представитель «Восток Центр Иркутска».

Так или иначе, в настоящее время потребительский рынок сужается где-то на 20%, говорит первый заместитель гендиректора ОАО «Сибавиастрой» Алексей Волков. Те, кто ранее подумывали о квартире комфорт-класса, решили обратить внимание на эконом-сегмент. В свою очередь, потенциальные покупатели эконом-жилья решили отложить покупку на другое время. «Мне кажется, что тенденция продержится и в 2016 году, нет предпосылок для улучшения ни внешних, ни внутренних. В 2017 году, возможно, всё стабилизируется», – считает он. Что точно можно прогнозировать, так это грядущий дефицит жилья комфорт-класса, поскольку навряд ли кто-то из застройщиков в следующем году выйдет на рынок с новыми проектами.

Что касается ситуации, сложившейся для «Сибавиастроя», то, по словам Алексея Волкова, катастрофических провалов в компании не было, хотя продажи оказались не такими, как обычно. «У нас был провальный май, однако потом всё выровнялось», – прокомментировал он. «Сибавиастрой», кстати, располагает разными предложениями – это и элитный «Театральный район», и более доступный микрорайон «Союз», и ряд других объектов. По мнению первого замгендиректора компании, вопрос о ситуации в стройотрасли нужно рассматривать немного под иным углом, чем это делается сейчас: «Надо не отрасль спасать, а покупателей, а они уже спасут нас. Один из российских регионов пошёл на то, что ставку по ипотеке снизили до 6-7%, вот это вливание очень хорошее в отрасль. Других инструментов не существует».

Кстати, банковские специалисты настроены более оптимистично. Так, управляющий ВТБ24 в Иркутской области Владимир Чернышев отметил: с начала года спрос на потребительские кредиты упал в четыре раза, на автокредиты – в три раза, а вот на ипотеку – всего в два раза. В марте была стагнация, но сейчас наблюдается оживление, поэтому банк прогнозирует, что осенью ситуация выровняется, в том числе и в связи со снижением ставок по ипотеке.

Сохраняют оптимизм в ООО «Гранд-Строй» (ЖК «Союз», микрорайон «Современник», ЖК «Прогресс»). Заместитель генерального директора компании Ирина Бортник рассказала, что ситуация в этом году у «Гранд-Строя» стабильна. Июль, к примеру, в противоположность «Новому Городу» оказался пиковым и повторил результат прошлого года. «Я связываю это с тем, что у нас сейчас вышел новый проект – микрорайон «Современник». По этому объекту хорошо идет ипотека. Стоимость квартир доступна. Объём продаж с ипотекой без господдержки составляет 30%, с господдежкой – до 80%. А вот по «Союзу» ипотеки почти нет, там цены выше, этот инструмент не очень удобен», – говорит она. Сезонного спада, кстати, в «Гранд-Строе» ожидали большего, чем он оказался. «Продажи идут и не собираются падать», – заключила Ирина Бортник.

Выросла доля ипотеки и в ООО «Востсибстрой», который предлагает жильё разного ценового диапазона – это и ЖК «Нижняя Лисиха-3», и Луговое, и ЖК «Адмирал». «Это позволяет нам балансировать и обеспечивает общий денежный поток. У компании хороший земельный ресурс, который позволяет нам иметь на руках разрешения на строительство новых объектов», – говорит директор по работе с клиентами ООО «Востсибстрой» Александр Халтурин. По его словам, компания имеет понимание о своём развитии до конца этого года. «В 2016 году у нас есть проекты, которые мы готовы начать, если ситуация будет благоприятная», – отметил он.

Какой-либо катастрофы не наблюдают и в УКСе Иркутска. «Да, снижается покупательская способность, да, рынок сжимается, но объём продаж ненамного, но вырос. Сам этот факт говорит о хорошей оценке работы предприятия. Да, стало сложнее находить клиента, но в начале года отток сделок был зафиксирован на уровне всего около 5%, мы планировали значительно больший показатель», – комментирует представитель УКСа Сергей Куликов. Что касается прогнозов, он отметил: «умеренный позитив в ожиданиях этого года у нас есть». Всплеска, как в прошлом году, застройщик не прогнозирует, но отмечает оживление на рынке.

Сергей Куликов предупредил: сильного падения стоимости жилья ждать не стоит, тем более в условиях подорожания импортных материалов и машин, хотя пока она держится на одном уровне.  «Снижение ограничено планкой, ниже которой застройщики не пойдут на рынок. Сейчас такой уникальный момент, за счёт которого цены можно держать. Дальнейшие проекты будут либо с новой ценой, либо их не будет в принципе. В текущей обстановке сейчас самый лучший момент купить «первичку». «Вторичка» хоть и дешевле, но если использовать ипотеку, то разница в ставке с лихвой компенсирует разницу в цене», – говорит эксперт и добавляет: деньги у населения есть, средства на вкладах имеются, об этом свидетельствуют данные Центробанка.

Алексей Волков, кстати, поддерживает: «первичку» никто за бесценок отдавать не будет, даже несмотря на то, что в этом году предполагается большой ввод жилья при низком спросе. «На рынок выйдет много готовых квартир, которые, не найдя покупателя сразу, со временем выпадут из программы ипотеки с господдержкой, что ухудшит положение на и без того затоваренном вторичном рынке», – говорит он.

Что касается программы «Жильё для российской семьи», предполагающей продажу квартир с отделкой по стоимости 35 тысяч рублей за квадрат, то, по единому мнению застройщиков, реализовывать  её в Иркутске невозможно. Единственный вариант – объекты за городом, такие как Луговое или ЖК «Эволюция».

«Стоимость жилья складывается из земли, подключения и инфраструктуры. Коллеги вышли с Луговым, потому что с «Адмиралом», например, это сделать невозможно. В Иркутске это вообще очень сложно, земля очень дорогая. Для того чтобы вписаться в эту программу, застройщикам нужна помощь властей», – считает Дмитрий Ружников. В свою очередь Александр Халтурин отмечает: «Востсибстрой» сможет исполнить те обязательства, которые вязала на себя область, но для этого компании приходится искать различные выходы. Например, менять этажность домов в Луговом.

В УКСе Иркутска, который вышел на участие в программе с ЖК «Эволюция», также отмечают, что с точки зрения коммерции в областном центре на этом заработать не удастся, поэтому логично, что никто из застройщиков с проектами внутри города не вышел. Сейчас варианты реализации программы активно обсуждаются с Минстроем Иркутской области, говорит Сергей Куликов.  Сама программа таит подводные камни. Например, у застройщиков возникает вопрос: зачем включать в стоимость квартиры отделку, которая в любом случае будет проведена на низком уровне и не устроит покупателя. «Зачем ставить ту раковину, которую потом выкинут. Лучше сделать хорошую получистовую отделку, подготовленную к проживанию», – говорит он.

Первый заместитель гендиректора ОАО «Сибавиастрой» добавляет: да, программой предусмотрены компенсация за сети – четыре тысячи рублей за квадратный метр. Однако механизм выплаты этих компенсаций пока не проработан. Кроме того, если застройщик не продал квартиру по цене 35 тысяч рублей за квадрат, он полгода должен держать её и только потом реализовывать по адекватной стоимости. «Для застройщиков мало стимула для входа в эту программу», – считает Алексей Волков.

Между тем, напомним, Минстрой Иркутской области в настоящее время прорабатывают механизмы поддержки застройщиков, участвующих в реализации строительных программ в регионе. В качестве механизмов рассматривается вопрос поддержки таких застройщиков в рамках жилищных программ из областного бюджета.

– Прорабатываем вопрос и по предприятиям стройиндустрии. Тем из них, кто реализует материалы по стоимости, позволяющей возводить жилье в рамках установленной предельной цены, тоже будет оказана поддержка. Кроме того, ведем переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию о реализации проекта льготного кредитования застройщиков, – подчеркнула ранее глава ведомства Марина Садовская.