Почему не стоит ждать существенного снижения ставок по ипотеке

Представители банковского сообщества поделились с журналистами газеты «Известия» своим видением того, как будут себя вести ставки по ипотечным кредитам в ближайшие три года. Все банкиры уверены, что ставки будут снижаться; вопрос только в том, с какой скоростью.

[photo 21084]

Оценки будущих ставок по ипотеке уложились в интервал от 6% до 9.5%. Для заемщиков благом будут и 9.5% по сравнению с сегодняшними 11.8% (такова, по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ипотечная ставка по итогам марта). Однако журналисты решили порадовать читателей и, ориентируясь на нижнюю границу прогноза, написали о снижении ставок до 6-7% годовых к 2020 году.

Позднее к рассуждениям о необходимости снижения ипотечных ставок присоединился премьер-министр Дмитрий Медведев. По его мнению, за снижением ключевой ставки ЦБ РФ последует соразмерное снижение ставок по ипотечным кредитам. Признавая, что этот вопрос в большей степени относится к компетенции банков, нежели правительства, г-н Медведев, тем не менее, рассчитывает в скором времени выйти на ставку 6-7% по всей стране. «Макроэкономические условия для этого в целом созрели», – заявил премьер-министр, но в то же время признал: «Эту задачу мы уже достаточно давно перед собой ставили».

На новые ориентиры ипотечной политики первыми отреагировали застройщики и риелторы. По их оптимистичным оценкам, при снижении ставок до 6-7% количество сделок с недвижимостью и, как следствие, объемы ипотечного кредитования вырастут не менее чем на 20% – в основном за счет той категории заемщиков, которые не могут позволить себе купить жилье в ипотеку на сегодняшних условиях.

Стоит отметить, что тенденция постепенного снижения ипотечных ставок наблюдается в течение нескольких последних лет. Не последнюю роль в этом процесс сыграла государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, которая действовала до начала 2017 года. Получая от государства компенсацию части ипотечной ставки, банки смогли улучшить условия кредитования, что, в свою очередь, позволило удовлетворить значительную часть платежеспособного спроса. Однако теперь, после отмены госпрограммы субсидирования ипотеки, банкам приходится жестко конкурировать за качественного заемщика, поэтому в условиях сдержанного сокращения спроса на ипотеку у них нет возможности повышать ставки.

Кроме того, сегодня на возможное снижение ставок по ипотеке оказывает влияние новый фактор – низкая инфляция. Достигнутый уровень в 4% власти рассчитывают удерживать в течение как минимум 2018-2019 гг. Ожидаемая стабилизация на финансовом рынке позволит приступить к планомерному снижению учетной ставки ЦБ РФ, которая сегодня находится на уровне 9.25%. Для оптимистично настроенных банкиров снижение стоимости фондирования для кредитных организаций в совокупности с низкими темпами инфляции дает надежду выстроить систему, характерную для зарубежного финансового рынка, когда ставка по ипотеке составляет в среднем плюс 3 процентных пункта к текущему уровню инфляции.

При формальном подходе 4% инфляции действительно соответствуют 7% годовых по ипотеке на рубеже 2019-2020 гг. Однако Олег Якушев, эксперт АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент», полагает подобный сценарий развития маловероятным, поскольку, исходя из сегодняшних реалий, едва ли стоит ожидать снижения учетной ставки ЦБ РФ достаточно быстрыми темпами. Таким образом, в течение ближайших трех лет не стоит рассчитывать ставки по ипотеке ниже 8% годовых.

Кстати, и сами банкиры, говоря о снижении ипотечных ставок до 6-7%, допускают существенные оговорки. По их мнению, препятствием могут стать нестабильная макроэкономическая ситуация и неуверенность в росте российской экономики. Кроме того, на величину ипотечных ставок, помимо стоимости привлечения ресурсов, влияют расходы на содержание банковской сети, обслуживание IT-систем, обработку заявок и прочие сопутствующие расходы, а также надбавка за риск и маржа. Инфраструктурные изменения помогут в среднесрочной перспективе снизить расходы, однако в настоящий момент эта составляющая ипотечных ставок остается достаточно высокой.

С выходом из рецессии российской экономики связан и рост реальных располагаемых доходов населения, который, по мнению экспертов, может выйти в плюс уже в 2017 году после трех лет падения. К тому же банкиры делают ставку на демографический фактор – появление нового поколения платежеспособных заемщиков, что на фоне повышения финансовой грамотности будет способствовать росту интереса к ипотечным программам. Вместе с тем, весьма сомнительно, чтобы рост спроса на какую-либо услугу привел к снижению стоимости этой самой услуги. В данном случае – ипотеки.