С 1 июля 2019 года в России изменилась схема привлечения денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ). По новой схеме, деньги покупателей при приобретении квартир в строящемся доме будут храниться на специальных эскроу-счетах в банке. Застройщик не сможет воспользоваться этими средствами до тех пор, пока дом не будет полностью сдан. Строить ЖК ему придется на свои или кредитные средства. Насколько упадут объемы строительства жилья в Иркутске? Как долго продлится адаптационный период у застройщиков? И стоит ли ждать повышения цен на новостройки, рассказала Екатерина Прядко, генеральный директор ООО «Гранд-строй».
Екатерина, ожидаете ли вы падения объемов строительства жилья в связи с новыми правилами?
– По нашим оценкам, падение уже произошло. В 2018 году иркутские застройщики, готовясь к новым правилам, зыпустили достаточно много проектов, в 2019 году они будут введены. А вот с какими проектами отрасль выйдет в 2020 году – это большой вопрос. Пока по всем оценкам, по Иркутску и Иркутскому району снижение по коммерческому строительству жилья произойдет на треть. И примерно 2-3 года будет длиться переходный период.
Проекты «Гранд-строя» реализуются по старым или по новым правилам?
– Мы были одними из первых, кто обратился в иркутский Стройнадзор и получил заключение о соответствии критериям, по которым мы можем достраивать микрорайон «Современник» по старым правилам. Там сейчас реализуется 2-я очередь.
А вот новый проект, который мы разрабатывали весь прошлый год, будет реализовываться уже по новым правилам. Сейчас по нему идет стадия проектирования, прохождение экспертиз планируем осенью, а к концу года заявим о проекте. Мы достаточно долго разрабатывали этот проект, потому что не только законодательство меняется, меняется и потребитель. Приходится реагировать на все эти внешние изменения. Можно сказать, мы сознательно притормозили проект в рамках меняющегося законодательства и сконцентрировались на качественной проработке стратегии.
Где будет реализован новый проект?
– Это Иркутск, локация – Солнечный, там планируется строительство многоквартирных домов, будет четыре очереди. Слушая спикеров саммита РГУД, понимаю, что не зря мы так тщательно работали над квартирографией.
Многие уверены, что новые правила на рынке новостроек неизбежно приведут к росту цен. А вы как считаете?
– Надо объективно смотреть на вещи. Раньше застройщик строил на бесплатные деньги. Сейчас по-другому. Ставки по проектному финансированию находятся на уровне 6-8%. Как бы ни говорили, что ставка может составлять 0%, но для этого на счетах-эскроу должна быть сумма, покрывающая кредит на 120%, а такого в практически не бывает. В среднем по России ставка сейчас на уровне 8%, примерно такая же будет и вв Иркутске.
При этом многие понимают, что застройщик на 8% не сможет поднять цены, хотя себестоимость возрастет именно на такую стоимость, потому что потребитель не готов к такому повышению цен. Но какую-то часть застройщик будет вынужден заложить в повышение цен.
Читайте также:
По сути, в новых условиях застройщику приходится делиться своей доходностью и с банком, и с покупателем.
Если на рынках Санкт-Петербурга, Москвы маржинальная доходность по строительным проектам доходила до 30-50%, то в Иркутске она никогда не была такой высокой. В самые хорошие годы это было порядка 20%. Поэтому возможности иркутских застройщиков уменьшить свою доходность весьма ограничены.
Что еще скажется на цене?
– Проекты, которые сейчас разрабатываются, они более качественные, это все ложится на себестоимость проекта.
Третий момент – кадры. Чтобы работать по новым правилам, структура застройщика должна быть более качественной, кадры более квалифицированными, а значит, управленческие расходы увеличатся.
Поэтому объективно, я считаю, что цены новое жилье повысятся.
SIA.RU: Главное
