Как в регионах работает новая система защиты покупателей квартир

Корреспонденты "Российской газеты" проанализировали, как в регионах работает новая система, защищающая права участников долевого жилищного строительства. И обнаружили, как минимум, три проблемы. Одна касается непосредственно будущих новоселов, другая - застройщиков, третья - и тех, и других.

Но сначала напомним, какие перемены произошли на рынке долевого строительства с 1 июля 2019 года. Чтобы защитить деньги покупателей жилья, которые они раньше перечисляли напрямую застройщику, ввели эскроу-счета. На них и лежат деньги дольщиков, пока дом не введут в эксплуатацию. И только после этого уходят к застройщикам. Деньги на строительство дают банки в виде кредитов или компании используют собственные средства.

Открытие эскроу-счетов в российских регионах идет достаточно активно, если ориентироваться на рост от месяца к месяцу. Но их не так уж много. Эксперты прогнозируют, что в 2020 году переход на новые правила пойдет "объемнее".

Пока же многие застройщики еще работают по старым правилам. В Новосибирской области таких строек - более 80 процентов. В Нижегородской - к началу ноября выдано 109 разрешений на строительство с правом привлекать средства дольщиков. Но лишь у 30 из них предусмотрено использование счетов эскроу. В принципе - нормальная ситуация с учетом, что сейчас идет переходный период, когда действует и старая, и новая системы. Но экспертов и игроков рынка волнует другое. Сможет ли банковская система переварить большое количество эскроу-счетов и кредитов застройщикам, когда процесс пойдет активнее?

Важно помнить: пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателю. Сколько он внес за будущую квартиру, столько же ему и вернут

В регионах, которые исследовала "РГ", проблемы уже обозначились. Одна из них - трудности с получением кредита для стройки. В Новосибирской области даже наметился риск появления новых "проблемных" домов, которые либо так и не построят, либо спрос на них упадет.

Трудный путь к кредиту

Уже зафиксированы случаи, когда банки отказывают строительным компаниям в финансировании. Причина: "несоответствие проектов нашим требованиям", поясняют в кредитных организациях. Что за требования?

Есть среди них бесспорные: застройщик должен быть финансово надежным, предоставить полную информацию о себе, о проекте. И это правильно.

Но банк может выставить и невыполнимые условия, уверяли новосибирские строители в разговоре с корреспондентом "Российской газеты".

Например, поэтапное межевание земельного участка, выделение в последнюю очередь парковки. Также в числе проблемных вопросов - "применение взвешенного подхода при определении ставки финансирования". Иными словами - под какие проценты давать кредит.

"По большинству проектов, попавших сегодня в зону риска, рассчитывали рентабельность до введения схемы с эскроу-счетами (в том числе и стоимость квартир - примечание редакции), - поясняет заместитель мэра -начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев. - И повышенная процентная ставка неизбежно ляжет на плечи будущих собственников, увеличит цену жилья и снизит спрос на него".

Этого же опасается и руководитель компании "Кубанькапстрой" Виктор Артуганов: "Сегодня в Краснодарском крае средняя ставка по займу достигает 12-14 процентов годовых вместо ранее заявленных 7-8 процентов. Естественно, темпы реализации квартир по счетам эскроу будут замедляться. Куда выгоднее купить квартиру в готовом доме, чем вкладывать почти столько же в строящиеся объекты да еще год-два ждать". Кстати, по его словам, на Кубани получил кредит пока только один застройщик.

В Нижегородской области еще отказов по кредитам не было, сообщил "РГ" заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитии компании "Столица Нижний" Борис Замский. И уточнил: "Банки на этом рынке работают надежные. И они ищут надежных застройщиков".

И это тоже правильно - что банки ищут надежных застройщиков. Вот только критерии и процедуры проверок кредиторы устанавливают по своему усмотрению. И оспорить их объективность практически невозможно. "От нас потребовали собрать внушительную документацию, - рассказала гендиректор ставропольской строительной компании Ольга Колосова. - В банке проверяли, анализировали все финансовые операции, все затраты". Компания Ольги Колосовой получила финансирование. На все эти процедуры ушел почти год (к работе по новым правилам начали готовиться заранее). Полгода потратил на получение кредита и кубанский застройщик, о котором рассказал Артуганов.

В то же время в Краснодарском крае каждая пятая стройка, которая должна была начать работать по-новому, заморожена. Об этом "РГ" рассказал председатель совета саморегулируемой организации "Краснодарские строители", заслуженный строитель РФ Аслан Нехай.

"Сегодня картина такова, - обрисовал он ситуацию, которая характерна не только для Кубани, - что ни один застройщик не знает, под какой процент он сможет получить проектное финансирование. Поэтому так важен единый алгоритм работы - четкие сроки, пакет документов, процент. Это сделало бы процесс получения кредитов понятным".

Строители понимают, что у банков есть свои приоритеты в выборе проектов - они ищут более интересные, ликвидные стройки в престижных районах, которые будут пользоваться спросом. Но что тогда остается жилым комплексам, которые закладывают на окраинах города?

Мнение эксперта: Действительно серьезная проблема, - соглашается руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - И я не знаю, существует ли в головах у чиновников ее решение. У крупных компаний проблем быть не должно. А как быть с небольшими и средними застройщиками? Особенно в тех городах, где кроме них никто ничего не построит. И при этом их состояние далеко не идеальное по банковским лекалам.

Это одна из проблем, которую государству обязательно придется решать. Иначе произойдет сокращение объемов строительства. И особенно пострадают регионы, где нет крупных стройкомпаний.

Банки не торопятся

Вторая проблема: выбор банков, с которыми можно реально работать, невелик.

Конечно, пока идет переходный период, особых трудностей можно и не ждать. Если не брать в расчет сужение конкурентной среды на рынке эскроу-счетов. А что потом?

Мнение эксперта: На банки государство возложило не совсем характерную для них функцию - контролировать строителей, - поясняет Олег Репченко. - Им по большому счету вся эта история не нужна. К тому же стройка - очень ресурсоемкая отрасль. У банка должны быть очень большие средства, чтобы ее кредитовать. К тому же в таком финансировании заинтересованы те банки, которые активно работают по ипотечному кредитованию. Вот и нарисовались три основных крупных банка и государственный Дом.РФ.

Они подбирают под себя стройку чисто из экономических интересов. Все остальные стоят в стороне. Если и участвуют, то только в каких-то штучных проектах, где исторически сложились кредитные линии с застройщиками.

Здесь многое коррелируется распределением ипотечного кредитования. С большим отрывом лидирует в ипотеке Сбербанк, вот он и в кредитовании застройщиков первый.

А про качество забыли?

И, наконец, проблема третья. На нее внимание обратили в Ставропольском крае.

"Остается открытым вопрос о качестве введенных в эксплуатацию домов, - говорит глава строительной компании Ольга Колосова. - Так как с появлением эскроу-счетов главным критерием будет скорость строительства. А качество уйдет на второй план. Ведь банки его контролировать не будут. Им главное получить свои проценты и сберечь деньги граждан".

А в каком доме они будут жить, сколько придется потом потратить на ремонт - это уже вне зоны компетенции и интереса банков. И деньги с эскроу-счетов благополучно уйдут застройщику.

Хотя справедливости ради надо сказать, что качество все-таки не дело банков. Для этого есть приемные комиссии. Тем не менее, получается, что новая система недостаточно защищает дольщиков? И надо еще усиливать контроль за качеством?

Мнение эксперта: Тут пока трудно что-либо прогнозировать, - отвечает Олег Репченко. - Прецедентов не было. Но в теории - все хорошо и правильно. Система может прекрасно заработать.

А может и не пойти. Тут надо следить за возникающими проблемами и вовремя их решать. Пока реформа вроде бы случилась, но полностью рынок еще не охватила.

Все только начинается

Итак, пока, например, в Новосибирской области в первые месяцы работы новой системы было открыто чуть более 300 счетов эскроу. В Нижегородской области за четыре месяца их количество составило 550 штук. В Краснодарском крае - 344 счета, в Ростовской области к октябрю - 798.

Всего же по стране на начало ноября, по данным Центробанка, заключено более 20 тысяч счетов эскроу на 67 миллиардов рублей.

Так это много или мало?

Мнение эксперта: Как я уже сказал, слишком рано делать какие-то выводы, - комментирует эту статистику Олег Репченко. - Скорее всего, система сможет стать максимально эффективной, когда распродадутся 70-80 процентов квартир по старым правилам.

На это нужен минимум год, а по-хорошему два-три. Тогда станет понятно, насколько жизнеспособна новая система.

Если объемы предложения жилья на рынке не будут сокращаться, значит, оно хорошо строится и продается. Если же увидим падение, значит по новым правилам никто работать не хочет и не может.

О том, наметилось ли сокращение объемов предложения, можно будет говорить через год, к следующей осени.