Невыполнимый квест. Что не так с ипотекой ИЖС?

Ипотека в этом году, по оценкам экспертов, бьёт все исторические рекорды. По предварительным данным Дом.РФ, в сентябре 2020-го она достигла 470 млрд руб., что почти в два раза больше прошлогодних показателей. Такой рост был обеспечен выдачами займов на недвижимость в многоквартирных домах, хотя с начала весны многие участники рынка недвижимости отмечают резкий рост интереса к загородному жилью. Но в этом сегменте всё стабильно – на объекты индивидуального жилищного строительства, как и раньше, приходится примерно 1% ипотечных кредитов. Портал SIA.RU решил выяснить, почему так происходит и что тормозит развитие ипотечного кредитования ИЖС?

Частный сектор лидирует

О том, что индивидуальное жилищное строительство актуально и очень популярно у жителей Иркутской области, наглядно говорят цифры. Так, по данным Иркутскстата,  в нашем регионе ввод ИЖС за январь-август 2020 года составил 61% от общего объема ввода жилья. За аналогичный период 2019-го этот показатель составил 62%, а ещё годом ранее – 64%.

Кроме того, предоставленная учреждением информация опровергает бытующее мнение, что большАя доля этих процентов – ни что иное, как дачные домики, построенные на землях, предназначенных для садоводства. Эти строения стали учитывать в статистических данных о вводе жилья с августа 2019 года.  Как оказалось, в январе-августе 2020 года в садоводствах региона введено 6,9 тыс. кв. метров жилья, что составляет только 1,7% от общего объема ввода жилья и 2,8% от общего объема ввода ИЖС за этот же период.

«Высокий показатель ввода индивидуального жилья связан с личным выбором граждан. В последнее время также наблюдается стремление населения к более обособленному проживанию, к снижению эксплуатационных расходов на содержание жилья, а также возможность ведения собственного приусадебного хозяйства», – пояснил нашему изданию временно замещающий должность замминистра строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Александр Лобач.

О стремлении иркутян жить за городом говорят не только чиновники. Этот тренд отмечают как представители строительной отрасли, так и банковской сферы. «В Иркутске, традиционно высокий спрос на приобретение индивидуальных жилых домов. Для многих решающим фактором в принятии становится возможность построить «дом своей мечты», который будет соответствовать собственным потребностям и желаниям. Также немаловажный аргумент в пользу строительства собственного дома –  возможность строить в несколько этапов за несколько лет, ориентируясь на свои финансовые возможности», - комментирует региональный управляющий АО «Альфа-Банк» в Иркутске Ольга Беспечная.

«Весомая доля наших клиентов, особенно в этом году, когда появилось столько мер государственной поддержки,  готовы взять ипотеку на строительство индивидуального дома, даже если на это целиком и полностью хватает собственных средств. Люди понимают, что следующий этап – это отделка дома, которая тоже требует немалых вложений, поэтому ищут на строительство альтернативные источники финансирования», – говорит коммерческий директор компании «Хрустальный девелопмент» Кристина Яковенко.

Отпугивающие нюансы

Поэтому практически у всех крупных российских банков существуют ипотечные программ на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также их строительство.

Но, как отмечают в Альфа-Банке, в оформлении ипотеки на такое жилье много нюансов и весь процесс занимает гораздо больше времени, чем получение ипотеки на готовую недвижимость.

Например, заёмщиков останавливает высокая ставка кредита (от 9%) и первоначальный взнос – от 25% от сметы строительства. Кроме этого, например, в Сбере, где действует две программы, по которым можно получить кредит на ИЖС («Строительство жилого дома» и «Свой дом под ключ» - с привлечением подрядчика), предполагается поручительство платежеспособных физических лиц на этапе стройки, составление сметы и предоставление отчётности заёмщиком. И ещё одно важное условие – земельный участок, на котором заёмщик планирует возвести дом мечты, в обязательном порядке должен быть в его собственности. При другом «раскладе», например, когда земля находится в аренде, банк ипотеку не одобрит.

Есть и другие дополнительные условия, в том числе  ряд требований к подрядной организации, с которой заемщик заключает контракт на строительство. Это должна быть безубыточная компания с опытом строительства домов под ключ. При этом для большинства застройщиков схема аккредитации представляется довольно сложной процедурой.

«Слишком сложная система для застройщика, работающего на частном подряде: до сих пор не понятно, каким образом проводится процесс приёмки готовых объектов, и окончательный расчет с подрядчиком», – пояснили нашему порталу в одной из компаний, работающих на рынке ИЖС.

«Например, даже если банк согласовывает ипотеку на строительство индивидуального дома для физлица, то финансирование проекта кардинально отличается от сектора МКД. Там банк после заключения договора с покупателем недвижимости перечисляет застройщику 100% средств. В ИЖС же средства поступают частями вплоть до финального подписания акта. Построил фундамент – 20%, возвёл стены – ещё 30% и т.д. Таким образом банк пытается себя обезопасить.  Застройщику приходится строить на свои, или закладывать всю маржу «на потом». Для бизнеса это не очень интересная история. Особенно, когда речь идёт о таком проекте, как «Резиденция XV», где очень много средств вкладывается в благоустройство, в капитализацию земли. Мы ведь не просто продаём нарезанные участки, а прокладываем коммуникации под землёй, обустраиваем общественные места, занимаемся дорогами», – рассказала Кристина Яковенко.

Финансовые же организации «отпугивают» недостаточная ликвидность объектов ИЖС как предмета залога и характерные для этого сегмента высокие риски. В частности, в нашем регионе, как считают в минстрое, «широкому распространению ипотечного кредитования индивидуального строительства не способствует  преобладание деревянного индивидуального домостроения, поскольку несет в себе высокие риски утраты такого имущества».

Обратная сторона «сельской ипотеки»

Тем не менее, правительство России регулярно запускает программы поддержки строительства индивидуальных жилых зданий. Так, одна из последних мер такой помощи – «Сельская ипотека» с льготной ставкой 2,7%.

«Сама идея льготной ипотеки – своевременна и актуальна, – отмечает директор Иркутского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Наталья Баркова. – Этот инструмент достаточно весомо повлиял на развитие рынка ипотечного кредитования ИЖС, так как программа дает клиентам возможность построить дом, о котором они мечтают, по привлекательной ставке, с минимальным первоначальным взносом – 10%, без поручителей и дополнительного залога, на своем, либо приобретаемом земельном участке с помощью аккредитованной строительной компанией».

Но у «сельской ипотеки» есть ряд требований к договору подряда, смете (проекту дома), обязательно соблюдение технических требований к строящемуся объекту, вплоть до вывода всех коммуникаций, инженерных сетей, водоотводящих стояков и сливов.

«Необходимо понимать, программа новая и на нашей территории беспрецедентная, пока идет определенная «отстройка» процесса, всех механизмов взаимодействия. Пока не будут определены и отработаны все моменты – избежать сложностей не получится», – считает Наталья Баркова.

Для ипотечного кредита на строительство дома в черте города в Россельхозбанке разработаны и другие программы, в том числе: кредитование с государственной поддержкой; кредитование для семей с детьми и т.д. Правда, и в этих случаях есть определённое «но»: будущий дом должен быть пригодным для проживания, то есть обеспеченным центральными или автономными инженерными системами (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление, а также газоснабжение – в газифицированных районах), с наличием фундамента.

Другие предложения есть всегда

Альтернативные варианты ипотечному кредитованию ИЖС предлагают и другие кредитные учреждения.

«С точки зрения потребителя, мне кажется, это невыполнимый квест – получить ипотеку на ИЖС. Гораздо проще найти кредитные средства каким-то другим способом, например, взять нецелевой кредит, но не залазить в ипотеку на строительство дома», - признался нам один из экспертов. И фактически, кто хочет построить дом, всегда может найти вариант, замещающий ипотечный кредит.

Например в Альфа-Банке, можно взять кредит наличными, причём сейчас – по  рекордно низкой ставке. И, главное, быстро, подчёркивают в банке: не  нужны ни залоги, ни оценка, ни юридический анализ сделки.

«Для тех, кому важна скорость, и они не любят заморочек с документами, идеальный выбор. Кроме того, не нужно самого главного  – первоначального  взноса, который составляет до 50% от стоимости проекта/дома», – поясняет Ольга Беспечная.
Ещё один вариант от Альфа-Банка – кредит под залог имеющейся в собственности квартиры. При этом кредитор не выставляет требования к проекту строительства, срокам, капитальности дома, да и в принципе целевое использование кредитных средств не контролируется, плюс нет необходимости передавать в залог построенный дом.

Кредит под залог имеющейся собственности можно получить в других банках. Например, в банке «Открытие» кроме программы кредитования  на приобретение готового дома с земельным  участком, можно также оформить кредит на строительство дома под залог имеющейся в собственности квартиры. Но и в этом случае есть свои нюансы – она не должна быть в залоге, а само здание, в котором находится квартира, обязано соответствовать следующим требованиям: у него не может быть деревянных стен и деревянных перекрытий, этажность дома – не менее двух этажей, процент износа – не более 60%.

Заявок – мало, кредитов – ещё меньше

Однако, несмотря на стремление горожан и жителей многоквартирных домов перебраться на ПМЖ за город и приобрести индивидуальный жилой дом, интерес как заёмщиков, так и банков, к таким займам нельзя назвать высоким.

По информации  управляющего банком «Открытие» в Иркутской области Владимира Чернышева, по программе под залог имеющейся в собственности квартиры, количество заявок от клиентов в их учреждении не превышает десятка в год. А выданных кредитов на указанные цели и вовсе не было.

Традиционно выше спрос на ипотечные продукты в Сбере, но и там, по данным пресс-службы, по программе ИЖС в Иркутской области за 9 месяцев 2020 года было подано только 815 заявок, а это всего лишь около 2% от всего объема поданных заявок на ипотеку. Выдал банк 70 кредитов на сумму свыше 155 млн. руб.  – доля ИЖС в общем объеме выдаваемых кредитов составила около 0,6%.

Нужны чёткие правила для всех

Что могло бы изменить ситуацию? По мнению экспертов, на рынке строительства и кредитования ИЖС нужно разработать чёткие правила. В первую очередь, на федеральном уровне. Такая работа уже идёт: как сообщает «Коммерсант» со ссылкой на заместителя главы Минстроя Никиту Стасишина, в ведомстве рассчитывают внедрить на рынке индивидуального домостроения механизм проектного финансирования, сформировать общедоступный каталог типовых проектов, выделить зоны комплексной малоэтажной застройки и обеспечить в них необходимую инфраструктуру.

«Чтобы окрепнуть и стать реально востребованной и у потребителей, и у девелоперов, ипотеке ИЖС нужна серьёзная поддержка со стороны власти по финансированию строительства инфраструктуры. Ведь чаще всего ИЖС строят либо в предлесном массиве, либо в полях, где нет никакой инфраструктуры,  и это в принципе тормозит развитие загородного рынка недвижимости», – прокомметировала Кристина Яковенко.

Банкиры добавляют – неплохо бы ещё создать базу строительных компаний, которые специализируются на ИЖС. «Именно процесс проверки и аккредитации занимает больше всего времени, что провоцирует негативную ситуацию, как со стороны клиента банка, так и заинтересованного застройщика», - считает Наталья Баркова. 

Застройщики и девелоперы уверены – чтобы развивать механизм ипотеки, на рынке ИЖС должен быть сформирован настоящий продукт – концептуальные коттеджные посёлки, а не то, что в мировой практике называется самостроем (self-built), и как раз, в основном, и возводится в России и показывается в статотчётах.

«Это должны быть в большинстве случаев продуманные типовые проекты, которые будут ликвидны. Необходимо повышать ликвидность загородной недвижимости, а для этого нужны цивилизованные посёлки с хорошей инженерией, с современной архитектурой, с системой управления общим имуществом, все это давно является стандартом для нашей компании. И под такие проекты можно было бы разрабатывать ипотечные продукты. Именно за этим будущее  кредитования рынка ИЖС», – подытоживает руководитель проекта «Патроны Парк» Дмитрий Кузнецов.