На рынке жилищного кредитования зафиксированы признаки пузыря, что обусловлено продлением льготной ипотеки на новостройки и одновременным снижением стоимости жилья. Эксперт рынка жилья Москвы Валерий Летенков, генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы», рассказал о том, насколько реальна ситуация с появлением большого количества проблемных кредитов:
– Ипотечный пузырь происходит, когда много людей одновременно не могут обслуживать свои жилищные кредиты. Из-за этого долговые объекты выставляются на рынок по заниженной цене, и эти низкие цены влияют на общее положение дел на рынке.
В 2022 году люди стали брать ипотеку из-за всех событий и из-за достаточно высоких ставок более аккуратно, более обдуманно и значительно меньше. По нашим оценкам, основная доля ипотечных клиентов имела не менее 30% первого взноса, а иногда и половина суммы была. Предпосылок к тому, что люди начнут сбрасывать жильё в прошлом году, было больше, чем сейчас. Более того, количество предложений квартир с ипотекой под выкуп значительно уменьшилось. Так как мы занимаемся выкупом объектов, то мы бы, наверное, первые почувствовали рост числа подобных предложений, но его, к счастью, нет.
Кроме того, если бы не было сброса объектов из-за объявления мобилизации, то просадок по ценам был бы значительно ниже. Сейчас в целом мы не видим массовых проблем с возможностью людей оплачивать ипотеку и в Москве, и в регионах.
Отмечу, что проблемы в целом с кредитами в России есть. Достаточно большое число людей, которые привыкли жить в кредит в прошлом году, столкнулись с проблемами по их обслуживанию. Но эти кредиты были взяты не 2022 году и даже не в 2021 году, а раньше. Кроме того, эта аудитория людей, как правило, не берёт ипотеку. Такие люди зарастают в кредитах за жилищно-коммунальные услуги. Например, к нам обращались люди с долгами за ЖКУ в 2 млн рублей. Таким заёмщикам, конечно, никто ипотеку не даст.
Больше всего сейчас настораживает ситуация у клиентов, которые брали ипотеку без первоначального взноса. Доля таких людей значительна, но она не является основной. Думаю, что их доля составляет в районе 15%. Был в нашей практике период, когда 70% клиентов хотели купить квартиру без первого взноса, но при этом не все из них не могут обслуживать свой кредит.
Если говорить про другие возможные пузыри, то проблемы могут быть из-за большого объёма предложений, который будет не востребован. В результате этого объекты будут сбрасываться по низким ценам.
Если говорить про продажу ипотеки с обременением в виде ипотеки, то сейчас роста такого предложения на рынке недвижимости нет. В предыдущие 5 лет такие предложения были, но они были уже с просрочками, в 2022 году таких проблемных объектов у нас практически не было.
В 2022 году мы также не зафиксировали роста количество ипотечников при покупке, кроме того, люди за счёт заёмных средств добирали необходимые средства, а не брали исключительно на эти банковские средства. На мой взгляд, это связано с тем, что резкий рост ключевой ставки, остудил пыл людей брать ипотеку на максимально возможную сумму.
Читайте также:
Тенденции 2022 года свидетельствуют о том, что людей появляется определённая грамотность и люди перестали брать ипотеку в надежде на то, что они авось выплатят кредит.
По мнению аналитиков, самый рискованный тренд сейчас – это низкий спрос на новостройки и желание застройщиков привлечь покупателей любыми методами, что, в свою очередь, привело к конфликту ЦБ и банков.
– Если ЦБ будет закрывать застройщикам возможность открывать новые линии продаж, то первичный рынок может тряхнуть, это приведёт к турбулентности на рынке недвижимости в целом, а там неизвестно к чему это всё приведёт. В целом рынок сейчас успокоился и если не будет новых потрясений, то лету мы можем увидеть рост цен, – подчеркивает Валерий Летенков.
