Индивидуальные особенности. Дмитрий Кузнецов – о рынке ИЖС и его независимости от общих тенденций

Рынок индивидуального жилищного строительства в России в перспективе ближайших лет может стать новой точкой роста благодаря ипотеке. Этот тезис на встрече с Владимиром Путиным озвучил руководитель «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. Кроме того он считает, что если сейчас с поддержкой ипотеки строится каждый десятый дом, то через 3-5 лет можно сделать так, чтобы это был каждый второй индивидуальный дом. Заявление чиновника на круглом столе прокомментировал руководитель проекта загородного посёлка «Патроны Парк» Дмитрий Кузнецов.

Дмитрий Кузнецов, руководитель проекта загородного посёлка «Патроны Парк».
Фото: Андрей Фёдоров

«С ипотекой строится только каждый 25-й объект»

– Если говорить про ипотеку в ИЖС, то её очень мало: у нас даже не каждый десятый, а, наверное, только каждый 25-й объект строится с ипотекой, – отметил Дмитрий. – И, конечно, этот инструмент даст нам толчок и развитие, мы в принципе готовимся к тому, чтобы активнее работать с банками. Но в нынешней экономической ситуации есть опасения строить большой объём индивидуальных домов: возводить под ипотеку один конкретный домик, нам, как застройщикам, нет смысла, для этого надо делать сразу хотя бы улицу в посёлке. При этом надо учитывать, что цикл строительства и реализации индивидуального жилья более длительный, чем у многоквартирного дома.

Дмитрий также обращает внимание, что ипотека в ИЖС – зачастую, серьёзный риск для банков, потому что на рынке индивидуального жилья очень мало качественного продукта. Глобальную долю в этом сегменте занимает хаотичная застройка, и большинство домов, которые таким образом строятся, сразу после того, как проект реализован, теряют в цене 30-50%.

– Доля же организованных посёлков – таких, как «Патроны Парк» – на рынке настолько мала, что нас особо рассматривать нет смысла, мы микроскопические для рынка ИЖС. Хотя при этом мы, можно сказать, уникальный партнёр для банков, потому что как раз делаем продукт, который дорожает. Все дома, которые мы построили, ликвидные, растут в стоимости, потому что посёлок преображается и становится лучше, в отличие от любой хаотичной застройки, которая в процессе пользования становится только менее привлекательной, – пояснил Дмитрий. – Поэтому любую цивилизованную, комплексную индивидуальную застройку стоит кредитовать: там есть и хорошая рентабельность, и возможности для дальнейшего развития. Я абсолютно уверен в том, что рынок ИЖС должен двигаться от квадратных метров к продукту и дальше к сервису, и наша девелоперская компания активно развивается в этом направлении: мы работаем и над комплексным продуктом, и над управлением посёлков.

Кстати, «Патроны Парк» был представлен на форуме «ДОМ.РФ» в Тамбове в числе 20 лучших проектов России и, как отмечают эксперты, которые хорошо знают рынок ИЖС в других российских регионах, этот посёлок в пригороде Иркутска – один из немногих примеров комплексного освоения территории под индивидуальную застройку в целом по России.

«Готовые дома: скорее плюс, чем минус»

Говоря о тренде затоваривания на рынке новостроек, Дмитрий отметил, что для ИЖС характерна своя специфика. Здесь наличие готовых домов скорее плюс, а не минус.

– Мы не сильно зависим от сегодняшних тенденций рынка недвижимости, которые беспокоят аналитиков и экспертов, потому что строим жильё индивидуально под каждого заказчика. Но примерно два года назад  мы задумались о создании уже не только такого продукта, а более массового, то есть целой линейки частных домов, чтобы можно было их тиражировать. В итоге построили несколько объектов, и сейчас понимаем, что это было правильное решение, потому что, когда у тебя есть готовый продукт, он становится более ликвидным: человек пришёл, увидел хороший дом и сразу его покупает. А мы сразу же реинвестируем полученные средства в следующий объект.

«Доступная ипотека для вторички – катализатор для ИЖС»

Дмитрий также прокомментировал, какой эффект для рынка ИЖС, по его мнению. Может дать запуск льготной ипотеки для вторичного жилья.

– У нас сейчас много потенциальных клиентов, которые просто не могут продать свою вторичку. И если ипотека для этого сегмента рынка станет более выгодной и интересной, мы получим пул клиентов, которые реинвестируют полученные от продажи деньги в покупку загородного дома. В этом смысле доступная ипотека на вторичку, как катализатор, просто активизирует процесс, потому что старое жильё всегда продаётся для того, чтобы улучшить жилищные возможности, приобрести более качественный современный продукт.

При этом Дмитрий считает, что цены на вторичное жильё вряд ли заметно вырастут. Скорее, может случиться даже обратный эффект.

– Вторичка может стать массовым недорогим сегментом, первым жильём и каким-то стартом, к примеру, для молодых людей. И это прекрасно, потому что никто же не покупает первой машиной Мерседес, в большинстве своём все начинают с моделей, более доступных по цене.