Когда рынок недвижимости начнет восстанавливаться?

Эксперт рынка недвижимости Татьяна Агеева рассказала о том, каким будет начало года на рынке первичной и вторичной недвижимости России.

– Рынок недвижимости в 2024 году ждет охлаждение. Причина в повышении процентной ставки ЦБ и, как следствие, ставки по ипотеке. В последние месяцы 2023 года покупатели старались оформить кредиты по ранее одобренным условиям, в начале этого года сроки старых одобрений истекут, и рынком начнут править более высокие ипотечные ставки. К тому же ужесточаются условия по льготным программам. Уже повышен первый взнос по льготной ипотеке с 20% до 30%, некоторые банки, например, Сбер, начали взимать с застройщиков комиссию за оформление льготных ипотек. Многие семьи, рассчитывавшие на кредитные средства, будут вынуждены отложить покупку или снизить требования к жилью. Ипотека в последние годы была основным двигателем рынка недвижимости в России. Например, в Московском регионе к концу 3 квартала 2023 года доля ипотечных сделок с новостройками составила 83% от общего объема продаж недвижимости. По вторичке процент чуть ниже – 50%, но так или иначе, большой объём спроса зависит от кредитных средств, – Татьяна Агеева, основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate.

Второй момент – естественная смена циклов на рынке. В последние годы недвижимость быстро дорожала, к началу 2024 этот тренд выдыхается, и можно ждать временного снижения цен. Тем не менее это не будет «обвалом», и дешеветь жилье будет неравномерно – ликвидные объекты в хороших локациях будут меньше подвержены колебаниям цен, менее востребованные на рынке лоты подешевеют заметнее.

Значительного снижения цен в верхнем ценовом сегменте ждать не стоит. Эта часть рынка менее зависит от ипотеки, и даже если покупатели рассчитывали на кредит, в изменившихся условиях они могут найти иные источники финансирования покупки. К тому же верхний ценовой сегмент – это почти всегда ликвидные объекты с хорошими характеристиками в престижных локациях, спрос на которые всегда высокий. А если говорить о вторичном рынке, то у собственников дорогих квартир значительно меньше стимулов снижать цены – им выгоднее подождать, пока рынок не восстановится, а на это время переориентироваться на сдачу в аренду.

В целом вторичка просядет сильнее, чем новостройки, так как льготные программы, которыми можно воспользоваться только на первичном рынке, даже в ужесточенном виде выгоднее для покупателя, чем рыночная ипотека, доступная для вторичного жилья.

Снижение цен могут стимулировать дальнейшее повышение процентной ставки ЦБ, сворачивание льготных ипотечных программ и перенасыщение предложением – люди, которые не смогли быстро продать квартиру, все еще ищут покупателей и постепенно снижают цену, а на рынок тем временем поступают новые предложения. В обычной ситуации предложения сменяют друг друга, в случае снижения спроса и цен смены в достаточном объеме не происходит, и продавцов становится слишком много, что снова ведет к снижению цен. Сыграют эти факторы в полную силу или нет – покажет время, но, скорее всего, резкого обвала и кризиса на рынке недвижимости в этом году мы не увидим.

К середине года рынок перейдет от снижения к стагнации и спокойному восстановлению. Вряд ли льготные ипотечные программы ждет закрытие. Скорее всего, это будет трансформация – например, могут усилиться более адресные варианты, как военная и IT-ипотека, появятся другие инструменты стимулирования спроса на новостройки. Строительство – важная отрасль экономики, которая получает поддержку от государства в кризисные периоды. Также при снижении ставки ЦБ, которое, вероятно, к середине года, оживится и сегмент рыночной ипотеки.