«Происходит колоссальная ломка». Реалии и прогнозы по рынку недвижимости от Сергея Макшанова

Что будет с рынком жилья после 1 июля 2018 года, когда вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве? Почему не стоит ожидать  плавного перехода к проектному финансированию? Какие направления в недвижимости являются перспективными? В ходе 11 сессии «Базовых стратегий» в Иркутске 16 февраля, организованной Байкальским Центром Тренинга, Сергей Макшанов высказал мнение относительно текущего состояния рынка недвижимости и его перспектив.

С «колес» больше не «улетает»

«Привычка к тому, что все «улетает с колес», сильно демотивировала команды застройщиков. То, что происходит сейчас, для них колоссальная ломка. Застройщиков уже 3000, и они находятся в «наконечнике смертности». Ежемесячно закрывается по 50 компаний, и с 1 июля, если ничего не случится, не будет переноса или отмены (речь о поправках  в 214 ФЗ, отменяющих долевое строительство - ред.) этот процесс ускорится. Эти события трансформируют отрасль в очень больших масштабах».

О проектном финансировании

«Сейчас на средства населения, то есть по долевому финансированию,  строится жилья на сумму 7 трлн рублей. Банковского финансирования – на 700 млрд. Это означает, что никакого плавного перехода к проектному финансированию быть просто не может. Даже если скажут «вперед». И основной тормоз здесь – нормативы ЦБ. Потому что там должны быть другие резервы».

О разрешениях на строительство: последствия вам понятны

«Сейчас все что-то делают; все побежали получать разрешения на строительство. Самые проницательные их получили, а те, кто будут вскакивать в последний вагон, особенно если это небольшие игроки, – окажутся в зоне риска. Последствия вам понятны. Будут еще обманутые дольщики. Вне всякого сомнения. Тем не менее, объем разрешений в Москве и Питере вырос в два раза. К чему это приведет? Компании «вырулят» на рынок. При этом задача большинства из них – заработать хотя бы на содержание штата. Они пробили разрешения, а активов-то нет. Подавляющее большинство застройщиков выходят с проектами, не оставляя себе никаких источников получения выручки».

Кому война…

«По идее компания должна заходить в проект и выходить из него, оставляя там генератор регулярной хорошей выручки. У сильнейших игроков (рынок девелопмента – ред.) всегда есть в запасе «ход конем»: перевести долг в капитал. Они  имеют двух-трех полуякорных арендаторов, или ищут более крупных. Если им вдруг становится «трудно дышать», они продают 10 000 квадратов, «срубают»  себе 4-5 лет возврата денег  и получают дополнительный рычаг. А тот, кто вышел из проекта с тремя рублями, не увидит их в руках».

«Объем  нереализованного жилья в конце 18-19 годов вырастет существенно. Самое сильное последствие этого – резко упадет цена. Жилье уже дешевеет. Как и все в этом мире, «кому-то война, а кому-то мать родна».  Для сильных, проницательных игроков появляется возможность качественно трансформировать свой земельный банк и получить эффективный контроль. Этим надо было озаботиться немножко раньше. Тем не менее, это стимул для того, чтобы найти свое место на рынке».

 «Самые перспективные направления в управлении недвижимостью сегодня – инжиниринг и фасилити-менеджмент. Тут  барьером является необходимость получения серьезного парка оборудования,  и, главное,  – квалификация специалистов. При наличии этих условий они могут существовать в бизнесе, управляя сгруппированными по какому-то принципу объектами недвижимости. Как правило, все эти объекты за пределами жилья. Промышленные предприятия, предприятия горной промышленности, БЦ и так далее. В инжиниринге важно  найти решение и обеспечить себе поток проектов по теплу, энергоснабжению и энергосбережению с перспективой обслуживать их».

Прогнозы рынка недвижимости

1. Экономический спад: снижение ввода новых коммерческих площадей, жилой недвижимости, рост морального и физического износа существующих объектов

2. Вытеснение государством частных компаний. Государство останется главным заказчиком жилых и инфраструктурных проектов

3. Усиление технологической изоляции России, и как следствие – существенное сокращение запросов на амбициозные, высокотехнологичные проекты, работа на которых позволит нарабатывать компетенции в конкуренции с мировыми отраслевыми лидерами

4. Рынок девелопмента и управления недвижимостью фрагментирован. Доля топ-5: 10%

5. После 2020 г. вероятна активизация консолидации строительного рынка, преимущественно, на крупных (глобальных) инфраструктурных проектах

6. Большинство новых игроков рынка – специализированные подрядчики в сфере инженерных систем и небанковские финансовые институты

7. Управление недвижимостью в мире становится более прибыльным и объемным бизнесом  благодаря росту мобильности, смещению спроса с владения жильем на аренду в формате хостелов, коливингов, апартотелей. На это влияют также увеличение доли общественного транспорта и офисных пространств, коммунальных сервисов. В том числе – новые форматы коттеджных поселков с  малыми  площадями, качественным сервисом, условиями для досуга и работы и  экологичностью.

8. Рост будет поддержан, преимущественно, средними сетевыми девелоперскими и сервисными компаниями. В значительной степени это  сетевые отельеры, выходящие на новые клиентские сектора – конференц-сервисы, фитнесс и космецевтику для гостей и участников трафика.

9. Роль (оборачиваемость, объем сделок и доля в портфелях) недвижимости как финансового актива в небанковском и розничном секторах будет расти благодаря росту ее ликвидности.

К примеру, в Германии доля собственников и арендаторов 50 на 50, в Румынии –95 к 5, в РФ: 85 к 15%.