Власти возвращают процентную ставку по льготной ипотеке на новостройки на февральский уровень, снижая ее с 9% до 7% годовых — видимо, это крупнейшая экономическая новость завершившегося в субботу ПМЭФ. Мера необходима для того, чтобы долгосрочно поддержать спрос на жилье, серьезно просевший в последние два месяца. В совокупности с удорожанием строительства и логистическими проблемами снижение интереса граждан к ипотечной программе уже привело к сокращению числа новых проектов. На показателях 2022 года это вряд ли скажется, последствия нынешних проблем, как и принятого решения о стимулировании рынка, проявятся в 2024–2025 годах.
На рынке жилищного строительства, который за последние три месяца накопил проблемы со спросом и запуском новых проектов, ожидается некоторое оживление. В пятницу на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) президент Владимир Путин анонсировал снижение ставки по льготной ипотеке с 9% до 7% годовых. По существу, это наиболее объемная экономическая новость основного экономического форума фонда «Росконгресс» — снижение ставок по субсидируемой ставкой ипотеке должно иметь важные среднесрочные экономические последствия.
Льготная ипотека, запущенная в РФ в 2020 году, считается одним из ключевых способов поддержки спроса на жилье — в свою очередь, субсидируемый на ранних стадиях бум рынка жилой недвижимости является одним из предполагаемых столпов устойчиво высокой динамики ВВП, поскольку динамика строительной и смежной индустрий и быстрое городское развитие существенно влияют на траекторию экономического роста в целом. Однако после охлаждения интереса граждан к программе из-за повышения льготной ставки до 12% (ситуация не изменилась и после ее снижения до 9%) выдача таких кредитов обвалилась. По данным Минстроя, за апрель—май этого года выдано на 70% меньше льготных займов, чем годом ранее. С возвращением ставки на прежний уровень, по оценке главы «Дом.РФ» Виталия Мутко, можно ожидать двукратного роста выдачи льготной ипотеки — то есть, возвращения ситуации к февральской.
Отметим, что при всей масштабности «ипотечного бума» 2021–2022 годов говорить о «чистом» экономическом перегреве, вызванном им, нерационально — программа ожидалась существенно более долгосрочной и масштабной, полностью ее последствия можно было бы оценить лишь к 2026–2027 годам, скорее, на старте экономика имела проблемы с «перегревом» локальным, вызванным скорее проблемами индустрии стройматериалов и финрынка.
Некоторое падение спроса было, отметим, предрешено еще в 2021 году с ростом инфляции в РФ, который был отмечен задолго до начала военной операции России на Украине, до введения санкций и до экстренного увеличения ключевой ставки ЦБ до 20% в конце февраля 2022 года. Для рынка не прошло бесследно даже начало вхождения экономики РФ в рукотворный экономический кризис. Как следует из обзора «Дом.РФ», первый квартал рынок жилищного строительства завершил «в плюсе» (объем выхода новых проектов составил 9 млн кв. м, что на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года), однако прирост во многом был связан с заделом 2021 года. 66% новых проектов получили разрешения на строительство до начала 2022 года, 27% — в январе—феврале и лишь 7% в марте. Ситуация во втором квартале выглядит тревожной для строителей — по данным ЦБ, в апреле было запущено почти вдвое меньше новых проектов, чем годом ранее.
Завязана на этих процессах и динамика проектного финансирования застройщиков — в целом за квартал показатель вырос на 20%, до 7,9 трлн руб., что связано и с увеличением ранее одобренных лимитов из-за повышения себестоимости строительства. Однако с марта темпы кредитования застройщиков сильно замедлились — прирост составил 1% к февралю. Отметим, что, по данным ЦБ, этот тренд продолжился в апреле — к марту прирост кредитования застройщиков оказался менее 1%, хотя тогда уже была запущена программа субсидирования кредитных ставок для застройщиков до 15%.
На показатели этого года такое сокращение не влияет — пока ввод идет с заметным опережением уровня рекордного 2021 года (в январе—мае введено 44,5 млн кв. м. жилья, что на 55% больше, чем годом ранее). Беспокойство должны вызывать показатели будущих периодов. С учетом того, что строительный цикл составляет 2–2,5 года, текущие проблемы могут сказаться на темпах ввода жилья в 2024–2025 годах — именно их за счет нынешних мер поддержки Минстрой старается не провалить.
Читайте также:
Ответ на вопрос «поможет ли дешевая льготная ипотека восстановить ипотечный бум» пока может быть только гипотетическим. Во многом текущие проблемы ипотеки — это следствие очень существенных изменений в сберегательных и шире — в среднесрочных финансовых стратегиях домохозяйств, формирующихся на десятилетие и более вперед. При всей высочайшей инертности рынка жилой недвижимости это механизм, очень чутко улавливающий в других обществах общественные настроения, общеэкономические тренды и прочие «большие движения» на рынке капиталов домохозяйств. Эффективность субсидируемых ипотечных ставок — а это хотя и недорогой, но заведомо не бесплатный, особенно по вторичным эффектам, способ «переубедить» предельно прагматично относящиеся ко всем политическим и даже военным событиям домохозяйства — достаточно высока в среднесрочной перспективе.
Евгения Крючкова, Дмитрий Бутрин