Сохранить и приумножить: эксперты о факторах, влияющих на доходность элитной недвижимости

В сентябре заканчивается действие краткосрочных депозитов на шесть месяцев, которые россияне открывали в марте этого года по сверхвысоким ставкам. Больше таких выгодных предложений на банковском рынке нет, сейчас ставки по депозитам   редко превышают 7-8%, при этом инфляция на 15 августа, по данным Минэкономразвития, составила 14,87%. В связи с этим эксперты отмечают, что сегодня основной задачей для многих россиян является защита и сохранение накоплений, особенно если учесть, что на вкладах сроком от 3 до 6 месяцев, по статистике Банка России на 1 июня, находится рекордная за последние 3,5 года сумма – 11,8 трлн рублей. Так что вопрос, что делать с деньгами, когда откроются депозиты, как их защитить и в какие продукты лучше инвестировать, – для состоятельных людей вовсе не праздный.

ЖК "CORSO residence". Фото предоставлено компанией

Время смены приоритетов

Но однозначного ответа на этот вопрос нет, сделали вывод аналитики финансового рынка. К примеру, по результатам опроса, проведённого ВТБ среди клиентов российских банков, большинство граждан, открывших вклады в марте-апреле этого года, после окончания их сроков намерены переложить средства на новые вклады, а также инвестировать их в недвижимость: покупку квартиры, дома, участка или в первый взнос по ипотеке. Гораздо меньшая часть вкладчиков планирует потратить свободные средства на другие крупные покупки, отпуск, а также инвестировать деньги на фондовом рынке, купить на них валюту или новый автомобиль или вложить в драгоценные металлы.

При этом эксперты чуть ли не в один голос утверждают, что доллар и евро становятся всё более невыгодными для защиты накоплений – из-за процентов за хранение иностранной валюты на банковских счетах, больших комиссий за переводы, невозможности снять деньги со счёта в полном объёме.

 В условиях валютных ограничений некоторые брокеры и финансовые консультанты предлагают россиянам обратить внимание на китайскую валюту. Но и в этом варианте есть свои минусы, даже несмотря на то, что, к примеру, 6 июля, оборот торгов юанем на Мосбирже превысил оборот торговли евро.

Во-первых, в российских банках не так много вариантов вкладов в юанях, хотя, по мнению Тинькофф-журнала, из экзотических валют для юаня – самый большой выбор. Во-вторых, по таким депозитам низкая доходность, отмечают эксперты. В-третьих, китайская валюта не свободно конвертируемая и купить наличный юань в России сложно, так как его не завозили большими количествами.

Волатильность криптовалют не позволяет рассматривать их как инструмент сохранения денег, но сейчас под вопросом и идеи более рисковых вложений. Например, операционный директор Green Crypto Processing Ивона Гутович в интервью «Известиям»  4 августа предположила, что в ближайшее время «стоимость криптовалюты может обвалиться на 60-70%». Кроме этого она считает, что «биткоин по-прежнему является незрелым, и по этой причине серьёзные игроки перестали инвестировать в него».

Упал у россиян и интерес к рынку ценных бумаг. Такого мнения придерживается доктор экономических наук, доцент декан САФ, заведующая кафедрой стратегического и финансового менеджмента Надежда Грошева.

Надежда Грошева, доцент декан САФ, заведующая кафедрой стратегического ифинансового менеджмента

– В настоящее время фондовый рынок непредсказуем и не поддаётся никаким прогнозам, – говорит она. – Очень показательна в этом смысле ситуация с дивидендами Газпрома, когда  инвесторы  вложили серьёзные средства в компанию, ожидая быстрого заработка на дивидендах, и в итоге ничего не получили. И сейчас они просто боятся аналогичных решений по другим крупным компаниям или компаниям с госучастием. Плюс эту тему для инвесторов закрывают глобальная экономическая нестабильность, непонятные перспективы по санкциям и по будущему многих компаний. Акции – это высокорисковый инструмент, цена которого целиком зависит от ожиданий инвесторов. Если они не понимают, чего им ждать, они в этот инструмент просто не будут вкладываться. 

Если же говорить о денежных вкладах в рублях, то и здесь много вопросов. Сейчас они редко дают выше 7-8% годовых, и эти проценты даже не покрывают инфляцию, которая, по данным Минэкономразвития, на 15 августа составила 14,87% (в июле – 15,10%). В среднем же, исходя из официального прогноза ведомства, в 2022 году инфляции в России составляет 13,4%. 

Недвижимость всегда стабильна

Как отмечают эксперты, сейчас перед инвесторами стоит задача даже не заработать, а просто не потерять деньги, и понятно, что вкладываться они хотят во что-то прогнозируемое, основанное хотя бы на каких-то рыночных понятиях. По словам Надежды Грошевой, которая ведёт партнёрский проект по недвижимости в ОАЭ, до недавнего времени для состоятельных россиян достаточно надёжным активом для сохранения средств, а также заработка были инвестиции в зарубежную недвижимость.

– Но, как мы видим на примере той же Черногории, которая стала замораживать недвижимость россиян, это не обязательная гарантия возврата средств и никто не говорил, что покупка недвижимости за рубежом является для россиян стопроцентно безрисковым вложением, – прокомментировала ситуацию Надежда. При этом инвестиции в российскую недвижимость, по её мнению, остаются хорошим способом вложить деньги в достаточно безрисковый актив.

А по мнению инвестора и собственника элитного ЖК «CORSO residence» Владимира Дмитриева, инвесторы готовы рассматривать эксклюзивные, редкие проекты премиум-класса, у которых есть перспектива для развития.

ЖК "CORSO residence". Фото предоставлено компанией

В этом смысле показателен московский рынок: он самый активный и первый, кто задаёт тренды, за ним по пятам идут все остальные.  К примеру, как сообщает «Коммерсантъ», в первой половине 2022 года продажи первичной премиальной недвижимости в Москве выросли на 18%, до 98,5 млрд рублей, а второе полугодие может пройти ещё активнее. Консультанты рассчитывают на 10-процентное увеличение спроса за счёт адаптации клиентов к кризису и высвобождения средств с депозитов с повышенными ставками.

Для жителей Иркутска и Иркутской области приобретение строящейся недвижимости тоже всегда было одним из самых надёжных и популярных инструментов для сохранения и приумножения денежных средств. Такое вложение позволяет либо улучшить собственные жилищные условия, либо приобрести актив, который уже не потеряет в цене.

Кстати, аналитики международного агентства недвижимости Savills отмечают, что элитное жильё – один из самых устойчивых секторов недвижимости в мире, и в России в том числе, а стоимость высокобюджетных новостроек стабильно растёт. Иркутск тоже не отстаёт от общих трендов: так, по данным Иркутскстата за второй квартал 2022 года, средняя цена на квартиры улучшенного качества в Иркутске, по сравнению с первым кварталом, выросла на 7,6%.

Но если в Москве, по информации того же издания «Коммерсантъ», осенью этого года ожидается вывод на рынок не менее десяти новых проектов премиум-класса, то в Иркутске пока реализуется первый в регионе авторский проект элитной недвижимости категории «А» – «CORSO residence», расположенный в центре города на берегу Ангары. И эти обстоятельства значительно повышает его инвестиционную привлекательность.

– Аналогичного проекта в Иркутске ещё нет. А когда ты первый, у тебя отличные условия и ты предлагаешь рынку продукт, потребность в котором ещё только формируется, – это гарантирует успех в любом бизнесе, в том числе в сегменте элитной недвижимости, – уверен Владимир Дмитриев.

Когда важно быть в центре

Надо отметить, что это мнение небезосновательно. С точки зрения инвестиционной привлекательности элитной недвижимости эксперты выделяют несколько основных факторов, которые влияют на её доходность, и один из  главных критериев оценки премиального жилья – его локация. Считается, что чем ближе объект к центру города и его историческим местам, тем он дороже. 

Если говорить о ЖК «CORSO residence», то в месте, где он находится, на Цесовской Набережной, – сошлись сразу несколько «премиальных» факторов: центр города, исторический район, набережная самой чистой реки. Более того, в этом плане инвестиционная привлекательность жилого комплекса в перспективе будет только расти, так как сейчас набирает обороты благоустройство всего исторического района, расположенного вдоль Ангары. Причём благоустройство не точечное, а  комплексное, в котором заинтересованы не только отдельные инвесторы и девелоперы, но и власть – как городская, так и областная.

Месторасположение ЖК "CORSO residence" на будущей набережной Ангары. Фото предоставлено компанией

Так, губернатор Иркутской области Игорь Кобзев в августе провёл выездное совещание на Цесовской Набережной, на котором заявил, что правительство региона  поставило перед собой задачу, чтобы в 2026 году у иркутян был такой значимый объект, как единый городской променад от Верхней Набережной до Нижней. Чтобы выполнить эту задачу по поручению главы региона, к осени этого года соответствующие ведомства должны подготовить проектное решение, в кратчайшие сроки пройти необходимые экспертизы и заявиться на получение федерального финансирования в 2023-2024 годах.  Подспорьем  в реализации масштабного проекта станет и тот факт, что Иркутск вошёл в федеральную программу по развитию туризма.

Так что облик Цесовской Набережной в ближайшем будущем полностью изменится за счёт того, что здесь построят недвижимость бизнес- и комфорт-класса, пятизвёздочные отели, объекты досуговой инфраструктуры: кафе, рестораны, бутики, спа-комплекс, восстановят исторические памятники архитектуры, обустроят места для пешеходов и велосипедистов.  Эти качественные изменения отразятся ещё на одном факторе, повышающем доходность элитной недвижимости, – окружении. Кроме того, что рядом располагаются ключевые культурные и деловые объекты, предложение в ЖК уникально и ограничено, оно объединит людей со схожими интересами.

Редкий – значит ценный

Сейчас в Иркутске, по информации агентств недвижимости, элитной недвижимостью чаще считаются загородные дома, в том числе сдаваемые в аренду. По мнению Надежды Грошевой, это очень узкий сегмент рынка, потому что обеспеченным бизнесменам, которые приезжают в Иркутск, к примеру, на полгода, год, не очень удобно снимать недвижимость за городом.

– При этом апартаменты премиум-класса, в которых есть все услуги от консьержа до уборки, в массовый сегмент в Иркутске так и не вышли: есть несколько штучных проектов в центре города, и я знаю, как минимум два проекта, которые так и не были реализованы, – отметила Надежда. 

На иркутском рынке пока нет альтернативы строящемуся жилому комплексу премиум-класса, в нём небольшое количество квартир с площадями от 70 до 550 квадратных метров. Часть из них уже продана, а, значит, надо успеть воспользоваться предложением и выбрать для себя резиденцию с продуманной инфраструктурой.

Эксперты рынка также отмечают, что инвесторы, готовые вложиться в элитную недвижимость, особо ценят эксклюзивные архитектурные решения и индивидуальный дизайн. «CORSO residence» в полной мере отвечает этим параметрам. В архитектурном плане жилой комплекс  не просто «коробка» – он соответствует стилистике иркутского исторического наследия с интегрированными в него элементами современного дизайна – например панорамным остеклением. Кстати, существующие санкционные ограничения никак не отразятся на облике дома и на качестве используемых материалов: как отметил собственник ЖК, иностранные поставщики не отказываются от своих обязательств, так как мало кто из европейских производителей готов терять российский рынок, хотя, конечно, логистика поставок на наш рынок изменилась.

Эксклюзивность проекту добавляют пятизвёздочная  сервисная  инфраструктура – от центра восстановительной медицины до магазина экотоваров и детально продуманного внутреннего двора-сада с большим количеством цветущих кустарников и местами отдыха. Такая инфраструктура создаёт условия, которые позволят людям освободить время для заботы о себе, прогулок с детьми, общения и созерцательного отдыха.

– Требования к качеству жизни сейчас очень высокие, потому что люди много ездят по всему миру, видят разные города, знают, какие должны быть дома, какие должны быть в них условия. И с этой точки зрения, «CORSO residence» для рынка недвижимости Иркутска – большой шаг вперёд, поэтому, безусловно, приобретение квартиры в нашем жилом комплексе имеет инвестиционную привлекательность,– отмечает собственник.

ЖК "CORSO residence". Фото предоставлено компанией

Рынку нужна «элитка»

Инвесторам, решающим сейчас, куда вложить средства, стоит учесть ещё один фактор, повышающий доходность элитной недвижимости, – потребность рынка в объекте. А она, по убеждению Владимира Дмитриева, будет расти по объективным причинам.

Так, спрос на жильё премиум-класса повышает переезд из Москвы в Иркутск топ-менеджеров крупной российской энергетической компании. Кроме этого, в регионе развивается нефтегазовая отрасль, строится завод полимеров, находится месторождение «Сухой Лог», что также требует здесь присутствия ведущих специалистов этих сфер экономики, в том числе зарубежных.

Есть даже более «экзотические» примеры: в частности, по словам Владимира Дмитриева, переезд в Иркутск планирует крупная компания из Калининграда, которая занимается бассейнами и спа-центрами. Её руководство считает, что такие услуги будут востребованы в нашем регионе, потому что здесь развивается туризм, в Иркутске планируется строительство пятизвёздочных отелей, спа-комплексов – в том числе и в Байкальске.

Как считают эксперты, это лишь «первые ласточки», потому что если такое движение началось, оно будет нарастать дальше.

– Иркутску повезло, что в регионе есть всё в плане экономического потенциала: каскад ГЭС, нефть, газ, лес, золото, Байкал. Кроме этого у нас есть разведанные запасы полезных ископаемых, которые ждут разработки и добычи. Далеко не все похожие города в центральной части России обладают такими ресурсами и потенциалом, как мы. Когда мне предлагают вложиться в какой-нибудь проект в другом городе, я захожу на сайт аэропорта этого города и смотрю, сколько рейсов в день там выполняется в Москву. Это самый верный показатель его экономического потенциала, – комментирует Владимир Дмитриев. – Промышленный же потенциал Иркутской области будет развиваться, что, соответственно, притягивает сюда высококвалифицированных людей. И если ещё год назад об этом говорили как о предполагаемом будущем, то сейчас это уже происходит.

Интерес к проекту подтверждает и статистика сайта corso.irk.ru:

– Внимание к «CORSO residence» большое и оно продолжает расти даже в период неопределённости, – прокомментировал Владимир Дмитриев. – Сейчас на сайте публикуются подробности: какими будут лифты, окна, двор в жилом комплексе… И мы видим, что человек в среднем проводит на нашем ресурсе 22 минуты, что очень показательно.

ООО СЗ «Мечта». Проектная декларация на наш.дом.рф

Наталия Горбань

Как извлечь прибыль

Эксперты называют два способа заработать на инвестициях в элитную недвижимость: аренда и перепродажа.

Как отмечает Надежда Грошева, сейчас набирает обороты именно сдача элитной недвижимости в аренду. Например, в той же Москве, говорит она, достаточно серьёзный рынок аренды элитных квартир, потому что там такую недвижимость проще снимать, чем покупать.

– Один из моих коллег, который строит жильё премиум-класса в Москве, остановил все продажи своих объектов и сдаёт квартиры в аренду, потому что очень большой спрос, – подтверждает тезис и Владимир Дмитриев. –   В Иркутске этот рынок пока сложно назвать массовым, но он есть и он будет востребован, потому что здесь есть люди с очень высокими доходами, которые не хотят покупать недвижимость, но готовы её снять. Инвесторы, которые хотят быстро заработать, будут продавать. Но в этом случае многое будет зависеть от экономической ситуации в целом в России, а здесь прогнозы строить сложно.

Игорь Егоров, директор по развитию бизнеса департамента городской недвижимости Knight Frank Russia:

– Если говорить про элитный сегмент недвижимости, то на протяжении последних лет доля инвесторов в общем объёме покупателей, обращающихся в компанию Knight Frank, составляла 10-20%. В 2020 и 2021 годах инвестиционный рост стоимости жилья в некоторых элитных жилых комплексах столицы достигал до 80% в год – таким образом, это были рекордные два года. Это было обусловлено целым рядом факторов, к которым можно отнести стремительный обвал рубля к доллару, потерю доверия клиентов к банковским депозитам на фоне длительной кампании по отзывам лицензий у большого числа банков, повышение стоимости материалов и, как следствие, повышение себестоимости строительства, нововведения в законодательстве, которые усилили разрыв между предложением и спросом. После событий, произошедших в феврале 2022 года, некоторые инвестиционные инструменты перестали быть актуальными, а другие потеряли доверие инвесторов. При этом недвижимость, как актив, менее волатильна, и в очередной раз доказала свою стойкость по отношению к экономическим потрясениям: цены на недвижимость не упали даже после двух рекордных лет роста, но динамика удорожания значительно замедлилась на фоне понижения покупательской способности. Это стандартная реакция рынка недвижимости на турбулентность во всем мире: он замирает. Сейчас на рынок продолжают выходить новые проекты, в III квартале текущего года мы наблюдаем повышение покупательской активности и прогнозируем её положительную динамику в IV квартале. Разумеется, в 2022 году не стоит ожидать, что доходность от инвестиций в недвижимость останется на том уровне, который мы наблюдали в 2020-2021 годах. Тем не менее, инвестиции в недвижимость являются одним из наиболее консервативных и безопасных способов сохранения денежных средств.

В отношении более предпочтительного способа заработать на элитной недвижимости, отмечу, что если вы хотите приобрести квартиру с целью сбережения капитала или перепродажи, лучше всего выбирать строящиеся объекты: в период строительства стоимость квадратных метров растёт примерно от 20 до 80% в год. При этом в каждом конкретном случае выбор актива требует комплексного анализа рынка и целого ряда факторов, начиная от репутации девелопера и заканчивая планированием застройки территории на ближайшее десятилетие. В данном случае стоит обратиться за консультацией к профессионалам, чтобы подобрать ту квартиру, которая будет продана на вторичном рынке быстрее и дороже.