Арендаторы требуют скидок, цены продажи почти замерли – ситуация на иркутском рынке коммерческой недвижимости сложилась непростая, и валютные колебания и санкции не добавляют оптимизма. Однако кризис – не повод опускать руки. К такому выводу пришли участники круглого стола «Рынок коммерческой недвижимости сегодня и завтра: сценарии и прогнозы».
Представители рынка коммерческой недвижимости Иркутска: собственники, риэлторы, инвесторы, аналитики – встретились 7 ноября, чтобы обсудить ситуацию на рынке и поделиться своими прогнозами. Встреча в формате круглого стола состоялась в Сибэкспоцентре, в рамках специализированной выставки «Ярмарка недвижимости. Ипотека. Кредиты».
Представители рынка коммерческой недвижимости Иркутска: собственники, риэлторы, инвесторы, аналитики – встретились 7 ноября, чтобы обсудить ситуацию на рынке и поделиться своими прогнозами
Фото А. Федорова
Арендаторы требуют скидок
Кризис, спад, стагнация – текущую ситуацию разные аналитики называют по-разному. Однако то, что эти процессы есть, ни у кого уже не вызывает сомнений: роста цен на коммерческую недвижимость в городе практически не наблюдается, инфляция «съедает» доходы от сдачи в аренду.
«Многие уже ощутили кризис на себе, – отметил Юрий Винников, управляющий объектами коммерческой недвижимости, – мы, например, почувствовали это в сегменте торговой недвижимости формата street-retail».
Фото А. Федорова
Арендодателям, как говорит Юрий Винников, приходится идти на компромисс, балансировать – чтобы и себя дохода не лишить, и клиента не потерять. Многочисленные баннеры «сдается офис», «аренда помещения» в центре Иркутска, сроки экспозиции которых достигают нескольких месяцев, красноречиво говорят о том, что найти нового арендатора и сдать свободное помещение становится все труднее.
Цены замерли. Возможен спад
Имеет ли смысл сейчас, когда доходность снижается и спрос со стороны арендаторов падает, вкладываться в коммерческую недвижимость? Этот вопрос волнует сегодня каждого инвестора. По данным Юрия Винникова, сейчас средняя стоимость на объекты недвижимости в городе достигла докризисных показателей 2008 года (цифры не «очищены» от инфляции) и практически замерла на месте.
«Как дальше пойдет эта кривая, сказать сложно, – поделился своим мнением эксперт. –Возможно, опять будет некий спад, но насколько он будет крутой и долгий, сейчас никто не сможет точно спрогнозировать: слишком много макроэкономических, политических факторов».
Тем не менее, интерес к объектам недвижимости со стороны инвесторов есть: многие рассматривают этот вариант для долгосрочных инвестиций, стремятся таким образом «спасти свои средства».
В Москве, например, наблюдается всплеск таких сделок. В Иркутске этот тренд тоже имеет место: за последнее время, по словам Юрия Винникова, прошло несколько торгов по объектам в центре города: «Деньги там прошли достаточно серьезные, многомиллионные контракты. Видно, что много участников, интерес есть».
Тем более, что и объектов, достойных инвестиций, в городе немало, как отметила в своем выступлении Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив»: «Не с той, конечно, доходностью, которая у нас наблюдалась до 2008 года, когда объект можно было окупить за 1,5-2 года, но, тем не менее, доходные».
По ее словам, инвестора при покупке объекта интересуют три показателя – консервативная доходность (от сдачи в аренду), спекулятивная доходность (от роста стоимости объекта) и ликвидность (чтобы в случае необходимости недвижимость можно было быстро конвертировать в деньги).
Какой формат недвижимости – офисная, торговая или, может, жилая – показывает сегодня большую совокупную доходность? На этот вопрос Татьяна Галущенко, проведя расчеты, ответила следующим образом: «Наиболее прибыльной в этом году оказалась торговая недвижимость, 14% годовых, на втором месте – офисная, 10%. Совокупная доходность жилой недвижимости оказалась равна нулю: сколько заработали на аренде – столько же и потеряли на снижении стоимости».
Это, как подчеркнула эксперт, «средняя температура по больнице». Каждый объект стоит рассматривать индивидуально. Некоторые новостройки, например, несмотря на в целом нулевую динамику, выросли за год в цене на 30%: «О таких объектах просто нужно знать и вовремя вкладываться», – отметила Татьяна Галущенко.
По ее словам, в городе немало переоцененных объектов – это касается, прежде всего, жилья и торговой недвижимости, поэтому инвестор вполне может подождать снижения цены, чтобы приобрести объект по более выгодной стоимости.
Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив»: «Наиболее прибыльной в этом году оказалась торговая недвижимость, 14% годовых, на втором месте – офисная, 10%. Совокупная доходность жилой недвижимости оказалась равна нулю»
Фото А. Федорова
2015-й будет годом больших ставок
Большинство сделок на иркутском рынке коммерческой недвижимости, как отметили многие участники круглого стола, производится за счет кредитных средств. Скоро, однако, с этим источником финансирования будет непросто: по словам Александра Логунова, регионального директора ОАО «Промсвязьбанк», 2015 год обещает быть годом больших ставок. Кредиты станут еще более дорогим удовольствием.
Поэтому, если у инвестора есть желание купить объект за счет кредитных средств банка, ему стоит поторопиться, пока ставки еще не так «кусаются». Бизнес-ипотека в Промсвязьбанке, например, пока стоит от 12,5% до 14,9% годовых. В 2015-м, по словам Александра Логунова, ставка может вырасти на 5 процентных пунктов.
«Стоимость денег растет, – пояснил Александр Логунов. – Ставка рефинансирования сделала скачок на 1,5 п.п. Но даже и до повышения ставки, когда она составляла 8,25%, Центробанк кредитовал банки по ставке 10,25%, причем при условии хорошего обеспечения. Наш прогноз по рынку неблагоприятный. Большая часть малого и среднего бизнеса – это торговля, и она падает. Предприниматели ищут покупателей, а их нет, потому что люди сейчас активно рассчитываются по своим кредитам. Сегодня каждый платежеспособный гражданин в Иркутской области имеет 3-4 кредитных продукта (карты, ипотека, автокредит, потребительский кредит, товарные кредиты, образовательные кредиты).
По мнению Александра Логунова, регионального директора ОАО «Промсвязьбанк», 2015 год обещает быть годом больших ставок. Кредиты станут еще более дорогим удовольствием.
Фото А. Федорова
Что касается рынка недвижимости, то он будет развиваться при наличии двух положительных факторов. Первый – дешевые ресурсы, чего не случится до завершения санкций (как минимум, весь 2015 год). Второе – изменение негативного тренда по валюте. Когда он прекратится, тоже никто не может сказать.
Цена нефти падает, объемы валютной выручки снижаются, «занять» у западных банков нельзя из-за санкций. Ситуация пессимистичная, но это правда жизни».
Кризис – самое время для инвестиций
Общий пессимизм дискуссии развеял своим докладом Сергей Маяренков, член экспертного Совета «Сибирской лаборатории урбанистики». Кризиса бояться – в инвесторы не ходить, а кто не рискует, тот не пьет шампанского – по его мнению, это сейчас как никогда актуально.
«130-й квартал зарождался как раз в 2009 году, в разгар кризиса, при сильном недоверии к инвестициям в целом и к проекту в частности, – напомнил Сергей Маяренков. – Однако те, кто все-таки рискнул и вложился, получили за полтора года 100% доходность».
По его мнению, успех проекта – в его необычности. 130-й квартал – это не просто несколько десятков объектов, это единая среда, продуманная и спланированная, разнообразная.
«Приведу такое сравнение. Выращивают все фермеры Иркутска одни помидоры и приезжают с ними на рынок. С чем мы столкнемся? Все будут смотреть друг на друга озлобленно, сотрудничать и взаимодействовать не будут: у всех один и тот же продукт, одно и то же предложение. Мне кажется, на рынке недвижимости – то же самое, не хватает разнообразия. Мы уперлись в квадратные метры, стены и потолки, но рынок недвижимости стал сложнее, он стал выходить за эти рамки – продается сегодня, прежде всего, среда», – пояснил Сергей Маяренков.
Общий пессимизм дискуссии развеял своим докладом Сергей Маяренков, член экспертного Совета «Сибирской лаборатории урбанистики». Кризиса бояться – в инвесторы не ходить, а кто не рискует, тот не пьет шампанского – по его мнению, это сейчас как никогда актуально.
Фото А. Федорова
Сейчас, по его словам, планируется реализация еще одного такого «средового» проекта. Его рабочее название – «Торговая ось центра Иркутска». Она охватит сквер Кирова, площадь у Цирка, улицу Урицкого, Центральный рынок, развлекательные центры на улице Партизанской и 1-й Советской, ЦПКиО, 130-й квартал. Всю эту территорию ждет оформление в едином стиле, благоустройство, строительство удобных пешеходных дорожек, возведение новых торговых объектов, реконструкция старых.
«Именно сейчас, когда мы находимся в состоянии кризиса, начинать такие проекты выгодно, – заявил Сергей Маяренков. – Как раз к моменту выхода из кризиса мы построим «аэродром» для инвесторов, арендаторов, которые оживят эту территорию и смогут заработать».
SIA.RU: Главное
