Ипотека 6,5%: к чему приведет новая льготная программа

Президент Владимир Путин 16 апреля распорядился запустить программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% на покупку нового жилья комфорт-класса для поддержки строительной отрасли. Рассуждая о перспективах будущей программы, участники рынка говорят, что ставка низкая, программа замечательная, но есть несколько “но”. Банкиры не уверены, что на рынке новостроек есть достаточное предложение, а у заемщиков – уверенность в стабильности своих доходов. Cтроители опасаются, что под жилье комфорт-класса стоимостью в 3 млн рублей в регионе попадает очень ограниченное количество предложений. А потенциальные заемщики пока озадачены поиском работы `и опасаются брать кредиты в текущих экономических условиях.

Что произошло

На прошлой неделе – после совещания с представителями строительной отрасли – президент Владимир Путин озвучил меры поддержки «локомотива» российской экономики.

Он, в частности, предложил запустить специальную льготную ипотечную программу, чтобы дать людям дополнительные возможности с помощью государства улучшить свои жилищные условия. По такой программе можно будет взять ипотеку по ставке 6,5% на покупку нового жилья комфорт-класса, уточнил глава государства и конкретизировал, что стоимость покупки жилья в ипотеку по субсидированной ставке в регионах не должна превышать 3 млн руб., а в Москве и Петербурге – 8 млн руб. Однако, как отмечают эксперты, официального постановления правительства по этой инициативе президента ещё нет, поэтому после его публикации могут появиться детали, которые существенно изменят суть. Например, озвученный лимит в 3 и 8 млн руб. будет относится только к сумме кредита, а не к стоимости квартиры.

Оформить льготную ипотеку можно до 1 ноября 2020 года, а ставка 6,5% будет сохраняться весь её срок – до 20 лет.

Кроме этого, президент предложил и ряд мер поддержки, непосредственно касающихся строителей. Среди них: программа субсидирования ставок по банковским кредитам для стройкомпаний, которые сохранят занятость сотрудников и возьмут на себя обязательства по завершению строительства домов, запланированных к вводу в 2020-2021 годах; госгарантия Минфина в размере 50 млрд руб. для предоставления компании «Дом.РФ», за счет чего она сможет привлечь кредиты коммерческих банков и напрямую выкупать новые квартиры комфорт-класса у застройщиков; увеличение авансов по госконтрактам в инфраструктурном строительстве с 30 до 50%.

Банкиры - надеются

Большинство банков положительно отнеслись к появлению программы. Многие вспоминают, как подобные программы были запущены в прошлый кризис и существенно поддержали и отрасль и ипотечное кредитование.

«Господдержка строительной отрасли и ипотеки всегда позитивно влияла на рынок. За последние 2-3 года субсидирование ставки, материнский капитал, специальная программа для семей с детьми и другие механизмы поддержки позволили бОльшему числу клиентов купить новую недвижимость или увеличить площадь жилья», – комментирует Ирина Ярыгова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Сибирско-Уральского макрорегиона Райффайзенбанка. 

Однако сейчас период, когда можно оформить льготную ипотеку под 6,5%, - весьма ограниченный, и заканчивается 1 ноября 2020 года.  Возможно, поэтому некоторые банки очень оперативно, буквально, с колёс, стали включаться в новую программу.

Например, ВТБ уже через 2 дня после выступления Путина выдал первый такой ипотечный кредит – сделка прошла в Барнауле, где клиент приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн рублей.  «В нынешней ситуации российским банкам особенно важно молниеносно реагировать на инициативы властей. Тем более, что новая программа позволит им восстановить отложенный из-за самоизоляции спрос на покупку недвижимости и оформление ипотеки. Мы начали принимать первые обращения от клиентов еще в пятницу 17 апреля, и уже на выходных занимались оформлением кредитов. Первую выдачу провели 20 апреля, и на выходе у нас уже несколько десятков сделок по всей стране», – заявил Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя правления ВТБ.

«Программа появилась очень вовремя и поможет жителям выгодно купить квартиру, а застройщикам – продолжить стройку. Ставка 6,5% действительно ниже рынка. Например, в начале апреля средняя ипотечная ставка на новостройки в топ-15 российских банков составляла 8,91%. Мы ждем рост спроса на приобретение квартир в новостройках, я думаю это подтолкнет к покупке тех, кто отложил её несколько недель назад, – считает региональный управляющий АО «Альфа-Банк» в Иркутске Ольга Беспечная.

При этом она отмечает, что только сниженной ипотечной ставки недостаточно для стабильного роста спроса, необходима также стабильность доходов населения и благоприятная экономическая обстановка.

О том, что нужно учитывать экономический фактор, говорит и заместитель управляющего по рознице банка «Открытие» в Иркутской области Дмитрий Степаняк: «Главный тормоз в части розничного кредитования – это неопределенность в жизни людей, поэтому они не готовы увеличивать долговую нагрузку и ужесточение банками кредитных процедур (так называемого скорринга) при анализе и рассмотрении кредитных заявок».

Кроме того, Дмитрий Степаняк считает, что хотя программа льготной ипотеки и подстегнет спрос на жилье в новостройках, на рынке недвижимости возможен некоторый дефицит жилья, отвечающего требованиям программы, потому что и застройщикам нужно время для наращивания своих мощностей.

Строители - сомневаются

А как оценивают предложенную программу господдержки «локомотива» экономики сами строители?

Генеральный директор компании «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал, например, предполагает, что наиболее существенную поддержку для отрасли окажет субсидирование процентной ставки застройщикам.

– Ипотека по ставке 6,5%, думаю, сейчас больше сыграет негативную роль. Поскольку ставка обозначена, а нормативная база, сами денежные лимиты до банков-агентов дойдут в лучшем случае месяца через полтора-два, а рынок это сейчас притормозит, потому что обычно в такой ситуации люди совсем перестают заключать сделки и ждут лучших условий, – высказал своё мнение Михаил Сигал.

Также сомнение у эксперта вызывает и сумма льготного кредита – 3 млн рублей, поскольку она «подходит под однокомнатные квартиры, а их и так покупают активно».

Но в основном, сдерживать спрос населения на приобретение квартир в новостройках –даже с господдержкой, будет, конечно же, неуверенность в завтрашнем дне, подытоживает Сигал.

Генеральный директор ООО «СЗ «Гранд-Строй» Екатерина Прядко, которая также отмечает, что для формирования устойчивого спроса на ипотеку необходимо обеспечить стабильность доходов населения, тем не менее отмечает, что снижение ипотечной ставки до 6,5% существенно расширит круг потенциальных покупателей, которые могут позволить себе приобрести квартиру с помощью банковского кредита.

- Но для того, чтобы программа реально работала и стимулировала спрос, необходимо распространить её действие на все сделки по покупке новостроек, не ограничивая их максимальной ценой, либо ограничить сумму кредита, - комментирует Екатерина Прядко. -  Думаю, надо дождаться официального постановления, скорее всего условия будут меняться. Уже сейчас банки заявляют о том, что ограничения в 3 млн руб. будут касаться именно суммы кредита. А это уже более действенный инструмент, который распространяется на более широкий круг объектов. Например, с использованием ипотеки под 6,5 %, при условии максимальной суммы кредита – 3 млн. рублей, можно приобрести квартиру в ЖК «SUNCITY», который реализует наша компания. Также есть и другие программы, стимулирующие спрос на покупку жилья по ипотеке, в частности - «Сельская ипотека», в которой ставка составляет всего 2,7 %. По ней можно купить квартиры в микрорайоне «Современник».

Однако, Екатерина Прядко, также как и её коллега Михаил Сигал, считает, что в настоящий момент спрос на ипотеку определяется не столько размером процентной ставки, сколько ожиданиями потенциальных заемщиков относительно стабильности своих доходов.

Заёмщики – опасаются

По мнению потенциальных заёмщиков, поддержка строительной отрасли, конечно, необходима, поскольку это и рабочие места, и заказы для смежных отраслей, и налоговые отчисления, но у них тоже есть свой взгляд на инициативу президента.

Так, комментируя ипотечное предложение главы государства, предприниматель, креативный директор «Лаборатории Бизнес Решений» Александр Откидач говорит, что сейчас люди больше озабочены тем, где найти работу и деньги на текущую жизнь, а также на уже имеющиеся кредитные обязательства.

«В апреле 2020 года, если ориентироваться на моих друзей и знакомых, планы на улучшение жилищных условий отодвинулись у всех на предпоследнее и последнее место, -  делится Александр. - Разумнее было бы каждому жителю страны, без унизительных доказательств, что ты потерял в доходе 30%, дать кредитные каникулы на 6 месяцев и снизить процентную ставку по текущим кредитам на жилье хотя бы до этих 6,5%. А вместо этого государство придумывает решения, которые снимают головную боль не более, чем у 3% населения.

Ориентируясь на собственный опыт (у Александра семья из четырёх человек. – прим. автора), он считает, что, во-первых, для жителей Иркутской области сумму кредита нужно поднимать до 5 млн руб., чтобы у тех, кто действительно заинтересован в улучшении жилищных условий, был нормальный выбор недвижимости, а не только «однушки». А во-вторых, по мнению Александра Откидача, не плохо бы было обнулить первоначальный взнос.

«Невысокая ставка вряд ли сможет победить опасения потенциальных заемщиков», - считает генеральный директор компании АО «Иркутскоблгаз» Антон Лебедев, и приводит в пример другие, не менее интересные предложения, такие как семейная ипотека, «сельскохозяйственная» ипотека. При этом он отмечает, что полтора месяца назад лично взял ипотеку в одном из банков города под 7,7%. «Очевидно, что 6,5% интереснее, но разница не столь и велика», -  подчёркивает Антон.

Скепсис у него вызывает и тот факт, что в центре Иркутска не так уж и много новостроек, а то, что есть, в лимит 3 млн руб. «влазит» с трудом. При этом новостройки в пригороде областного центра, где можно купить недвижимость по «сельской» ипотеке с процентной ставкой 2,7%, - вполне приемлемые варианты, учитывая, что вопрос транспортной доступности при повальной автомобилизации населения стоит уже не так остро, как раньше.

- Я опасаюсь, что большая часть населения, в том числе и платежеспособного, в сегодняшних условиях поостережется брать на себя столь длительные и ощутимые обязательства, как ипотека. Даже те, кто не потерял доходы (бюджетники, служащие, работники крупных компаний, представители наименее пострадавших от самоизоляции отраслей), наверняка перейдут к более осторожным финансовым стратегиям и «включат» режим сбережения, - подводит итог Антон Лебедев.