Почему потребительский экстремизм вредит и застройщикам, и покупателям квартир

8 февраля 2021

Сегодня законодательство по отношению к игрокам строительного рынка ведёт себя строго: шаг вправо-влево – и жёсткие санкции не заставят себя ждать. Всё это объяснимо и даже естественно: застройщик получает от покупателя деньги, и покупатель вправе ждать, что если за свои деньги он получит не то, что ему было обещано, то его права защитят, а недобросовестного исполнителя накажут. Но право можно реализовывать, а можно им злоупотреблять. В результате такого злоупотребления правом отрасль жилищного строительства в Иркутской области только в прошлом году понесла убытки на миллионы рублей. Как сложилась эта ситуация и почему потребительский экстремизм вредит не только условным «продавцам», но и всем их покупателям, объясняет генеральный директор иркутского юридического бюро «ВС Консалт» Алексей Черкашин.

Алексей Черкашин, генеральный директор иркутского юридического бюро «ВС Консалт».

Норматив, который регулирует всё

Когда вы строите свой дом, закон, в общем-то, практически ни к чему вас не обязывает. Есть лишь несколько нормативов, вроде минимального расстояния от границ участка, но в целом – делайте что хотите. Почему так?

– Потому что это исключительно ваша ответственность, и все риски проживания в этом доме – тоже исключительно ваши. Поэтому кто-то заказывает проект, находит специалистов, которые этот проект реализуют, и других специалистов, которые проконтролируют, все ли правильно делают первые. А кто-то набрасывает планчик на блокнотном листе и строит сам, посмотрев несколько роликов в Ютьюбе. Государству и закону без разницы, какой вариант вы выберете. Потому что в выражении «мой дом – моя крепость», с их точки зрения, ключевое слово «мой». Ваш дом – ваши заботы.

Но если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме, это уже совсем другая история. И отношение к ней государства тоже другое: в данном случае оно реализует одну из своих главных функций – функцию защиты граждан. Ведь если многоквартирный дом будет построен с нарушениями, то последствия будут совсем иные, нежели в случае с индивидуальным строительством. Поэтому закон регулирует оба основных этапа – проектирование и непосредственно строительство.

А как именно? В чём это регулирование выражается?

– В нормативах. Они определяют буквально всё, вплоть до того, какой длины должны быть радиаторы отопления под окнами для создания тепловой отсечки. Требования к строительным материалам, инсоляции помещений, я уже молчу про учёт сейсмичности региона… В общем, нормативы есть буквально на всё. И все они должны быть учтены в проекте. Поэтому уже на этом этапе государство включает механизм проверки и контроля: проектная документация должна пройти специальную экспертизу. Эксперты разбирают проект «по косточкам». Так что построить хижину из грязи и палок о пятнадцати этажах и потом продать её – затея нынче невозможная. Такой проект попросту «завернут», и разрешение на строительство не будет выдано.

Но мы же все взрослые люди и понимаем, что – ну, чисто теоретически, – на бумаге всё может выглядеть очень красиво, а в реальности… Поэтому государство контролирует и второй этап – непосредственно строительство. Стройнадзор проверяет качество дома, соответствие использованных стройматериалов тем, что были заявлены в проекте, и так далее. Если всё хорошо – то и хорошо. А если есть расхождения с проектом, Стройнадзор с суровым лицом отправляет застройщика устранять недочёты. И пока они не будут устранены, дом не будет введён в эксплуатацию.

Более того, не так давно, благодаря механизму эскроу-счетов, появилась ещё одна контролирующая инстанция – банк. Так что любому игроку на этом рынке с репутацией и амбициями, безусловно, проще и дешевле строить качественно и в срок.

Потребительский экстремизм не дремлет

Так, а где в этой схеме злоупотребление правом? И кто именно им злоупотребляет?

– Если посмотреть на процесс строительства жилья чуть пристальнее, окажется, что застройщики сами не строят. По сути, застройщик – это управляющая структура, которая нанимает подрядчиков для строительства. И, безусловно, несёт ответственность перед покупателями за конечный результат. Поэтому при приёмке квартир покупатель вправе, выявив недочёты в своей квартире, предъявить застройщику претензию и потребовать, чтобы тот за свой счёт эти недочёты устранил.

Откуда берутся недочёты?

– Вспомним о нанятых подрядчиках: проконтролировать каждое действие каждого рабочего на строительстве дома в несколько сотен квартир невозможно даже чисто физически. Как разбирается застройщик с допустившими ошибку подрядчиками – не столь важно; важно другое – пока замечания не будут устранены, покупатель вправе не подписывать акт приёмки квартиры. Вот здесь-то и открываются возможности для злоупотребления правом, которые стали источником заработка для людей, в том числе использующих вывески общественных организаций в Иркутске.

Как это происходит?

– Представьте себя на месте покупателя квартиры: вы заплатили, в общем, большую сумму, возможно, кредит в банке оформили. И вот долгожданный момент – раздача ключей! Вы входите в помещение: что ж, вроде бы всё отлично, только вот стяжка на полу с трещинами и, кажется, неровная, в спальне стена, похоже, кривовата, а на кухне окно плохо закрывается. С большой долей вероятности вы поступите следующим образом: потребуете от застройщика привести в порядок стяжку и отрегулировать окно, а по поводу стены подумаете, что вам ведь всё равно ещё делать ремонт, шпаклевать, штукатурить… Так что этот недостаток проще и быстрее устранить потом своими силами. Да и ключи так вы получите быстрее. То есть логика простая: недочёты есть существенные и несущественные. Обычный потребитель, скорее всего, потребует устранить существенные, а с несущественными разберётся сам.

И тут появляется третья сторона?

– Да, например, общественная организация. Её представители заявляют, что занимаются защитой прав потребителей и отстаиванием их интересов в строительной сфере. Обещают, что бесплатно (или за очень несущественную сумму) их эксперт вместе с вами проведёт осмотр при приёмке квартиры – «ведь вы не специалист, можете легко не увидеть скрытые недостатки». Что происходит дальше, легко догадаться: «эксперт» находит какое-то невероятное количество недочётов – их перечисление занимает обычно порядка десятка листов. Потребитель впадает одновременно в панику и в гнев – и, конечно же, устремляется в офис застройщика, потрясая «экспертным заключением».

В том самом заключении указано несколько реальных недочётов (которые бывают почти всегда) и прибавлено с два десятка претензий, основанных на формальных формулировках, которые наши эксперты нашли в ранее упоминавшихся нормативах.

Заглянем в офис застройщика, который получил в руки копию экспертного заключения и гневную отповедь покупателя – обычно что-нибудь насчёт того, как не стыдно продавать такое некачественное жильё за такие огромные деньги. Застройщик внимательно читает «экспертное заключение», и у него волосы дыбом встают: «Позвольте, – говорит он, – ну вот эти 3 пункта – да, это реальные косяки, мы их в течение недели устраним. Но всё остальное – это же ерунда: радиатор отопления на 0,5 сантиметра уже ширины светового проёма окна – вы серьёзно?»

В обычной ситуации покупатель, конечно же, ни на какие полсантиметра внимания бы не обратил. Но в данном случае его сознанием умело манипулируют специально обученные люди.. Поэтому наш покупатель заявляет, что он «не дурачок какой-то!» – и пока ВСЕ недочёты не будут устранены, он акт не подпишет.

Алексей Черкашин, генеральный директор иркутского юридического бюро «ВС Консалт».

И что делает застройщик?

– Отвечает, что он, в свою очередь, не готов к удовлетворению надуманных претензий. И именно этого момента ждут манипуляторы. «Так давайте пойдём в суд, – говорят они покупателю. – Не переживайте, мы с вас за это ничего не возьмём!» Фактически, это и есть момент злоупотребления правом: с точки зрения закона, любой потребитель имеет право на защиту своих интересов. Но здесь ситуация «попрания прав» создана искусственно: большая часть нарушений, описанных в «экспертном заключении», либо носит формальный характер, либо вообще выдумана. Однако закон требует, чтобы застройщик устранил все указанные в претензии покупателя нарушения. Этим и пользуются псевдообщественники, строгая пачками заявления в суд.

Но какой же их интерес во всём этом, если они не берут с покупателя денег за свои услуги?

– Смотрите: если ваши интересы представляет настоящий профессиональный юрист, вы с ним рассчитываетесь согласно вашим личным договорённостям. Обычная практика такова: у юриста есть некая фиксированная ставка, плюс так называемая «премия за результат» в случае успешного исхода дела. В любом случае, услуги юриста оплачивает его наниматель.

Однако если интересы потребителя в суде представляет общественная организация, то в случае успешного исхода дела 50% от суммы компенсации, если она была присуждена, автоматически перечисляется на счёт этой организации. Понимаете, им не нужно ждать, когда клиент с ними расплатится (а клиенты тоже бывают разные): государство определило вот такой порядок финансового взаимодействия. И теперь представьте себе, что якобы защитники обошли всех покупателей в сдающемся жилом комплексе и хотя бы с половиной из них договорились о таком «сотрудничестве»... А закон о защите прав потребителей позволяет требовать штраф в размере до 50% от стоимости приобретаемого товара – в данном случае, квартиры за 3-5-10 миллионов рублей. Одно дело, когда вы ведёте спор о возможном ненадлежащем качестве пуховика за 10 тысяч рублей – тут штраф в размере половины стоимости изделия выглядит оправданным. И совсем другое, если недобросовестные граждане, злоупотребляя правом, хотят получить эквивалент половины стоимости квартиры. Очевидно, что закон в 2021-м году уже должен как-то дифференцированно подходить к различным секторам товаров и услуг.

Иркутск

Ущерб от «Робингудов»

Алексей, схема злоупотребления правом понятна, но, если отставить в сторону морально-этические вопросы, то эти люди выглядят какими-то «Робингудами». А люди в массе своей любят типаж защитника бедных от богатых. Но главное – непонятно, в чём ущерб от деятельности для потребителей? Он вообще есть?

– Давайте всё-таки скажем, что в правовом государстве пользоваться несовершенством действующего законодательства (закону о защите прав потребителей без малого 30 лет) – не есть хорошо. Даже если, на первый взгляд, сами потребители от этого не страдают (хотя, на самом деле, ещё как страдают). И действовать в логике «ничего страшного, пускай пощипают этих жирных котов-застройщиков» тоже неправильно: тот факт, что кто-то зарабатывает на продаже вам некоего товара или услуги, не делает продавца разрешённой мишенью для потребительского экстремизма. Но да, к сожалению, социальное одобрение «наказания» застройщиков имеет место. В основном потому, что люди в массе своей полагают, будто рентабельность в этой сфере баснословная. Что, мягко говоря, не имеет отношения к реальности.

Наверное, это социальное одобрение быстро исчезнет, как только покупатели осознают, в чём тут для них вред.

В чем же?

– Напомню, в процессе строительства есть ещё одна сторона – банки. А банкиры, знаете, люди суровые. Некоторые даже считают их слегка циничными. И как только они увидят существенный риск от деятельности «общественников» – а риск заключается в росте убытков застройщиков, – они как фактические держатели денег и покупателя, и застройщика в схеме эскроу-счетов, просто заложат риск в цену. Если кто сталкивался с ипотекой, тот знает, что стоимость залога должна быть не просто равна сумме кредита – она должна превышать её, как правило, на несколько десятков процентов. Чем выше риски – тем выше стоимость залога. Соответственно, банк хочет быть уверен, что он свои риски застраховал. Это возможно сделать одним путём – увеличением стоимости залога. То есть увеличением цены на квартиры. Да, это, наверное, слегка неожиданно, но каждый, кто идет на поводу у «защитников» и хочет побольше отсудить у застройщиков, вносит свой вклад в рост стоимости жилья в Иркутске.

Как поступают обычные потребители в спорной ситуации, дошедшей до суда, которые хотят устранить реальные недостатки? Они требуют устранить недостатки и наложить штраф на продавца в случае неисполнения решения. В любом случае, первично желание и намерение потребителя сделать всё для устранения недостатков, а не для «потрошения» застройщиков.

Правило двух «д»: договор + диалог

Так что же делать? Не защищать свои права?

– Не злоупотреблять своими правами. А защищать их надо, безусловно. Но штука в том, что на стадии окончания строительства у покупателей и застройщиков интерес общий – как можно скорее сдать-принять квартиру. Поэтому любой реальный недостаток застройщик, как правило, устраняет без возражений. Поэтому мой совет покупателям как юриста: вступайте в диалог. Не надо пытаться кого-то наказать – надо прикладывать усилия к поиску компромисса, который подходит обеим сторонам.

А что вы посоветуете застройщикам? Им как защищаться от такого экстремизма?

– Из опыта участия нашего бюро «ВС Консалт» в разбирательствах, связанных со сферой жилищного строительства, я могу порекомендовать вот что: конкретизируйте, детализируйте договоры. Ведь к чему можно прицепиться в данном случае? К тому, что у вас не прописано. А если не прописано, то надо руководствоваться нормативом. К примеру, в вашем проекте, успешно прошедшем госэкспертизу, указано, что радиаторы отопления будут не в половину ширины светового проёма окна, а в треть, но при этом за счёт увеличенной высоты они будут генерировать достаточное количество тепловой энергии. И всё прекрасно. Но в договоре вы этого не прописали. Вот и зацепка. Да, учесть всё в договоре – непростая и объёмная работа, которой должны заниматься юристы со специализацией или большим опытом в строительной сфере. Но, единожды потратив на это время, вы сэкономите потом много денег. А ещё – не позволите тем, кто притворяется защитниками прав потребителей, дурачить ни потребителей, ни вас самих.