«Ждать у моря погоды не собираемся»,– Виктор Ильичев, основатель ГК «ВостСибСтрой»

2024 год принес строительной отрасли немало вызовов. Впрочем, у иркутских девелоперов к кризисам уже сформировался иммунитет. «Мы ожидали, что рынок отреагирует острее, но по факту снижение составило не более 30%. Девелоперы – оптимисты, и своего настроя они не теряют», – говорит основатель ГК «ВостСибСтрой» Виктор Ильичев. По его словам, любой кризис – это время новых возможностей и трансформаций, что подтверждается и собственным опытом. Как сегодня меняется одна из старейших строительных компаний региона? На каких направлениях деятельности фокусируется? И почему не боится планировать на 10-15 лет вперед?

«Дифференциация – гарантия устойчивости» 

Виктор Геннадьевич, год близится к завершению. Понятно, что впереди еще месяц работы, но промежуточные итоги подвести уже можно. Каким был уходящий 2024-й для группы компаний «ВостСибСтрой»?

– Достаточно спокойным и результативным. Обороты компании за полгода, за 9 месяцев фактически совпали с нашими прогнозами. Думаю, причина в том, что мы нащупали свою нишу на рынке, в бизнесе – ту, в которой у нас наиболее сильные компетенции, где мы приносим больше пользы людям и больше зарабатываем. Вы знаете, в моей жизни каких только поворотов не было: и молокозавод покупали когда-то, и мясокомбинат. Сейчас четко понимаем: мы строители, девелоперы – и от этого направления отступать не намерены.

На каких «китах» сегодня стоит «ВостСибСтрой»? Какие направления – ключевые?

– Их несколько: девелоперский бизнес – жилищное и коммерческое строительство; строительство объектов по госзаказу – промышленных, социальных; производство строительных материалов; бизнесы по управлению коммерческой недвижимостью, жилыми комплексами, сетями. Соотношение направлений по обороту – равное.

Иногда я думаю: а правильно ли мы делаем? Ведь девелоперский бизнес, например, в моменте может быть рентабельнее, чем госзаказы. Но сегодняшняя ситуация на девелоперском рынке подтверждает: все верно. Хорошо, что есть подряды, оборачиваемость денег, диверсификация бизнеса. Такой взвешенный подход нашу компанию за 31 год ее существования выручал не раз. Благодаря этому мы уверенно и спокойно смотрим в будущее и сейчас.

Вы сказали, что год был спокойным для компании, но спокойным для рынка в целом его вряд ли можно назвать. Какие вызовы внешнего мира, на ваш взгляд, были наиболее существенными для отрасли?

– Отвечу в разрезе наших ключевых направлений. Производство строительных материалов работало в 2024 году стабильно: этот бизнес всегда востребован и ежегодно показывает небольшое, но стабильное увеличение и оборотов, и ассортимента.

Основные риски и волнения были связаны с девелопментом. Ключевая ставка, которая на сегодня есть, существенно ограничивает нас в инвестиционных проектах. Например, мы планировали в этом году начать строительство коммерческого объекта – но позволить себе заемные средства по текущим ставкам не можем.

Другой пример – госзаказы. Раньше, когда заказчик говорил: «Начните строить объект на своих оборотных средствах», мы делали это, шли навстречу. Сегодня вовлекать в оборот свои средства мы не можем: они очень дорогие. Соответственно, заказчик вынужден авансировать строительство: без получения предоплаты (по госконтрактам она составляет сегодня от 30 до 50%) подрядчик, каким бы сильным он ни был, объект возводить не начнет. Или начнет, но не в тех темпах, как хотелось бы.

Высокая ставка Центробанка нашему строительному бизнесу, безусловно, мешает, и сильно. Это один из главных вызовов на сегодняшний день.

Какие еще вызовы считаете существенными?

– Отток рабочей силы из нашего региона. По нашим данным, количество рабочей силы из Центральной Азии сократилось в два раза. Те рабочие, что остались, увеличили стоимость своих услуг – от 40 до 60%. А это – автоматический рост себестоимости.

Как можно решить вопрос?

– Мы надеемся, что сможем более обширно привлекать рабочую силу из Северной Кореи – и только в этом видим сегодня выход из положения. Мы вели переговоры со строительными компаниями из Индии. Сегодня они заходят как рабочая сила на крупные объекты в Москве, в Санкт-Петербурге. Нам договориться, увы, не удалось: объемы, которые мы предлагаем, индийцам не интересны.

Конечно, основной костяк строителей у нас свой, из местных рабочих – в компании в целом работает около 1700 человек. Но в строительный сезон без привлечения рабочей силы извне мы обойтись не можем.

Помимо вызовов, были, наверное, и успехи? Чем вы особенно гордитесь? Я знаю, например, что вы за последние годы стали настоящими экспертами в строительстве зданий для судебной системы.

– Да, как подрядчики в проектировании и строительстве зданий судов мы набрали, несомненно, сильную компетенцию. Опыт работы по госзаказам, который мы копили годами, сегодня играет в нашу пользу. В этом деле не все так просто: и проектирование, и прохождение экспертизы, и экспертное сопровождение в течение проекта. По книгам такие вопросы не решаются. Нужна практика.

Сегодня – при высокой волатильности рынка, постоянно меняющейся логистике, трудностях с поставками строительных материалов и инженерного оборудования – сильная компетенция важна особенно. Я могу смело сказать: мы научились это делать. Статистика по тендерам это подтверждает. В этом году мы сдаем два здания судов: Арбитражный суд Иркутской области и Нижнеудинский городской суд. И в этом направлении продолжим работать.

 Арбитражный суд Иркутской области. фото из архива компании

«Думали, рынок отреагирует острее» 

Вы сказали о диверсификации бизнеса в плане направлений. А с точки зрения географии – какие регионы, кроме Иркутской области, – в поле вашего внимания? Куда вы хотели бы еще пойти? Или сейчас то время, когда лучше действовать на своем – знакомом – рынке?

– Дома всегда интереснее работать: здесь все знакомо, все понятно. Но Иркутской областью мы, конечно, не ограничиваемся. В нашем портфеле – Сахалин, Хабаровск, Улан-Удэ. В Чите сейчас ведем переговоры по одному контракту. В Иркутской области работаем не только в областном центре, но и в Иркутском районе, Братске, Тулуне, Нижнеудинске.

Смотрим и на запад: Красноярск, Новосибирск. Ведем переговоры в Самаре по одному из подрядов. Технология проектирования, прохождения экспертизы, строительства соцобъектов нами хорошо отработана. То, что мы умеем делать в подряде, можно реализовать в любой точке России. Если же говорить о девелоперском бизнесе, то его по понятным причинам интереснее развивать в сторону Дальнего Востока: там есть льготная ипотека.

Об ипотеке хотелось бы поговорить отдельно. Как, на ваш взгляд, изменился рынок с момента отмены льготной программы?

– Мы ожидали, что рынок отреагирует острее и упадет больше, на 50-60%. Но по факту падение составило не более 30%, чему мы и удивились, и обрадовались. Все-таки потребность в жилье – базовая потребность, и это продолжает держать отрасль.

Вообще надо сказать, что девелоперы – ребята оптимистичные. Если их посадить за стол переговоров и спросить: «Кто из вас счастлив?», 90% ответят: «Я». Сегодня коллеги своего оптимистичного настроя не теряют. Большинство говорят: «Ничего, переживём, затянем пояса. Будем искать способы оптимизировать стройку».

А что происходит с ценами?

– По цене рынок встал. Думаю, в 2025-м, а может, и в 2026-м, цены будут примерно на том же уровне, что сейчас. Несомненно, многое будет зависеть от локации каждого конкретного объекта. Но большинство застройщиков сегодня строят в центральных частях города: в Октябрьском округе, в Свердловском – и здесь цены принципиально не изменятся.

Ни вверх, ни вниз?

– Двинуться вниз им не позволит инфляционный процесс. Я не верю в те данные, которые публикует Росстат. В моем понимании инфляция на уровне 30% сейчас точно есть. На строительных процессах это, несомненно, сказывается. Строительные материалы дорожают, рабочая сила – тоже. Но продавать квартиры по ценам на 30% выше, чем сейчас, – сумасшествие, никто не купит. Поэтому мы вынуждены смотреть уже внутрь нашего продукта, искать возможности для оптимизации.

Какие решения вы здесь видите? Ведь, с одной стороны, нужно снижать себестоимость, но с другой – потребитель уже привык к продукту определенного качества и вряд ли пойдет на компромисс. Как найти золотую середину?

– Вы правы: продукт хуже клиенту сегодня уже не предложишь. Девелоперы – и наша компания, и коллеги – за последние годы значительно выросли в качестве: наш продукт на рынке жилья, фактически, не отличается от лучших примеров в стране.

Работа над себестоимостью, думаю, коснется излишков. Например, есть такая фишка, как лапомоечные: маркетологи активно использовали ее для привлечения клиентов. Но как много жителей на самом деле пользуются лапомоечными? На мой взгляд, это излишек, и он уйдет. В себестоимости это – копейка. Но из таких «копеек» и складывается в итоге «рубль».

«Два-три года – и тренд изменится»  

Какие у вас прогнозы? Не встанет рынок жилья в ближайшей перспективе?

– Нет, конечно, рынок продолжит жить. Несомненно, ряд компаний – думаю, процентов 10 от общего числа – будут ждать потрясения, но вала банкротств мы не увидим. Как специалисты, прошедшие 25 лет на рынке жилищного строительства, мы сегодня можем предугадать, у каких проектов, застройщиков могут возникнуть сложности.

Кто в зоне риска?

– В первую очередь проблемы коснутся компаний с большой закредитованностью. Второй фактор – не очень хорошая локация объекта.

В целом же ничего критичного не произойдет. Девелоперский рынок развивается волнообразно: сегодня он идет вниз, рано или поздно – пойдет вверх, это дело времени. Два-три года – и тренд изменится.

«ВостСибСтрой» за несколько десятилетий своего существования попробовал разные подходы в своей деятельности. Вы наращивали производственную базу, активно шли в другие регионы, реализовывали мощные партнерские проекты… Сейчас, насколько я знаю, приоритетная задача компании – развитие девелопмента. Почему это так важно?

– Девелоперская функция у нас некоторое время была ослаблена, и не потому, что рынок был плохой. Причина – в ошибках управления, в моих ошибках как первого лица компании в первую очередь. Я их признаю. Сейчас мы в направлении девелопмента двигаемся усиленными темпами, рассматриваем и иркутский рынок, и другие регионы: Новосибирск, Красноярск, города Дальнего Востока. Это большие, масштабные проекты – на 10-15 лет, от 10 тысяч до 300-400 тысяч кв. м. В этом мы видим планомерный подход к жилищному строительству с точки зрения стратегии.

Да, сегодня на рынке есть сложности, но они закончатся – мы это проходили не раз. Сейчас – время готовиться к новому циклу развития рынка. Мы ориентированы на приобретение строительных проектов, на построение новых отношений с партнерами, на поиск интересных земельных участков. Говорят, что земли для строительства нет, но это неправда: земля есть всегда. И совместными усилиями можно реализовывать очень масштабные и интересные проекты.

В чем, на ваш взгляд, главная польза партнерского подхода в девелопменте? Насколько активно вы сейчас работаете в таком формате?

– На сегодняшний день у нас три действующих девелоперских проекта, которые мы реализуем с партнерами. В планах – еще не менее пяти партнерских проектов. Все они – разные: и в процентном соотношении, и в функциональном подходе. Каждый девелопер силен в чем-то своем. Мы, кстати, в очередной раз убедились в этом, когда выиграли вместе с другими компаниями участок за Политехом, который нам предстоит осваивать совместно.

Пять компаний – пять подходов. Когда собираемся, видим, что менталитет и сильные-слабые стороны в каждой компании – разные. И в вопросах административного ресурса, и в навыках строительства, и в инженерных системах, которые применяются. Можно и нужно учиться друг у друга. В партнерских отношениях мы видим синергию в первую очередь. Рынок сегодня толкает нас к объединению. Я считаю: у тех, кто принципиально готов так работать, есть будущее.

«Девелопер – не профессия, а талант» 

По вашему мнению, девелопер будущего – он какой? Какими качествами должен обладать?

– Профессии «девелопер» сегодня не учит ни один вуз. Не так давно я выступал в Политехе с лекцией «Строительный рынок сегодня». Хорошие были ребята, второй-третий курс, около 100 человек. Я спросил: «Знаете ли вы, кто такой девелопер?» Никто не ответил. Потому что учат у нас строительству – промышленному, гражданскому, учат специалистов ЖКХ, управления городским хозяйством. Девелоперов – не учат. И, я думаю, вряд ли такая специальность появится в будущем. Потому что девелопер – это не набор определенных знаний, это образ мышления. Это талант.

Если вы сравните наши первые дома в «Луговом» и последние новостройки в «Юго-Западном», то увидите большую разницу. Почему? Потому что дома в «Луговом» когда-то придумывал я – и ничего интересного там не получилось, просто квартиры. А вот девятиэтажки в «Юго-Западном» создавали уже девелоперы, маркетологи, продуктологи – у них это получается хорошо. Я теперь в этот вопрос не вмешиваюсь,    у меня в компании – другая компетенция и другие задачи.

Каким будет 2025 год для отрасли и компании? Чего ждете?

– Снижения ставки Центробанка в течение 2025 года мы не ожидаем, а дальше всё будет зависеть от геополитической напряженности. Небольшое снижение, возможно, будет в 2026-м. В целом же для девелоперского бизнеса 2025 год будет своего рода повторением второго полугодия 2024-го. Будут сложности и в подрядах: социальные объекты испытывают сегодня острый кризис недофинансирования. С детских садов, школ снято федеральное финансирование – нагрузка легла на бюджет региона, а речь идет о миллиардах рублей.

Несмотря на все это, в следующий год мы смотрим с оптимизмом. Если кто-то с рынка уходит – мы с удовольствием займем его нишу. Компания готова заходить на новые рынки – как по продуктам, так и по регионам. Сидеть и ждать у моря погоды мы не собираемся. И «бронзоветь» – несмотря на то, что работаем больше 30 лет, – тоже.

Анна Масленникова

В чем сила команды «ВостСибСтрой»?