Строить, продавать, эксплуатировать – таким был подход «ВостСибСтроя» к работе раньше. Сегодня компания переходит от формата «завода по производству квадратных метров» к осмысленной и глубокой работе над продуктом. Почему на рынке наступило время девелоперов? Каких проектов в жилом и коммерческом секторе ждет Иркутск? Как изменится отрасль на фоне высоких ставок и инфляции? И почему, несмотря на кризисы, нужно смотреть вперед, мыслить по-визионерски и создавать проекты, которыми будут гордиться внуки? На вопросы Газеты Дело ответил руководитель Инжиниринговой компании «ВостСибСтрой» Денис Денисенко.
«Мы больше не завод по производству “квадратов”»
Денис, группа компаний «ВостСибСтрой» сегодня возвращает девелоперскую функцию, девелоперскую компетенцию. Почему, на ваш взгляд, это так важно именно сейчас?
– Всё меняется, рынок движется – и собственники ГК «ВостСибСтрой» тоже сильно поменяли свое мировоззрение и подходы. Если раньше компания строила, продавала, эксплуатировала – и это был непрерывный процесс, то сейчас он становится более осмысленным. Мы выбираем, куда вкладывать деньги, а куда – нет, по-другому подходим к оценке рисков.
Раньше даже слова такого – «девелопмент» – в компании не произносили: «ВостСибСтрой» занимался строительством жилья, это был «завод по производству квадратных метров». Сегодня мы занимаемся именно девелопментом и подходим к этому всеобъемлющему процессу очень осознанно и глубоко: начиная от оценки земельных участков до разработки продукта. На самом начальном этапе стараемся понять, для кого и что мы делаем.
По-вашему, девелопмент – это в большей степени творчество?
– Да. И серьезная ответственность. Мы вкладываем большую часть жизни – сил, энергии, времени – в этот процесс, и то, что мы создаем, переживет нас. Мы с коллективом часто об этом разговариваем, стремимся принимать решения ответственно. Понятно, что на каждом проекте мы должны заработать: компания должна получать прибыль, чтобы расти, развиваться и стабильно работать, но тем не менее надо осознавать: объекты недвижимости, которые мы создаем, будут существовать десятилетиями, формировать облик города. Хочется гордиться тем, что ты делаешь. Показывать ребенку: «Это я построил». А потом и дети своим детям покажут: «Дом построил твой дед». Это греет душу.
Ваш профессиональный путь уже пересекался с «ВостСибСтроем» ранее. Теперь вы пришли в компанию снова – с новыми идеями, взглядами, предложениями. Поговорка «В одну реку дважды не входят» в вашем случае не совсем уместна? И вы изменились, и «река»?
– Так и есть. С компанией «ВостСибСтрой» у меня очень длительные отношения. Я попал в кадровый резерв еще с института. Поработал здесь на самых разных должностях – от мастера на стройке до директора по управлению проектами. Удалось посмотреть на отрасль с разных сторон, разных граней.
Затем был перерыв в работе: я занимался другими проектами. Это был тоже интересный – и более самостоятельный – опыт. Теперь, с этим дополнительным бэкграундом, меня пригласили в «ВостСибСтрой» снова – на еще более масштабные проекты.
Можете рассказать о них подробнее?
– Глобально моя команда сейчас занимается тремя направлениями. Первое – это жилая недвижимость, многоквартирные дома. Второе – развитие коммерческой недвижимости: объекты в сфере гостеприимства, офисной недвижимости. Третье направление – это партнерские проекты. Сегодня «ВостСибСтрой» активно уходит от темы конкуренции и переходит к объединению ресурсов. В разных проектах это совершенно разные сборки: мы объединяем финансовые и административные ресурсы, творческие и управленческие компетенции. Это суперсложная задача, но она тем более интересна: каждый раз необходимо заново договориться о правилах игры, прописать их, выстроить работу.
Рынок девелопмента в этом смысле тоже преображается. Когда ты видишь кругом одних конкурентов – для тебя одно поле игры. Когда вокруг тебя партнеры и ты с ними в разных сборках в разных проектах работаешь вместе, конкуренция пропадает, все привносят свой вклад. И от этого, на мой взгляд, выигрывают все – как девелоперы, так и конечные потребители, покупатели недвижимости.
«Горизонт планирования – больше 10 лет»
В чем вам видятся плюсы работы в составе такой большой компании, как «ВостСибСтрой»?
– Плюсов много. Главное, что я заметил: компания стала очень гибкой и быстрой – это то, чего раньше не хватало в принятии решений. Сейчас у нас повысилась мобильность, мы работаем небольшими командами – это эффективно.
Важно и то, что «ВостСибСтрой» опирается на несколько крупнейших направлений: девелопмент, подрядные работы в строительстве промышленных и социальных объектов, управление недвижимостью, производство стройматериалов. Компания стабильна, у нее достаточно большой запас финансовой устойчивости – это позволяет принимать очень взвешенные решения. Нет задачи входить в проекты только для того, чтобы найти себе работу. Есть задача входить в те проекты, которые, во-первых, дают возможность заработать, во-вторых – просто нам интересны. Это большой плюс.
Вообще, исторически сложилось, что «ВостСибСтрою» достаются большие, масштабные проекты: фактически, мы строим целые микрорайоны, пригороды. Недавно у нас была стратегическая сессия, на которой мы открыли – будто случайно для себя – что горизонт планирования по большинству наших проектов – более 10 лет. При таких горизонтах приходится мыслить по-другому, планировать эту деятельность, понимать, что все поменяется – и быть готовым к этим переменам.
Кризисы при таком подходе, наверное, кажутся «временным трудностями»?
– Да, когда планируешь на 10 лет вперед, к проблемам относишься иначе. За время работы компании мы разные кризисы переживали не раз. Подход сформировался такой: кризис – это время готовить новые проекты – чтобы, когда почувствуешь, что пришло время выводить их на рынок, у тебя было что выводить. В 2024 году мы как раз этим и занимались – на рынке присутствовали мало, прорабатывали новые продукты, собирали команду, ставили систему управления.
Конечно, ситуация на рынке сегодня для всех непростая. Но, общаясь с коллегами по отрасли, партнерами, я вижу два мнения. Первое – «Тяжело, но мы справимся с этим, переживём». Второе – «Тяжело, но мы готовим проекты к тому моменту, когда они будут нужны рынку». Панических настроений ни от кого из девелоперов я не слышал.
В 2025 году какие-то из ваших проектов уже появятся на рынке?
– Да. Во-первых, мы продолжим работу над большим проектом «Юго-Западный». Это стабильный и крепкий проект в эконом-классе. Он востребован и занимает определенную долю рынка. Каждый год мы строим и вводим в эксплуатацию новую очередь, продолжаем развивать и улучшать этот проект – без революционных изменений, но следуя за рынком, за предпочтениями потребителя.
Также в 2025 году мы планируем вывести два объекта в сфере гостеприимства. И это очень своевременно, на мой взгляд: людям как раз нужно будет пристраивать свои средства. Это хорошая возможность и хорошая альтернатива депозитам – с высокой сервисной функцией и защищенностью вложений.
Еще один проект готовим в многоквартирном сегменте, в комфорт-классе, но его подробнее анонсируем позже. Пока скажу, что объект сам по себе не такой масштабный, но территорию придется рассмотреть немалую – чтобы правильно спланировать ее развитие. Этот объект станет стартом большой и серьезной работы.
«Выход всегда находится»
Как в условиях высоких ставок и инфляции вы работаете над проектами? Можно ли сегодня каким-то образом экономить, снижать себестоимость?
– На мой взгляд, возможность оптимизации есть всегда. Мы для себя вывели «принцип разумной достаточности». При создании продукта проговариваем эту фразу, смотрим на проект через эту призму: что действительно необходимо людям, чем они будут пользоваться, что им важно, а что – нет? Что будет заложено в себестоимость и не будет при этом удорожать дальнейшую эксплуатацию, содержание объекта? Это непростая задача. Очень легко сделать всё, что придумано к настоящему моменту, в одном месте, и потом дорого это продать. А вот определить то, что действительно необходимо людям, и сделать это качественно – вызов посложнее.
Что касается себестоимости, то можно работать со своей доходностью, со стоимостью денег. В общем, как ни крути, сегодня выдерживает тот, у кого больше запас прочности, более гибкое мышление и сильные компетенции. Предыдущие кризисы научили нас не опускать руки и искать выход из ситуации. Он всегда находится.
Помощи от государства уже не ждете?
– Мы никогда и не ждали этой помощи, собственно говоря. Так получилось, что поддержка была – и была весомой. Это здорово помогло вырасти рынку, в том числе с продуктовой точки зрения. Проекты, которые были даже шесть лет назад, и те, что создаются сейчас, с точки зрения продукта совершенно несопоставимы.
Помню, нас раньше ругали за то, что мы строим некрасивые, неинтересные объекты. Мы самых активных критиков приглашали к нам: «Ребята, покажите, как сделать интересный фасад. Вот наша экономика». Деньги имели определяющее значение. Как только появилась внятная надбавка, большинство девелоперских компаний нырнули глубоко в продукт и друг друга здорово подтянули по уровню. Сегодня нам есть чем гордиться.
Нет ли у вас опасения, что в связи с внешними факторами будет некая «заморозка» продукта на том уровне, до которого он сейчас дошёл?
– Думаю, у всех будут свои истории. Будет и «заморозка» продукта – но он у нас сейчас уже на достаточно высоком уровне и вполне соответствует той цене, которая есть. Будут и оптимизационные решения – у кого-то малозаметные, у кого-то – существенные. Будут проекты в премиум-сегменте, которые все равно выйдут на рынок и продолжат «задавать планку».
Обратно к стадии «завода по производству квадратных метров» рынок уже не вернется?
– Может вернуться – в объектах эконом-класса либо при массовой застройке. Но, думаю, это будет скорее плюсом. Потому что над продуктом компании, которые могут такие проекты осваивать, все равно поработают. А такое жилье в Иркутске тоже нужно. Если взять наш «Юго-Западный», то мы видим, что среди покупателей много приезжих из малых городов. У них нет такой насмотренности, как у иркутян. И то, что они выбирают в качестве первого жилья в Иркутске, не только удовлетворяет потребности, но и вписывается в бюджет.
Стоит ли ждать в 2025 году существенного снижения объема ввода, текущего строительства?
– Если говорить о наших проектах, то, например, по «Юго-Западному» мы закладываем те же объемы, что и раньше – порядка 15 тыс. кв. м. Единственное, мы будем более внимательно смотреть на точку старта этого проекта. В целом же по рынку, на мой взгляд, некая просадка будет: многие перестрахуются с выводом объектов в 2025 году. А дальше – посмотрим.
Путь в строительстве – длинный. Мы для себя понимаем, куда двигаться, и нам интересно по этой дороге идти. Тренд определен – можно развиваться. Тем более, что поле возможностей в нашей компании для этого – потрясающее.
Заглянуть в будущее
Как «ВостСибСтрой» работает над созданием девелоперского продукта
Как говорит Денис Денисенко, руководитель Инжиниринговой компании «ВостСибСтрой», команда придерживается сценарного и продуктового подхода в работе над девелоперскими проектами. «При создании маркетингового задания на проектирование, определении целевых аудиторий мы стараемся продумать сценарии пользования недвижимостью, сценарии проживания. Исходя из этого разрабатываем и продуктовые решения».
Такой профессии, как продуктолог, раньше не существовало, подчеркивает Денис: она пришла в девелопмент из IT-отрасли буквально несколько лет назад. «Продуктологов приходится растить из других смежных профессий – из маркетологов, архитекторов. Фактически профессия создает себя сама. Это ответ на вызов, который поступает с рынка».
По мнению Дениса Денисенко, работа над продуктом – самое интересное, что есть в девелопменте. «Все придумать, воплотить в проект, затем – материализовать в формах: в зданиях, благоустройстве, отделке, в каких-то «фишках», сервисных функциях – и потом смотреть, как люди этим пользуются, что получилось, что нет».
Отдельный вызов в том, что при создании продукта нужно мыслить категориями будущего: на строительство объекта – с учетом подготовки земельного участка, проектирования, получения разрешения на строительство и самих работ – уходит три-четыре года. «Приходится быть визионером, – улыбается Денис. – Необходимо создавать проекты, которые долго не будут устаревать морально. Это один ключевых фокусов внимания. Все-таки мы формируем облик города, а он в свою очередь формирует мышление людей, которые в нем живут».
