Справляются сами

"Даже самому проблемному заемщику доводить дело до продажи ипотечной квартиры крайне невыгодно, и вот почему: он получит деньги от вырученной квартиры уже с вычетом всех штрафов и долгов по платежам, -- объясняет начальник отдела организации работы по реализации имущества должников Управления Федеральной службы судебных приставов (УФССП) Валерий Газарх. -- Фактически ему остаются сущие крохи. Однако и банкам продажа залоговой квартиры не нужна".

Недвижимость сейчас стоит в два раза дешевле, чем три-четыре года назад, когда оформлялось пиковое количество ипотечных займов, поэтому избавляться от недвижимых активов кредиторы не спешат, отмечают эксперты. Тем более, что острого недостатка свободных средств у большинства из них с прошлого года нет.

Как свидетельствует статистика по рынку труда и сами кредитные специалисты, у заемщиков финансовое положение тоже улучшилось. Так, по данным Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), 84% проблемных заемщиков, которые воспользовались в прошлом году программой реструктуризации, восстановили платежи по ипотеке.

Поэтому досудебная продажа ипотечных квартир заемщиков, которые не справляются с платежами, фактически свелась к нулю. К примеру, банк ВТБ24 год назад предлагал на реализацию 7 квартир своих должников из города Иркутска, с которыми банку удалось договориться в досудебном порядке. На данный момент в базе банка нет ни одного объекта из Иркутска.

"Действительно, раньше большая часть продаж ипотечных квартир велась добровольно, без судебной процедуры. По решению суда продавались буквально единицы, -- вспоминают в иркутском филиале банка 'УРАЛСИБ'. -- Сейчас все ровно наоборот: ипотечные квартиры продаются в основном на торгах службы судебных приставов. При этом количество квартир дефолтных заемщиков в разы меньше, чем год назад. Их владельцы -- те редкие заемщики, которым не удалось договориться об отсрочке платежа или реструктуризации займа". Чаще всего эти клиенты даже не обращались в банк и скрывались от коллекторов, поясняют в банках.

Тех, кто не смог реструктуризировать заем или договориться с банком, сейчас в России насчитывается, по данным АРИЖК, примерно 30 тысяч. Именно столько дел о взыскании заложенного по ипотеке жилья находится в судебном производстве на январь 2011 года.

Удачная сделка

Априори считается, что на торгах, где продается заложенное имущество, можно прикупить привлекательные объекты, в том числе жилье, за фантастически низкую цену. В зарубежной прессе часто всплывают истории о реализации на торгах особняков или стандартных квартир, расположенных в популярных курортных местечках, дешевле их докризисной стоимости в 4-5 раз.

Буквально полгода-год назад подобные дисконты встречались и в Иркутской области, замечают местные эксперты. Так, они вспоминают, что летом прошлого года на сайте УФССП по Иркутской области была выставлена информация о реализации трехкомнатной квартиры дефолтного "ипотечника" по цене в 3 раза ниже рыночной.

Сегодня такие предложения встречаются реже. Так, на региональной интернет-странице судебных приставов есть данные о 16 жилых объектах, выставленных на торги в феврале 2011 года. Из них только одна квартира, по мнению иркутских риэлтеров, с натяжкой может считаться объектом с интересной ценой -- двухкомнатная квартира в г.Шелехов площадью 44 кв.м. с начальной ценой продажи 1,5 млн руб. "Пока неизвестно, насколько она подорожает в ходе торгов, -- предупреждает риэлтер Иван Литвиняк. -- Если еще на 200 тысяч [рублей], объект уже перестанет быть интересным".

Редкие, но все же встречающиеся предложения по реализации имущества должников от самих банков имеют более привлекательные цены. Так, из четырех жилых объектов, заложенных должниками Байкальского банка Сбербанка, два варианта риэлтеры назвали "чертовски заманчивыми". Например, трехкомнатную квартиру в деревянном доме, расположенном в центре Иркутска, кредитор продает с начальной ценой в 600 тыс руб.

Собственность с "довеском"

А вот подводные камни при покупке имущества должника остались прежними. Самая часто встречающаяся проблема -- обязательство прежних собственников жилья. Теоретически государство гарантирует, что новый покупатель чист, и все долги остаются на счету предыдущего владельца.

На практике случается всякое: к примеру, некоторые коммунальные службы и ряд управляющих компаний настаивают на том, что задолженность по оплате их услуг лежит не на прежнем собственнике, а на самом объекте. С "везучего" покупателя ипотечной квартиры по ул. Франк-Каменецкого УК "Южное управление" до сих пор пытается взыскать коммунальные долги предыдущего владельца. "Даже пункт 2 статьи 153 Жилищного кодекса, где ясно сказано, что 'обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на помещение', на практике не всегда действует, -- жалуется новый собственник квартиры. -- Из-за поздних визитов сотрудников управляющей компании даже заявление участковому писать пришлось".

По его словам, бывший собственник, квартиру которого он купил на торгах, тоже доставил немало "приятных" минут: "Вселения в новую квартиру мне пришлось ждать почти 7 месяцев. Именно столько времени потребовалось прежнему жильцу, чтобы освободить помещение. Обидно, я ведь тоже купил квартиру на заемные деньги. И все это время платил не только за съемную квартиру, но и по кредиту".

Председатель правления иркутской РОО по защите прав потребителей финансовых услуг "Дельфин" Алексей Чебунин добавляет, что если залоговое жилье продается без ведома заемщика -- а это нередко случается при судебном решении вопроса, у прежнего заемщика есть еще несколько способов отменить продажу залога. "Например, бывший владелец может пойти в суд с заявлением, что цена на аукционе была занижена, -- предупреждает юрист. -- Или супруг бывшего собственника может требовать либо отмены самого кредитного договора, если он не знал о его заключении, либо отмены сделки по продаже залога, если не давал на нее согласия".

В теории -- здесь нет ничего страшного, говорит Чебунин, ведь по закону при отмене сделки покупатель залога должен получить свои деньги назад. Но на практике это очень длительная процедура -- добиваться возврата денег покупателю придется через суд. Кроме того, покупатель скорее всего не сможет вернуть всю сумму, так как часть ее уйдет, например, на оплату услуг исполнительной службы.

Мария Фаизова, газета "Дело"