ПРОЕКТ
Долевка "в законе"
Законопроект "Об отдельных мерах по защите прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства" июньская сессия Законодательного Собрания Иркутской области приняла в первом чтении. Разработчики предупреждают, что документ еще будет дополнен. Тем не менее, местные эксперты, ознакомившись с текстом, уже высказали свои "за и против".
Напомним, что закон, по замыслу разработчиков, должен стать базовым документом для подготовки механизмов, направленных на защиту участников долевого строительства. По словам министра имущественных отношений Иркутской области Михаила Карасева, документ вводит такие юридические понятия, как 'проблемный объект' и 'пострадавший участник долевого строительства'. Также проект закона предусматривает, что уполномоченный орган исполнительной власти будет вести реестры пострадавших участников долевого строительства и недобросовестных застройщиков.
Опрошенные эксперты замечают, что вовсе не эти моменты являются самыми важными: подобные реестры и сейчас ведутся на сайте Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области. В перечне объектов, строящихся на территории области без разрешения, указано 44 объекта; строящихся с нарушениями проекта -- 16 объектов. Также на портале службы указаны строительные компании, в договорах которых есть существенные недочеты. Однако, по словам участников рынка, это не мешает дольщикам приобретать жилье именно в этих объектах и заключать договоры с указанными компаниями.
К слову, по данным областного Управления Росреестра, количество договоров долевого участия в строительстве, заключенных жителями Приангарья с января по май 2011 года, выросло на 86% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (3,9 тыс договоров против 2,1 тыс).
Юрий Репин, юрист, специализирующийся на сделках долевого участия в строительстве, ООО "Практикум": "На мой взгляд, основное в законопроекте -- легализация различных схем покупки строящегося жилья. Проект предусматривает преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома по различным гражданско-правовым договорам. При этом гражданам, средства которых привлекал застройщик, обеспечат равный уровень защиты интересов, независимо от характера их требований и вида договора, по которому привлекались средства. То есть закон в равной степени предоставляет защиту как тем, кто заключил договоры участия в долевом строительстве, так и тем, кто вкладывал деньги в строительство через другие схемы -- 'займовые', 'вексельные', схемы с использованием предварительного договора купли-продажи и т.д. Тогда как согласно ФЗ ≤214 'Об участии в долевом строительстве', дольщиками считаются лишь те покупатели жилья в новостройках, которые подписали договоры участия в долевом строительстве и зарегистрировали их в регистрационной службе. В обсуждаемом законопроекте категория обманутых дольщиков значительно расширяется, и это правильно, так как по 'серым схемам' некоторые застройщики работают до сих пор".
Александр Пишикин, член некоммерческого партнерства Международная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих (НП МСРО ПАУ) "Байкальская лига", считает несправедливым, что законопроект дает дополнительные гарантии только физическим лицам: "Участниками строительства, в том числе и по договорам долевого участия, могут быть не только граждане, но и юридические лица, о которых в изменениях не упоминается. Установление правила о преимущественном удовлетворении требований граждан-участников строительства нарушает принцип равенства, установленный первой статьей Гражданского Кодекса РФ".
Больше всего вопросов у экспертов вызвал пункт документа, в соответствии с которым очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика ставится в зависимость от имущественного положения участника строительства, а именно -- от наличия у него или члена его семьи иного жилья в собственности или по договору социального найма. "Такой подход противоречит ст. 19 Конституции РФ, которая гарантирует равенство прав граждан перед законом вне зависимости от их имущественного положения, -- напоминает директор коллекторского агентства 'Центр права' Ринат Заунтдинов. -- Законопроект призван защищать тех людей, у которых нет своего жилья или они имели некачественное жилье. Такой категории дольщиков предоставляется приоритетное право по возврату денежных средств или получения жилья в построившемся доме перед другими дольщиками. Но этот же пункт ведет к тому, что в случае ограниченности средств могут пострадать интересы других дольщиков".
Законопроектом предусмотрены и специальные требования к реализации имущества застройщика незавершенного строительства. В частности, предусмотрен порядок распределения средств от такой продажи между кредиторами, требования которых обеспечены залогом, участниками строительства (дольщиками), кредиторами первой и второй очереди. Юрий Репин считает, что изменение очередности погашения требований кредиторов в пользу дольщиков вполне справедливо, "поскольку застройщик обладает основным активом -- недостроем, возведение которого оплачивали дольщики. Поэтому именно они должны иметь преимущественное право на возмещение убытков за счет такого дома при реализации его в стадии банкротства".
"В качестве одного из вариантов погашения требований участников строительства предусмотрена возможность передачи земельного участка и недостроенного жилого дома строительному кооперативу, созданному гражданами, средства которых привлек застройщик, для завершения строительства дома. Решение о такой форме погашения требований будет приниматься собранием участников строительства. Также предусмотрена возможность передачи участникам строительства жилых помещений в ином многоквартирном доме, принадлежащем застройщику, который не выполнил обязательства перед участниками долевого строительства, -- перечисляет Заунтдинов. -- Этот пункт перекладывает всю ответственность за недострой с плеч застройщика и администрации на плечи обманутых дольщиков. И сейчас существует такая практика, когда дольщики вынуждены дополнительно скидываться, чтобы достроить дом. Но она, во-первых, очень сложна, во-вторых, по моральным нормам -- неправильна. Я считаю, что администрация все же должна выработать альтернативный механизм возмещения убытков дольщикам за счет недобросовестного застройщика и администрации в таких правоотношениях. Это будет и справедливым, и законным действием. Иначе получается, что государство предоставляет обманутой и потерпевшей стороне 'право' за свой счет исправлять преступные действия строительных организаций".
А вот представители строительной отрасли считают, что законопроект, защищая дольщиков, во многом ущемляет интересы застройщиков. Как объясняет директор СК ОАО "ЭкоСтрой" Андрей Реутов, в случае если по каким-то причинам финансирование строительства дома гражданами прекратится, застройщику будет трудно выполнить свои обязательства перед подрядчиками, не говоря уж о собственном интересе в проекте: "В этой ситуации застройщик, по всей видимости, должен будет требовать стопроцентной оплаты строительства со стороны граждан-инвесторов. Иначе его риски будут слишком велики".
Данная инициатива, по мнению застройщиков, может привести к свертыванию объемов долевого строительства в пользу, например, ипотеки в строящемся доме.
Иван Усольцев
Долевка "в законе"
Законопроект "Об отдельных мерах по защите прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства" июньская сессия Законодательного Собрания Иркутской области приняла в первом чтении. Разработчики предупреждают, что документ еще будет дополнен. Тем не менее, местные эксперты, ознакомившись с текстом, уже высказали свои "за и против".
Напомним, что закон, по замыслу разработчиков, должен стать базовым документом для подготовки механизмов, направленных на защиту участников долевого строительства. По словам министра имущественных отношений Иркутской области Михаила Карасева, документ вводит такие юридические понятия, как 'проблемный объект' и 'пострадавший участник долевого строительства'. Также проект закона предусматривает, что уполномоченный орган исполнительной власти будет вести реестры пострадавших участников долевого строительства и недобросовестных застройщиков. Опрошенные эксперты замечают, что вовсе не эти моменты являются самыми важными: подобные реестры и сейчас ведутся на сайте Службы государственного жилищного контроля и строительного надзора Иркутской области. В перечне объектов, строящихся на территории области без разрешения, указано 44 объекта; строящихся с нарушениями проекта -- 16 объектов. Также на портале службы указаны строительные компании, в договорах которых есть существенные недочеты. Однако, по словам участников рынка, это не мешает дольщикам приобретать жилье именно в этих объектах и заключать договоры с указанными компаниями.
К слову, по данным областного Управления Росреестра, количество договоров долевого участия в строительстве, заключенных жителями Приангарья с января по май 2011 года, выросло на 86% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (3,9 тыс договоров против 2,1 тыс).
Юрий Репин, юрист, специализирующийся на сделках долевого участия в строительстве, ООО "Практикум": "На мой взгляд, основное в законопроекте -- легализация различных схем покупки строящегося жилья. Проект предусматривает преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома по различным гражданско-правовым договорам. При этом гражданам, средства которых привлекал застройщик, обеспечат равный уровень защиты интересов, независимо от характера их требований и вида договора, по которому привлекались средства. То есть закон в равной степени предоставляет защиту как тем, кто заключил договоры участия в долевом строительстве, так и тем, кто вкладывал деньги в строительство через другие схемы -- 'займовые', 'вексельные', схемы с использованием предварительного договора купли-продажи и т.д. Тогда как согласно ФЗ ≤214 'Об участии в долевом строительстве', дольщиками считаются лишь те покупатели жилья в новостройках, которые подписали договоры участия в долевом строительстве и зарегистрировали их в регистрационной службе. В обсуждаемом законопроекте категория обманутых дольщиков значительно расширяется, и это правильно, так как по 'серым схемам' некоторые застройщики работают до сих пор".
Александр Пишикин, член некоммерческого партнерства Международная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих (НП МСРО ПАУ) "Байкальская лига", считает несправедливым, что законопроект дает дополнительные гарантии только физическим лицам: "Участниками строительства, в том числе и по договорам долевого участия, могут быть не только граждане, но и юридические лица, о которых в изменениях не упоминается. Установление правила о преимущественном удовлетворении требований граждан-участников строительства нарушает принцип равенства, установленный первой статьей Гражданского Кодекса РФ".
Больше всего вопросов у экспертов вызвал пункт документа, в соответствии с которым очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика ставится в зависимость от имущественного положения участника строительства, а именно -- от наличия у него или члена его семьи иного жилья в собственности или по договору социального найма. "Такой подход противоречит ст. 19 Конституции РФ, которая гарантирует равенство прав граждан перед законом вне зависимости от их имущественного положения, -- напоминает директор коллекторского агентства 'Центр права' Ринат Заунтдинов. -- Законопроект призван защищать тех людей, у которых нет своего жилья или они имели некачественное жилье. Такой категории дольщиков предоставляется приоритетное право по возврату денежных средств или получения жилья в построившемся доме перед другими дольщиками. Но этот же пункт ведет к тому, что в случае ограниченности средств могут пострадать интересы других дольщиков".
Законопроектом предусмотрены и специальные требования к реализации имущества застройщика незавершенного строительства. В частности, предусмотрен порядок распределения средств от такой продажи между кредиторами, требования которых обеспечены залогом, участниками строительства (дольщиками), кредиторами первой и второй очереди. Юрий Репин считает, что изменение очередности погашения требований кредиторов в пользу дольщиков вполне справедливо, "поскольку застройщик обладает основным активом -- недостроем, возведение которого оплачивали дольщики. Поэтому именно они должны иметь преимущественное право на возмещение убытков за счет такого дома при реализации его в стадии банкротства".
"В качестве одного из вариантов погашения требований участников строительства предусмотрена возможность передачи земельного участка и недостроенного жилого дома строительному кооперативу, созданному гражданами, средства которых привлек застройщик, для завершения строительства дома. Решение о такой форме погашения требований будет приниматься собранием участников строительства. Также предусмотрена возможность передачи участникам строительства жилых помещений в ином многоквартирном доме, принадлежащем застройщику, который не выполнил обязательства перед участниками долевого строительства, -- перечисляет Заунтдинов. -- Этот пункт перекладывает всю ответственность за недострой с плеч застройщика и администрации на плечи обманутых дольщиков. И сейчас существует такая практика, когда дольщики вынуждены дополнительно скидываться, чтобы достроить дом. Но она, во-первых, очень сложна, во-вторых, по моральным нормам -- неправильна. Я считаю, что администрация все же должна выработать альтернативный механизм возмещения убытков дольщикам за счет недобросовестного застройщика и администрации в таких правоотношениях. Это будет и справедливым, и законным действием. Иначе получается, что государство предоставляет обманутой и потерпевшей стороне 'право' за свой счет исправлять преступные действия строительных организаций".
А вот представители строительной отрасли считают, что законопроект, защищая дольщиков, во многом ущемляет интересы застройщиков. Как объясняет директор СК ОАО "ЭкоСтрой" Андрей Реутов, в случае если по каким-то причинам финансирование строительства дома гражданами прекратится, застройщику будет трудно выполнить свои обязательства перед подрядчиками, не говоря уж о собственном интересе в проекте: "В этой ситуации застройщик, по всей видимости, должен будет требовать стопроцентной оплаты строительства со стороны граждан-инвесторов. Иначе его риски будут слишком велики".
Данная инициатива, по мнению застройщиков, может привести к свертыванию объемов долевого строительства в пользу, например, ипотеки в строящемся доме.
Иван Усольцев
SIA.RU: Главное
