Цены не перестанут расти, но спрос снизится. Эксперты оценили влияние ключевой ставки на рынок недвижимости

Центробанк впервые с начала года увеличил ставку до 18% годовых. Это может привести к краткосрочному сокращению спроса на рынке жилья и перетеканию капиталов на банковские вклады, отмечают аналитики Nikoliers.

Совет директоров Банка России на заседании 26 июля 2024 года принял решение повысить ключевую ставку на 2 п.п. до 18% годовых. Это первое повышение ключевой ставки в 2024 году.

– Текущее повышение в первую очередь отразится на рыночных ставках по вкладам, ипотеке и проектному финансированию, что в свою очередь приведет к краткосрочному снижению спроса и частичному перетеканию капиталов на банковские вклады. Несмотря на то, что рынок уже привык к высокой ключевой ставке, текущее повышение на фоне недавнего прекращения программы льготной ипотеки может привести к замедлению спроса в перспективе нескольких месяцев для недвижимости комфорт- и бизнес- классов. Увеличение ключевой ставки делает все более недоступной ипотеку на рыночных условиях для массового заемщика, – считают эксперты Nikoliers.

В настоящий момент основным драйвером спроса на рынке первичной недвижимости будет выступать «Семейная ипотека» под 6% годовых. При этом девелоперы находятся в стадии формирования новых инструментов, которые помогут поддержать спрос на жилье. Среди них - взаимодействием с банками в части работы с ипотечным платежом (траншевая ипотека, субсидированная ипотека с неоднородными ставками), популяризация рассрочки, а также работа с ценой предложения (точечные скидки на лимитированные пулы лотов, пересмотр ценового предложения на этапе первичного вывода в реализацию корпусов).

При этом на фоне продолжающегося увеличения стоимости проектного финансирования девелоперы могут перенести решения о покупке земельных участков на тот момент времени, когда ставка снизится, особенно если застройщику необходим бридж-кредит помимо проектного финансирования. Учитывая цикл реализации проекта, это может привести к некоторому сокращению нового предложения массового сегмента на рынке новостроек. По заявлению Минстроя, уже в текущем 2024 г прогнозный объем ввода жилья снизится на 10 млн кв. м (с 110 млн кв. м в 2023 г. до 100 млн кв. м).

Рост ключевой ставки будет способствовать снижению спроса на покупку недвижимости, что может повлиять на снижение темпов роста цен. При этом цены не перестанут расти, как минимум в рамках годовой инфляции. Так, во II квартале 2024 г. рост цен на новостройки (без учета элитного сегмента) в Москве составил около 8% (за год – 15%). Подобный рост фиксируется второй квартал подряд. Этому способствуют: высокая стоимость проектного финансирования, улучшение качества продукта и, как следствие, увеличение себестоимости строительства, а также покупательская активность во II кв. 2024 г. на фоне завершения льготной ипотеки с господдержкой.

«Сейчас девелоперы начали предлагать выдачу жилищных кредитов по ставке 8% на первые 2-3-5 лет за счет совместного субсидирования с банками-партнерами, что в перспективе может увеличить стоимость жилья еще больше, - считает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. -На данную ситуацию отреагировал ЦБ РФ с намерением прописать в ипотечном стандарте четкие формулировки, которые бы исключали подобную комиссию. До внедрения запретов ЦБ на законодательном уровне программа субсидирования наряду с траншевой ипотекой может стать способом корректировки спроса. Покупателям и девелоперам нужно время, чтобы адаптироваться к новым реалиям ипотечного кредитования, поэтому в III квартале мы будем наблюдать временное замедление спроса на недвижимость массового сегмента. Мы не прогнозируем значительное снижение ключевой ставки к концу года, в результате чего девелоперам придется разрабатывать собственные программы для стимулирования спроса. Несмотря на рост популярности семейной ипотеки и ее переориентацию на семьи с маленькими детьми, мы будем наблюдать некоторое снижение доли ипотечных сделок в общем объеме ДДУ, в т.ч. за счет увеличения количества сделок с рассрочками от девелоперов».

В Nikoliers предполагают, что повышение ключевой ставки до 18% может стать не последним в этом году. Если регулятору не удастся вернуться к прогнозным ожиданиям по инфляции, то с большой долей вероятности, Банк России будет рассматривать варианты очередного повышения ставки осенью.