Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Свердловской области, председатель Совета директоров Корин Холдинг (Екатеринбург), рассказал о том, что мешает девелоперам реализовывать крупные проекты, и почему инвесторам стоит держать паузу и считать деньги.
[photo 1]
Байкальский саммит недвижимости РГУД состоялся на прошлой неделе в Иркутске. Участники мероприятия познакомились с иркутским опытом девелопмента и обсудили проблемы отрасли в рамках обширной деловой программы. Впечатлениями от «экскурсии» по иркутским объектам недвижимости, а также своим видением текущей ситуации на рынке с REALTY.IRK.RU поделился Андрей Бриль, полномочный представитель РГУД в Свердловской области, председатель Совета директоров Корин Холдинг (Екатеринбург).
Андрей, в рамках Байкальского саммита была организована «экскурсия» по наиболее значимым объектам недвижимости в Иркутске. Какие впечатления у вас?
– Мы видели много хороших проектов – сделанных, можно сказать, на федеральном, международном уровне. Очень важно было, что большинство этих проектов очень вовремя появились, тогда, когда рядом – насколько мы поняли из разговоров – ничего подобного не было. Речь идет и о 130-м квартале, и о торговом центре «Модный квартал», и о жилищных, загородных, офисных проектах, которые были нам представлены.
Похоже, что основные сливки сняты, тем более, надо понимать объемы рынка в Иркутске. Наши региональные центры – это не такие большие рынки, и в каждом из сегментов недвижимости не очень большие объемы поглощения в квадратных метрах.
Если, условно говоря, у нас в Екатеринбурге качественной офисной недвижимости рынок забирает тысяч 60-80 «квадратов» в год, то понятно, что в Иркутске, где население в два раза меньше, объем рынка еще меньше, это естественно. И так в каждом из сегментов.
Поэтому сейчас возникает вопрос о следующем этапе: каким должно быть качество объектов и что, собственно, надо строить, где есть платежеспособный спрос и где он будет?
Естественно, очень возрастает и роль концепции, работы с правильными консультантами. Мы же в России, особенно в регионах, очень любим экономить на проектировании и на хороших, качественных консультантах. Но, похоже, эти времена заканчиваются. Те, кто экономят на проектировании и продолжают думать, что все на свете знают сами, находятся сегодня в зоне риска.
Вы говорите, что важно «поймать» платежеспособный спрос. Где он сегодня есть? В каких нишах можно развиваться, на ваш взгляд?
– Сейчас ситуация очень тяжелая. Кризис наш – рукотворный, он же не из-за Америки, не из-за санкций, а из-за того, что у нас полностью отсутствует нормально работающая финансовая система. У нас Центробанк работает в интересах валютных спекулянтов, жестко говоря. Поэтому никакого длинного инвестиционного кредитования, никакого проектного финансирования у нас нет как класса. И если кто-то рассказывает, что есть, то можно этим людям честно не поверить. Очень сложно с финансированием. А раз нет никакого инвестиционного кредитного плеча, значит, все проекты делаются либо за счет собственных средств, собственной прибыли девелопера, либо за счет средств дольщиков. Из этого совершенно ясные следствия – вся активность «столкана» в короткие проекты, и в основном в жилье, где можно привлекать средства дольщиков.
И то с трудом.
– Это понятно, потому что в прошлом году из-за девальвации в недвижимость принесли все деньги, какие только были. Сейчас – естественная пауза. Денег нет – зарплаты реально не растут, не индексируются, во всех крупных регионах падает оборот розничной торговли, что является основным индикатором.
Ясно, что девелоперы сегодня лучше подготовлены, чем в 2008-2009 году, нет такого количества перекредитованных компаний, и люди могут постоять в экспозиции, подождать со своими квадратными метрами, но это пауза, реальная пауза.
А в коммерческой недвижимости?
– Тут надо просто смотреть. Это очень сильно зависит от конкретного региона, от конкретной ситуации. С офисами сейчас очень высокие сроки окупаемости.
Если люди могут под 13% положить деньги на депозит, ясно, что строить офисный центр с доходностью в 10-12% бессмысленно, никто разумный этого не будет делать пока. Может, это и нормально, подождем, заполним пока то, что уже есть.
С торговлей – ясно, что у многих ТЦ, особенно построенных без каких-то правильных концепций, со слабыми арендаторами, будут большие проблемы. На этом фоне те, кто строит хорошо, правильно формирует пул арендаторов, угадывает с ценовой категорией, с профилем потребителей – у них дела пойдут лучше. Как обычно, в кризис богатые становятся богаче, бедные беднее.
Что-то может переломить ситуацию?
– Все может измениться как по мановению волшебной палочки, если изменится финансовая политика в стране, если не будут заниматься решением бюджетных проблем с помощью девальвации, а реально начнут печатать деньги и давать их в экономику, в кредиты, причем в длинные. Не так важны даже ставки сегодня. Ставки – это полбеды. Но если тебе выдали трехлетний кредит, значит, ты все тело кредита должен включить в себестоимость на три года – то есть тебе сразу не под 25% выдали, а под 60% по сути дела.
И что делать инвесторам в этой ситуации? Держать паузу?
– Во-первых, держать паузу. И понимать, что рассчитывать можно только для себя в этих условиях. Во-вторых, надо не бояться процедуры банкротства. Если вы попали в тяжелую ситуацию, и ваши кредиторы вместо того, чтобы помочь вам реструктурировать кредит, не повышать хотя бы ставку, делают все наоборот, значит надо использовать процедуру банкротства, блокировать их бессмысленную и беспощадную активность, восстанавливать платежеспособность.
Читайте также:
А в-третьих – надо очень разумно смотреть, что ты делаешь, работать над правильными концепциями, хорошо проектировать, правильно считать. Это все банальные, в общем-то, вещи.
SIA.RU: Главное
