Все за город? Как новая реальность меняет жилищные предпочтения иркутян

Пандемия коронавируса, режим самоизоляции, ограниченные возможности передвижения куда бы то ни было резко подняли интерес россиян к загородной недвижимости и индивидуальным домам. В частности, эксперты ЦИАН ещё в марте отмечали в Москве рост запросов по этому направлению на 25%. А что происходит в Иркутске? Сохраняется ли эта тенденция у нас? И как на фоне новой реальности в сегменте индивидуального жилищного строительства меняются цены на недвижимость? SIA.RU побеседовал на эту тему с участниками рынка загородной недвижимости.

Новый взгляд на жильё

Значительный рост спроса на загородную недвижимость отметили все наши эксперты. При этом генеральный директор УК «Система АМТ», девелопер посёлка «Горизонт» Антон Кондратьев выделил в этом процессе две главные «новеллы».

Во-первых, режим самоизоляции заставил людей по-новому посмотреть на свое жилье.

Антон Кондратьев. Фото из архива компании.

– Если раньше для городского жителя квартира была, в основном, местом, где он проводил ночь, то сейчас появилась необходимость работать из дома, здесь же организовать учебный процесс для детей, готовить 3-4 раза в день и т.д. И далеко не все квартиры могут «закрыть» и выросшую нагрузку, и новые потребности, – пояснил Антон Кондратьев. – А загородное жилье и по площади больше, и имеет земельный участок, который расширяет площадь дома. Согласитесь, комфортнее самоизолироваться в загородном доме с лужайкой, барбекю и теплицей.

Во-вторых, уже очевидно, что многие компании после отмены самоизоляции не будут возвращать какую-то часть сотрудников в офисы, а значит, у людей не будет необходимости каждый день ездить на работу. Как следствие, считает эксперт, уйдёт один из главных минусов загородной жизни – удаленность.

– Сейчас мы ощущаем очень сильный подъем интереса к нашим проектам, – говорит коммерческий директор ГК «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко. – В апреле мы перевыполнили план по количеству обращений потенциальных клиентов, причем очень часто заявки на подбор недвижимости идут без конкретики, что именно хотели бы приобрести. Если раньше, как правило, люди более-менее знали, чего они хотят, то сейчас готовы рассмотреть все возможности и варианты, на которые хватит имеющихся или кредитных денег. Важным фактором повышения спроса, по словам Кристины, оказались иркутяне, которые планировали переехать из Иркутска в другие регионы, в том числе те, кто интересовался недвижимостью за рубежом. Кроме этого, появился дополнительный интерес и у жителей европейской части России.

- Наш регион оказался в числе приоритетных с точки зрения и фактора распространения вируса, и потенциальных возможностей для семей. Многие захотели приобрести загородное жильё именно здесь - у Байкала, а не где-нибудь в Черногории или Испании, – отметила Кристина Яковенко.

Лора Кузнецова. Фото из архива компании

Подтверждением растущего спроса на загородную недвижимость руководитель отдела маркетинга META_Estate Development Лора Кузнецова считает тот факт, что проект их компании «Поселок в лесу «Патроны Парк» уже сейчас обеспечен работой на два ближайших года. При этом она сделала акцент на том, что людей, в первую очередь, интересует именно готовое загородное жильё.

– А рынка готовой и качественной загородной недвижимости в Иркутской области  практически нет, – считает Лора Кузнецова.  

– Мы действительно не видим выхода новых качественных проектов на рынок, застройщики не торопятся начинать новые проекты, и это печально, – поддержал коллегу и Антон Кондратьев.

Ценовые козыри для «загорода»

Все эксперты сошлись также во мнении, что цены на качественный «загород» будут только расти, и этому, по словам Антона Кондратьева, есть несколько фундаментальных причин. Среди них – значительный рост себестоимости строительства; высокая стоимость прокладки сетей городской канализации и водоснабжения, электроэнергии, а также строительства дорог до поселков и благоустройства внутри поселков. Кроме этого, на рынок выходят проекты с финансированием по эскроу счетам, при котором застройщики вынуждены закладывать в себестоимость банковский процент.

Ещё один аспект ценообразования на «загород», который не зависел от формата кризиса или пандемии, обозначила Кристина Яковенко.

Кристина Яковенко. Фото из архива компании.

– В первую очередь, на стоимость загородной недвижимости повлияли изменения в законодательстве. И это не только переход на проектное финансирование и эскроу счета,  но и  то, что теперь многоквартирные малоэтажные загородные дома подконтрольны Стройнадзору. Вот это очень серьезно отразилось на цене в плане её роста, -  комментирует Кристина. – Соответственно,  когда уровень цен поднялся, он уже не может опуститься, потому что это приведет к снижению рентабельности, и строить за городом будет просто невыгодно.

Кроме этого, по мнению Кристины Яковенко, снижать цены на загородную недвижимость нет смысла ещё и потому, что у неё есть определённые конкурентные «козыри», которые помогают привлечь покупателя, особенно – в современных условиях пандемии и самоизоляции. Это в том числе, меньшая плотность застройки, но при этом большая жилая площадь, которую человек может себе позволить за счет более низкой, чем в городе, стоимости квадратного метра, меньшее количество соседей, но большее количество зеленых парковых зон или, как в случае «Хрустального парка» - близость лесного массива.

С тем, что цены на индивидуальную недвижимость будут только расти, согласен и Владимир Доценко, руководитель отдела продаж компании «Победа».

- Подстегнут этот рост боязнь собственников «вторички» продавать актив, снижение объемов строительства нового жилья, рост цен на строительные материалы и пониженная ставка ипотеки, - перечислил Владимир. - В сумме мы получим рост цен на квартиры и более активный интерес к ИЖД. Тренд в сторону собственного дома очевиден. Прибавим к этому сопоставимые цены покупки/содержания. Однако однозначные выводы делать пока рано - слишком короткий период времени мы живем в новых реалиях.

Владимир Доценко. Фото А. Федорова

Паники на рынке нет

А вот в продаже загородной недвижимости по стрессовым ценам собеседники SIA.RU усомнились. Как считает Владимир Доценко, сегодня для многих это самый надежный актив, а деньги, в свою очередь, наоборот, поэтому продажа жилья из-за финансовой необходимости - самый последний вариант.

- Считаю, что «картина» рынка недвижимости принципиально не изменится. Мы привыкли к стрессам, - констатирует Владимир.

- Я бы не сказала, что сейчас есть какая-то паника на рынке и люди начинают «скидывать» свою недвижимость. Наоборот, многие заняли выжидательную позицию, сняли свои объекты с продажи, решив подождать лучшего времени. Я не наблюдаю, чтобы клиенты избавлялись от недвижимости по стрессовым ценам, чтобы купить что-то получше. Думаю, что рынок сейчас будет в выжидающей позиции, а приобретать недвижимость будут, в первую очередь, те, кто обладает запасом денежных средств, и кто боится, что эти деньги подешевеют на вкладах или в наличности, - анализирует ситуацию Кристина Яковенко. - Начнут вкладывать и в улучшение жилищных условий, воспользовавшись привлекательными кредитными программами. Мы увидели, особенно по «сельской ипотеке», что даже люди, которые могут обойтись и без заёмных средств, решают оформить ипотеку, потому что есть такая отличная возможность – взять кредит под 3% или 6,5%.

- Думаю, продажа загородной недвижимости по стрессовым ценам возможна на проектах с высокими рисками, сложной локацией и непродуманной концепцией, грубо говоря, продажи и до кризиса шли неважно, а сейчас вообще встали, и люди готовы избавиться от проекта по любой цене, - говорит Антон Кондратьев. - В качественных проектах покупатели, если готовы сделать сделку сейчас, могут рассчитывать на так называемую скидку «за смелость и решительность». На самом деле, никто не знает точно, что нас ждет впереди, мы в первый раз проходим подобные испытания, и еще слишком мало времени, чтобы делать анализ ситуации, месяца через 2-3 можно будет подвести промежуточные итоги. Единственное, что я знаю точно, выиграет сейчас тот, кто несмотря ни на что, стремится вперед, развивается и меняется в соответствии с новыми  вызовами.