«Кувалда» для рынка? Эксперты о продлении льготной ипотеки и выравнивании цен на жилье

Центробанк, ранее выступавший против продления программы льготной ипотеки, по итогам совещания у президента согласился на пролонгацию. Правда, с существенными оговорками. Основной вариант компромисса – продление программы не для всех субъектов РФ. Без льготной ипотеки после 1 июля могут остаться те регионы, где существенно подорожало жилье. По всей видимости, Иркутская область – один из кандидатов на вылет. Что в этом случае будет с рынком и ценами? Портал SIA.RU поговорил с экспертами.

Если критерием исключения из госпрограммы станет рост цен, то у Приангарья мало шансов на ее продление. Для иркутского рынка 2020-й стал годом беспрецедентного роста цен на недвижимость. Средняя стоимость вторичного жилья в Иркутске выросла на 22%, новостройки подорожали еще больше – на 27%. Президент Владимир Путин предложил выровнять цены на новое жилье за счет увеличения предложения. Можно ли быстро увеличить предложение нового жилья, и что для этого нужно сделать? Стабилизируются ли цены в случае отмены льготной ипотеки? Мнения экспертов по этим вопросом расходятся.

«В Иркутске быстро увеличить предложение нового жилья невозможно»

Есть несколько причин, почему в Иркутске просто невозможно за короткие сроки увеличить предложение жилья, говорит Екатерина Прядко, генеральный директор ООО СЗ «Гранд-строй»:

– Во-первых, на территории города практически отсутствуют свободные участки, пригодные для комплексной застройки современным жильем.

Во-вторых, количество застройщиков сократилось, с рынка ушли несколько крупных игроков.

В-третьих, период получения документации требует времени. Чтобы качественно запроектировать жилой комплекс, пройти экспертизы и получить проектную документацию, потребуется не менее девяти-двенадцати месяцев.

В последнее время остро стоит вопрос трудовых ресурсов. В связи с пандемией количество рабочих рук сократилось, а стоимость очень сильно возросла и стала дополнительным фактором повышения стоимости жилья.

При этом необходимо учесть, что строительный сезон в наших погодных условиях очень короткий, поэтому увеличить предложение жилья за короткий период времени объективно просто невозможно.

Я уверена, завершение программы льготной ипотеки в условиях существующего дефицита предложений на рынке строящегося жилья и постоянно растущей себестоимости строительных материалов существенного влияния не окажет: рост цен на жилье будет продолжаться, пока будет дефицит предложений на рынке.

«Цена – это отражение состояния рынка»

Михаил Сигал, генеральный директор строительной компании «Восток Центр Иркутск», уверен, что увеличения объемов предложения на рынке в существенных масштабах – это комплексная работа, которая требует системного и долгосрочного подхода. Необходима не только подготовка инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, новых площадок, но и в целом комфортный инвестиционный климат.  

– Дело в том, что сегодняшняя цена – это отражение именно сегодняшнего состояния рынка. Определяющими факторами которого являются несколько аспектов: накопившиеся инфляционные ожидания, некомфортные условия для хранения денег в банках, многие другие моменты и лишь отчасти низкая ставка по ипотечным кредитам.

Плохо, когда на рыночные процессы влияют кувалдой.

Я уверен, что отсутствие субсидирования ипотечного кредитования не окажет существенного влияния на цену новостроек из-за возросшей себестоимости, но может уменьшить объем продаж. В то же время спрос переориентируется на вторичный рынок, что приведет к росту цен на готовое жилье.

Подчеркну, что только при возросшей цене и объемах на первичном рынке увеличиваются налоговые поступления в бюджет и есть положительный мультипликативный эффект для всей экономики, а рост на вторичном рынке лишь разгоняет инфляцию.

«Отмена льготной ипотеки может только временно приостановить рост цен на недвижимость в регионе»

Увеличить предложение жилья можно только совместными усилиями, где будут учтены и интересы застройщиков, и удобная инфраструктура для потенциального собственника жилья, считает директор Иркутского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Наталья Баркова. При этом она уверена, что отмена льготной ипотеки может стабилизировать цены в регионе:

– Должен быть комплексный подход к развитию города в целом. На сегодняшний день застройка областного центра идет точечно и довольно хаотично, без учета общего плана территории, обязательных объектов инфраструктуры и здравоохранения. Соответственно в Иркутске существует большой разбег цен на недвижимость – квартиры в новостройках, расположенных рядом с детскими садами, школами, поликлиниками, стоят значительно дороже тех вариантов, где инфраструктура ограничена, либо отсутствует в целом. Оптимальный вариант, который защищает интересы всех участников – определенные площадки, где продумана поэтапная застройка с развивающейся инфраструктурой. Городу необходимо расширяться, а сейчас происходит точечное уплотнение уже застроенных районов. Так как спрос на льготное кредитование достаточно высок – цена за квадратный метр благоустроенного жилья закономерно растет.  

Сможет ли отмена программы льготной ипотеки стабилизировать ситуацию с ценами на жилье в регионе? Если говорить о ситуации, которая происходит на данный момент – да, цены скорее всего стабилизируются. Здесь сработает принцип экономики: «спрос рождает предложение». Если отменить льготную ипотеку с пониженным процентом годовых, может заметно снизиться покупательская способность населения, так как ежемесячный платеж по стандартной кредитной ставке значительно выше.

По статистике РСХБ в настоящее время наблюдается повышенный спрос на льготное кредитование и отток клиентов по вкладам, население рассматривает приобретение жилья как перспективную и надежную инвестицию. С низкой процентной ставкой это особенно привлекательный вариант. Повышенный спрос, как следствие, провоцирует рост цен на жильё.

«Для старта новых проектов нужны земельные участки и субсидии государства»

Вопрос увеличения предложения жилья непростой, считает Олег Барышников, основатель девелоперской группы «Хрустальный». По его мнению, этому процессу может содействовать только комплекс мер поддержки от государства:

– По проектному финансированию банки одним из требований выдвигают наличие собственных средств в размере 20% от стоимости проекта, что является серьёзной суммой для застройщиков. Также есть сложности по оформлению и сбору необходимых документов, проблемы с отсутствием подходящих земельных участков и их оформлением. Неподъемные для многих условия нового законодательства в строительной сфере заставляют значительное количество девелоперов уходить с рынка.

Таким образом, нужны субсидии для старта новых проектов, а также земельные участки, нужна поддержка государства по развитию социальной и коммерческой инфраструктуры на осваиваемых новых участках. Нормативная база, регулирующая строительную отрасль, должна стать однозначной и исчерпывающей, в то время как сейчас она меняется с завидной периодичностью, а также многие требования, предъявляемые к классическим многоквартирным домам физически не применимы к малоэтажной загородной застройке.

На мой взгляд, льготная ипотека не была основополагающим фактором повышения цен. В основном цены выросли за счёт сильного сжатия рынка: введение новых требований законодательства к строительной сфере, а также нехватка земельных участков значительно снизили количество новых проектов. На рынке остались только опытные застройщики, у которых были и есть свои внутренние ресурсы для того, чтобы подстроиться под внешние условия.

С одной стороны, хорошо, что у дольщиков снизились риски, новые законы позволяют покупать квартиры в новостройках с большей уверенностью в конечном результате. С другой стороны, объем предложений жилья теперь стал весьма ограничен, что логично повлекло за собой увеличение стоимости квадратного метра. Например, в микрорайоне «Хрустальный парк» уже сформировалась виртуальная очередь на новые кварталы, которые в данный момент находятся на этапе разработки концепции. К слову, с 2018 по 2020 год стоимость жилья в микрорайоне увеличилась на 42%.

Не забываем также о пандемии, отсутствии рабочей силы из-за закрытых границ, а также об увеличении стоимости услуг и материалов.

Таким образом, всё вышеперечисленное стало причиной увеличения цен на жилье, а ипотека лишь подогрела спрос.

Чтобы нормализовать цены, необходим комплекс мер, одна лишь отмена льготной ипотеки не повлечет снижения стоимости квадратного метра. Наоборот, некоторые застройщики предсказывают продолжение роста цен в 2021 году.

«Только комплексный подход может качественно увеличить объемы строительства»

За счёт чего можно наращивать объёмы строительства в регионе? Отвечая на вопрос, Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный», назвала несколько слагаемых успешного решения этой задачи:

– За счет оптимизации требований проектного финансирования, чтобы как можно больше перспективных компаний имели возможность реализовывать свои проекты.

За счет льготного кредитования на период восстановления экономики страны и доходов населения от последствий пандемии.

За счет партнерства и содействия. На днях прошел онлайн-саммит Российской гильдии управляющих и девелоперов на тему перспектив малоэтажного и индивидуального строительства. Как спикер я рассказывала о нашем опыте реализации микрорайона Хрустальный парк, и почему проект оказался успешным.

Секрет состоит в том, что над проектом работает группа застройщиков, а также нас поддерживает муниципалитет, район и правительство Иркутского региона. Благодаря им микрорайон Хрустальный парк получает финансирование на строительство социальной инфраструктуры. В развитии принимают участие и заинтересованы ресурсоснабжающие сетевые компании, которые прокладывают качественные инженерные коммуникации. Управляющая компания поддерживает образ и состояние уже сданных в эксплуатацию кварталов и домов, что положительно влияет на привлекательность микрорайона в целом. Предприниматели инвестируют средства в коммерческие объекты.

Такой тандем и комплексный подход поможет качественно увеличить объемы строительства, по крайней мере, загородной недвижимости. Именно подобные интересные проекты по нашему опыту будут ликвидны и востребованы среди покупателей.

«Ипотечные ставки являются лишь одним из трёх факторов роста цен на жилье»

Владимир Чернышев, управляющий банком «Открытие» в Иркутской области, рассказал, что на совместных встречах банков и застройщиков, вопрос поиска механизмов, способствующих росту продаж недвижимости в регионе, поднимается регулярно. В качестве решения в первую очередь выдвигаются встречные предложения: застройщики предлагают банкам снизить ставки по ипотеке, а банки предлагают застройщикам снизить стоимость квадратного метра.

– Замечу, что на сегодняшний день банки c учетом льготных программ предлагают самые низкие ставки за последние несколько лет. Снижение ипотечных ставок, коронакризис, снижение ставок по вкладам в 2020-м способствовали увеличению спроса на покупку/смену жилья, что повлекло за собой рост стоимости квадратного метра у застройщиков. Таким образом, банки снизили ставки, а застройщики повысили стоимость квадратного метра.

Увеличить предложение жилья, на мой взгляд, можно было бы за счет увеличения продаж гектаров земли под застройку. Но вся земля продается за деньги, и в текущем случае вариант увеличения продаж гектаров земли полностью зависит от финансового положения застройщиков. По сути, это существующий вариант на рынке строительства жилья. Увеличение предложения жилья теоретически возможно за счет выделения земель под застройку на льготной основе, но это нарушает принципы проведения торгов (44-ФЗ,) и для этого должны быть разработаны государственные правовые акты. В нынешних реалиях данный вариант, скорее всего, невозможен.

Что касается влияния отмены льготной ипотеки на цены, важно понимать, что кредитные ставки являются лишь одним из трёх факторов роста цен на жилье. Определить, в какой мере каждый из факторов (льготные ставки, кризис, снижение ставок по вкладам) повлияли на рост стоимости жилья, сложно. Но в целом, исключение льготной ипотеки может повлиять на снижение цен на жильё.

При этом отмена льготной ипотеки на приобретение строящегося/готового жилья может привести к выравниванию ставок по ипотечным кредитам на новостройки и на вторичном рынке. Это приведет к определенному снижению привлекательности приобретения строящегося жилья у граждан, а значит, в какой-то степени повлияет на стабилизацию цены квадратного метра в новостройках.

«Важно, чтобы выгода от льготной ипотеки не перекрывалась ростом цен на недвижимость»

Банк ВТБ поддерживает предложение о пролонгации госпрограммы, но при этом считает важным, чтобы выгода от льготной ипотеки не перекрывалась ростом цен на недвижимость. Заместитель президента-председателя правления банка Анатолий Печатников считает, что продление льготной ипотеки станет последовательным шагом по сохранению доступности жилищных кредитов для населения на крайне благоприятных условиях:

– Субсидии государства своевременно и эффективно поддержали граждан и строительную отрасль и во многом способствовали рекорду российского ипотечного рынка, который в прошлом году превысил 4 трлн рублей по объему продаж.  

При этом важно, чтобы экономическая выгода для покупателей не перекрывалась ростом цен на недвижимость. На наш взгляд, в этом заключается основная задача Правительства по реализации условий госпрограммы на 2021 год. Поэтому точечные решения о продлении госпрограммы в том или ином регионе считаем абсолютно взвешенным и разумным подходом.  

В линейке российских банков средние ставки по ипотеке, которые во многом зависят от ключевой ставки ЦБ РФ, пока еще не достигли уровня в 6,5%, поэтому у граждан сохраняется стимул решить свой жилищный вопрос с максимальной выгодой. На сегодняшний день каждый четвертый ипотечный кредит в России оформляется именно в рамках госпрограммы (объем выдач по ней превысил 1 трлн рублей), и мы не ожидаем сокращения спроса в период ее действия.

В прошлом году госпрограмма способствовала сохранению темпов ввода нового жилья, привлечению новой рабочей силы, развитию смежных отраслей экономики. Пролонгация ее условий будет стимулировать рост числа новых проектов в строительном секторе и позволит удержать набранный высокий темп строительства комфортного жилья для граждан России, обеспечив выполнение национальных задач.