В 2023 году ипотечный рынок претерпел целый ряд изменений: существенно выросли ставки, был увеличен первоначальный взнос. Как отмечает Екатерина Саломатова, директор ипотечного агентства «Фамильное ожерелье», в 2024 году тренд на ужесточение условий продолжится: Центральный банк России сохраняет курс на ограничение закредитованности граждан.
«Получить кредит – сложнее»
С 1 января регулятор напрямую ограничил количество выдач кредитов для банков и МФО – на практике это означает, что получить любой кредит, в том числе ипотечный, если на выплату долгов уходит больше половины дохода, физлицу будет сложнее.
– Наверное, это и хорошо, – говорит Екатерина. – Когда 60-80% дохода уходит на обслуживание кредитов, тем более ипотечных, не будет ни развивающейся экономики, ни высокой рождаемости. Тем более, что мы видим, как на рынок выходит молодое поколение, которое покупает свое первое жилье с установкой «хочу красиво и сейчас, пусть я буду платить помногу еще 30 лет».
«Интерес к новостройкам снижается»
Несмотря на все изменения на ипотечном рынке в прошлом году, большого падения спроса не случилось. По словам Екатерины, он перераспределился в пользу первичного рынка, ведь ипотека с господдержкой распространяется и на ИЖС, и на покупку участков.
– На данный момент только 20% сделок с привлечением заемных средств у нас заключается на вторичном рынке, – поделилась эксперт. Но с начала 2024 года заметно охлаждение интереса к «первичке», вызванное как ужесточением требований к первоначальному взносу, так и попыткой ряда крупнейших банков ввести комиссию для застройщиков за выдачу льготных ипотек.
«Важен размер платежа»
В целом население, выходя на рынок недвижимости, ориентируется не на размер ставки, а на ежемесячный платеж: в Иркутске, как показывает наша практика, комфортная сумма для большинства заемщиков – это 35-40 тысяч рублей в месяц. Поэтому даже заградительные 16,5-17% ипотеки без льгот не отпугивают, если платежи сохраняются в этом диапазоне.
По словам Екатерины, недвижимость и ипотечную программу под нее выбирают исходя из собственных финансовых условий: у меня такая сумма, такой доход, мне надо где-то жить. Определяясь между новостройкой, которую еще надо ждать, потом ремонтировать, и вторичным рынком, люди готовы рассматривать «вторичку», если она вписывается в их возможности.
– Были примеры, когда, подсчитав размеры платежа, наши клиенты резко меняли вектор и отказывались от городской квартиры в пользу сельской ипотеки. Потому что ИЖС сегодня – это далеко не всегда про улучшение условий. Часто это история про то, что надо где-то жить.
«Земли не так много»
Впрочем, у этого направления есть свои сложности: с одной стороны, для него пока еще существуют дешевые кредитные инструменты. С другой, объектов, подходящих под условия не так много.
– Во-первых, земельный рынок вокруг Иркутска очень ограничен – в том числе аэропортовой зоной, Прибайкальским нацпарком. Поэтому те участки, что есть, растут в цене, и получая 6 миллионов рублей по льготной программе, заемщик 2-3, а где-то и 5 миллионов потратит на приобретение земли. На собственно строительство останется всего ничего. Во-вторых, ипотечные банковские продукты требуют от продавца или застройщика иметь на руках уведомление о начале строительства. Но, к примеру, в Ушаковском муниципальном образовании, в связи с отменой последнего генплана часть земель не входит в границы населенного пункта, уведомление администрация выдать не сможет, ну или, например, зоны подтопления – уведомление получить тоже не получится, а значит ипотечные стройки практически невозможны.
«Отказов стало больше»
Читайте также:
Екатерина также отметила, что заемщики за последние годы привыкли к тому, что рассмотрение ипотечных кредитов проходило быстро, а получить одобрение было несложно. Сейчас банки обязательно требуют подтверждение дохода, строже подходят к финансовой нагрузке.
– 7 из 10 заявок сегодня с первого раза уходят в отказ. Даже предодобренные кредиты получить уже непросто. Да, банки пытаются «дотянуть» клиента до сделки, дают рекомендации, но и у граждан уже формируется понимание, что без эксперта решить задачу становится все сложнее.
SIA.RU: Главное
