Под косвенным запретом

Некоторые из компаний, предлагающих покупателям рассрочку платежа, до сих пор предпочитают работать по вексельной схеме, рассказывает директор ИК "Сивер" Александр Февралев (его компания является, в том числе, оператором вексельного рынка). То есть покупателю квартиры предлагается оформить не договор долевого участия -- единственно допустимую форму договора, предусмотренную федеральным законом ≤214 о долевом участии в строительстве, а приобрести векселя, которые компания обязуется в будущем погасить. По устной договоренности сторон погашение производится не деньгами, а квартирой.

Главным и исчерпывающим недостатком вексельной схемы является отсутствие прямой привязки векселя к конкретному объекту недвижимости. "Во-первых, нет гарантий, что по окончанию строительства и вводу объекта в эксплуатацию застройщик не решит, что в текущих условиях ему лучше расплатиться с векселедержателем не квартирой, а деньгами, -- предупреждает Александр Февралев. -- В этом случае закон будет на его стороне, а не на стороне покупателя векселя. Также застройщик может изменить стоимость квадратного метра и оповестить покупателя о том, что купленных им векселей уже недостаточно для приобретения желаемой квартиры". Проблема не только в том, что ценная бумага не привязана к конкретному адресу и строящемуся дому. В векселе нельзя зафиксировать эквивалент его стоимости и стоимости квадратного метра.

Единственной юридически безопасной альтернативой векселю (помимо договора долевого участия) Александр Февралев считает коммерческий жилищный сертификат. "По своей природе коммерческий жилищный сертификат корректнее называть облигацией, -- объясняет Февралев. -- Не путайте с государственными сертификатами. Эта ценная бумага, выпускаемая коммерческой строительной компанией, номинирована в рублях и квадратных метрах. К примеру, стоимость одного сертификата может составлять 4 тыс руб или 0,1 кв.м. Проспект эмиссии привязан к конкретному адресу строительной площадки и даже конкретному дому. Также объем эмиссии не может превышать объем строящегося дома в квадратных метрах, поэтому исключена проблема двойных продаж жилья".

Но пока в Иркутской области жилищные сертификаты не применялись. В России зарегистрировано только 4 таких выпуска. Февралев отмечает, что эмиссии сертификатов занимают сегодня много времени (до полугода) и тем самым неудобны для застройщиков. Кроме того, эмиссию жилищных сертификатов регистрирует Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), а перед этим служба подвергает застройщика-эмитента тщательной юридической проверке.