В нынешнем году энергопотребление в Иркутской области впервые за последние лет семь не выросло, а сократилось – по итогам 9 месяцев на 7%. Региональные власти связывают это с аномально теплой зимой и запретом майнинга на юге региона. Однако ключевые проблемы – энергодефицит и перегрузка электросетей в зимний период – остаются. Поскольку сохраняется главная причина: запредельную нагрузку на сети генерирует огромное количество энергонеэффективных частных домов. Газета Дело решила выяснить, как получилось, что пригороды Иркутска заполонила некачественная, не отвечающая климатическим условиям Сибири застройка? И что с этим делать?
«Каждую зиму – перегруз сетей, трансформаторы не выдерживают»
По словам властей Иркутского муниципального округа, некачественная застройка – огромная проблема.
– Альтернативы электричеству никакой – и каждую зиму у нас начинается перегруз сетей, трансформаторы не выдерживают, – говорит Леонид Фролов, мэр Иркутского муниципального округа.
Масштабы проблемной застройки можно лишь предположить. По данным Росстата, только за последние пять лет в регионе было зарегистрировано в Росреестре 32,4 тысячи индивидуальных домов. Сколько из них отвечает хотя бы минимальным нормам энергоэффективности, не скажет никто.
Но вот что любопытно: Иркутская область, лидируя в объемах ИЖС среди регионов СФО, по средней стоимости дома оказывается последней в списке. По данным «Циан.Аналитики», на которую ссылается «КоммерсантЪ – Сибирь», средняя стоимость дома (готового к заселению и обладающего инфраструктурой для круглогодичного проживания) в регионах СФО весной 2025 года составила 12 млн руб. При этом в Иркутской области средняя цена – всего лишь 7,3 млн руб., во всех остальных регионах она не опускается ниже 11 млн. А в субъектах с крупными региональными центрами — Новосибирской и Кемеровской областях, Красноярском крае – она почти вдвое выше, чем в Приангарье. Это говорит о том, что доля дешевого жилья, по сути «полуфабриката» дома, за 3-4 млн рублей на рынке по-прежнему высока.
Особую обеспокоенность вызывает Уриковская агломерация: Урик, Хомутово, Карлук. Этой осенью в Хомутово стартовал благотворительный проект «Глобальное утепление». В ходе проекта было утеплено 12 частных домов, чтобы не только помочь их владельцам, но и показать собственникам, как сделать жилье комфортнее и экономить на платежах за электричество.
Вместе с тем проект наглядно продемонстрировал степень бедствия: журналисты и специалисты по домостроению смогли детально осмотреть проблемные дома изнутри. Все, о чем говорили энергетики, опираясь на данные с тепловизоров, получило живое подтверждение – стены из бруса толщиной 18 сантиметров без утепления, отсутствие утеплителя под полом, под крышей – сантиметров пять опилок. По оценке строителей, в Сибири такой дом просто не в состоянии удержать тепло внутри. Неудивительно, что участники проекта жаловались на холод зимой – несмотря на огромный расход электричества, дома им приходилось ходить в верхней одежде и теплой обуви.
«Ажиотажный спрос, отсутствие регулирования и огромный теневой сектор»
Закономерный вопрос: как в принципе стала возможна такая ситуация? По мнению экспертов, опрошенных Газетой Дело, это следствие совпадения сразу нескольких факторов, главные из которых – ажиотажный спрос, полное отсутствие правового регулирования и огромный теневой сектор.
– Во-первых, это дешевая земля рядом с городом. Во-вторых, огромный спрос на загородное жилье, который, с одной стороны, подогревала дешевая ипотека, а с другой – пандемийные ограничения. В-третьих, стремление заказчиков и покупателей к дешевизне – люди ориентировались на минимальную стоимость домов (меньше, чем цена однокомнатной квартиры в Иркутске – ред.), не понимая, что за такие деньги нормальный дом не построить. Банки на тот момент тоже не вникали в качество – они кредитовали «объект», а не технологию. И, наконец, полное отсутствие регулирования ИЖС, – перечисляет Максим Гук, руководитель строительной компании «Коробка».
Александр Войткевич, председатель строительного комитета Иркутского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ», президент Ассоциации ИЖС, уточняет, что формально правила есть, но они не для всех.
– На игроков рынка распространяется действие всех строительных норм и правил, которые обязательны к исполнению, а также действие Гражданского кодекса, закона о защите прав потребителей, налогового законодательства, правила застройки, противопожарные нормы, требования к миграционному законодательству при использовании иностранной рабочей силы. Нюанс в том, что проконтролировать их соблюдение можно только у тех, кто работает открыто. Теневые бригады остаются «невидимыми» для контрольных и надзорных органов, – говорит собеседник.
При этом, по оценкам экспертов, не менее 60-70% всего объема строительства ИЖС в регионе сегодня находится в «серой» или «черной» зоне.
– Рынок ИЖС в Иркутской области – это «дикий запад», – отмечает Максим Гук.
В том же Хомутово, по словам юриста Жанны Инешиной, управляющего партнера ЮК «ДУГАР», учредителя Ассоциации ИЖС, работала особая схема.
– По нашим данным, там строили бригады из ближнего зарубежья, которые приезжали со своими средствами, выкупали землю и строили дома десятками в год. Но делали они это под «прикрытием»: брали местного риелтора, предлагали ему стать лицом компании, и за каждую сделку, платили ему до 500 тысяч. И сейчас граждане пытаются взыскать неустойку с этих риелторов, по факту с физлиц, у которых за душой ничего нет, – поясняет она.
По словам Кристины Яковенко, сооснователя и продуктолога концепт-бюро и девелоперской группы «Хрустальный», проблема на рынке ИЖС системная.
– Это не только иркутская история. Мы работаем в разных регионах – она есть везде, где быстрый спрос и дефицит девелоперской культуры. Но в Иркутской области она особенно заметна из-за плотности самостроя и отсутствия инфраструктурного регулирования территорий, – отмечает Кристина Яковенко.
«Не указ ни Стройнадзор, ни Минстрой, ни муниципалитет»
По мнению региональных властей, корень проблемы – в правовом вакууме: Градостроительный кодекс РФ сегодня не подразумевает контроля над ИЖС. Если застройщик многоквартирного дома обязан получить разрешение на строительство, разработать проект, провести его через Госэкспертизу, сдать готовый дом приемной комиссии, то индивидуальное строительство от всего этого освобождено – кто хочет, может строить, что хочет.
– В соответствии с пунктом 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства не требуется. А согласно статье 54 Градкодекса, государственный строительный надзор осуществляется исключительно при строительстве многоквартирных домов и иных объектов капитального строительства, подлежащих государственному контролю. ИЖС к ним не относится. Наконец, согласно пункту 3 статьи 48 ГрК РФ при строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, гаража и хозяйственных построек подготовка проектной документации не требуется, – ответили в Министерстве строительства Иркутской области на запрос нашего издания.
Строительные нормы для индивидуальных домов существуют, но они носят не обязательный, а всего лишь рекомендательный характер. Иными словами, застройщик может их соблюдать, а может и не соблюдать, может подготовить проект дома, а может и не подготовить и строить «на глазок», он сам несет ответственность за качество работ и сам же себя контролирует. Ему не указ ни Стройнадзор, ни Минстрой, ни муниципалитет. Дикое поле.
«Когда государство ослабляет надзор, находятся те, кто этим злоупотребляет»
Как уточнили в администрации Иркутского муниципального округа (бывший Иркутский район), сегодня ИЖС ведется в уведомительном порядке: гражданин или застройщик должен отправить в муниципальную администрацию уведомление о том, что он намерен на своем участке земли начать строительство дома, и дождаться ответа о соответствии или несоответствии будущего жилища параметрам индивидуального дома и правилам землепользования и застройки. А когда дом будет построен – должен подать уведомление о завершении строительства.
– Но тут есть сразу три «но», – говорит начальник управления градостроительства и архитектуры Иркутского муниципального округа Армен Казарян. – Первое, сама форма уведомления не содержит таких пунктов, как например: строительные материалы, тип утеплителя или класс энергоэффективности – только площадь, этажность и расположение дома на участке. Следовательно, это все, что мы можем проверить. Второе, нигде в законодательстве не предусмотрена ответственность за то, что уведомления не были поданы. А раз не накажут, то почти никто и не уведомляет. И третье, когда владелец пойдет регистрировать свой дом в Росреестр (если вообще пойдет) – никто у него не спросит ни уведомлений, ни нашего заключения о соответствии. В стране действует так называемая «дачная амнистия» – упрощенный порядок регистрации ИЖС. Достаточно технического плана, который составит нанятый кадастровый инженер.
Получается, и регион, и муниципалитеты сейчас выключены из контроля за качеством индивидуального строительства.
По мнению Армена Казаряна, логика федерального законодателя понятна: он стремился упростить жизнь населению. Ведь чтобы гражданин мог получить разрешение на строительство, он должен заказать разработку проекта, проект должен пройти экспертизу – пусть даже негосударственную. Все это стоит немалых денег и требует времени. Однако когда государство ослабляет контроль, всегда находится тот, кто этим злоупотребляет.
«Основной запрос – построить максимально дешево»
В этих условиях спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Но люди в массе своей продолжают ориентироваться исключительно на цену. Об этом говорят все опрошенные эксперты. А спрос, как известно, рождает предложение.
– Основной запрос заказчика – построить максимально дешево. Это выражается, во-первых, в многолетнем сокращении средней площади жилья – если 10 лет назад популярными были дома по 150 квадратных метров, потом по 100-120, то сейчас часто заказывают дома площадью 80 «квадратов». А во-вторых, в том, что цена становится главным критерием выбора подрядчика, – комментирует Александр Войткевич. – В соцсетях в комментариях под постами ключевых подрядчиков ИЖС основной вопрос: «Цена?» И только потом, в меру своей осведомленности о технологиях и требованиях, заказчик начинает изучать способность подрядчика выполнить проект, качество работы.
Такой подход продиктован, на взгляд Александра, невысокой покупательской способностью населения, в том числе ограниченной возможностью исполнять кредитные обязательства, взятые для покупки дома.
– Если вы хотите, чтобы рынок наполнился качественным жильем, вы должны понимать, что это будет дорогое жилье. А предпосылок для продажи дорогой недвижимости сегодня просто нет, – считает Александр.
Альбина Левкун, сооснователь и коммерческий директор концепт-бюро «Хрустальный», указывает, что это история не только про деньги. Это и про неумение потребителя считать жизненный цикл дома. Покупатель ориентируется на входную стоимость, но, в силу нехватки специальных знаний, не может оценить эксплуатацию, инженерные риски, комфорт.
– Застройщики, а точнее, подрядчики без какой-либо ответственности, это прекрасно видят и продолжают клепать такие дома, – добавляет Альбина.
«Проще с точки зрения контроля, но не гражданина»
Без поправок в федеральное законодательство говорить о серьезном изменении ситуации не приходится, убеждены представители власти.
– На мой взгляд, стоило бы вернуть в Градостроительный кодекс РФ разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию для ИЖС, как это было до 2018 года, – считает Армен Казарян. – Это будет проще с точки зрения контроля, хотя не проще с точки зрения гражданина. Риск в том, что граждане скорее всего опять перестанут регистрировать дома. Такая практика была, именно поэтому законодатель и вводил упрощенный порядок – чтобы побудить граждан оформлять свое имущество.
Пока же муниципалитеты и регионы пытаются нащупать ограничивающие инструменты в рамках своих компетенций.
– Мы на всей территории Иркутского округа ввели ограничение на минимальную площадь участка – 10 соток. Этот норматив прописали в правилах землепользования и застройки. Раньше недобросовестные застройщики приобретали 15-20 соток, делили их на четыре части, строили на каждой дома, и в итоге сети, которые рассчитаны были на условные 100 жилых домов, обслуживали уже 400, – поясняет Армен Казарян. – А поскольку при разделе земельного участка Росреестр требует выписку из ПЗЗ, то зарегистрировать участок менее 10 соток сейчас уже не получится. И соответственно настроить «лишних» домов – тоже.
Министерство строительства Иркутской области пошло по пути внедрения механизма комплексного развития территорий при строительстве индивидуального жилья.
– Комплексное развитие территории осуществляется на основании договора о КРТ, заключаемого администрацией муниципального образования с юридическим лицом по итогам проведенных торгов. В договоре закреплены обязательства каждой из сторон, включая сроки исполнения работ, меры ответственности за нарушение условий договора. Кроме того, в нем могут содержаться дополнительные требования к качеству строящихся объектов капитального строительства, что позволяет обеспечить соблюдение строительных норм и стандартов, – пояснили в Минстрое.
Тем временем проблему отчасти «порешал рынок«. Дороговизна кредитных средств, распространение механизма эскроу-счетов на рынок индивидуального жилья, ужесточение требований банков к заемщикам, подрядчикам и проектам привели к тому, что рынок сжался, продажи встали.
– Падение рынка ипотечных сделок в этом году я бы оценил в семь раз. Общее падение рынка сделок по ИЖС – примерно в четыре раза, – говорит Александр Войткевич.
Екатерина Дементьева
Между тем ФАС предлагает снизить соцнорму потребления электроэнергии с нынешних 3900квт*ч до 1200 квт*ч в месяц уже с 2027 года. Правда, пока для домохозяйств, не использующих электроприборы отопления. При этом ведомство считает нужным отменить любые льготы и скидки для граждан, превышающих установленный минимальный объём потребления (во втором и третьем диапазонах). А тарифы для населения постепенно сравнять с коммерческими.
Объемы ИЖС в Иркутской области, в тыс. кв. м
- 2021 г. – 908,2 (75% от всего введенного жилья)
- 2022 г. – 838,3 (67,0%)
- 2023 г. – 1016 (68,2%)
- 2024 г. – 1200 (74,8%)
- 2025 г. (первое полугодие) – 990 (более 90%)
Как отрегулировать рынок?
«Важно учитывать баланс интересов»
Андрей Богданов, директор СК «Победа»:
– Внедрение эскроу в ИЖС я считаю положительным опытом. Шероховатости на первых этапах неизбежны, но те же механизмы первоначально были негативно восприняты и компаниями-застройщиками многоквартирного жилья. Однако сейчас они стали привычны и удобны как для покупателей, так и для девелоперов.
Но при регулировании рынка ИЖС надо учитывать баланс интересов. Скажем, было бы справедливым сделать поэтапное раскрытие эскроу-
счетов при строительстве дома на участке заказчика. Или пересмотреть правила землепользования и застройки для организованных поселков в части минимальной площади участков. Если компания развивает территорию комплексно, делает качественное благоустройство, централизованные сети, то при нарезке по 10 соток, она не получит экономику для комфорт-класса, минимум – бизнес или элит-класс.
«Государство уже ввело ограничения»
Антон Кондратьев, руководитель «ВСС Дом»:
– Рынок все больше регулируется и сейчас остается все меньше возможностей построить некачественный дом с низкой себестоимостью и его продать. Государство ввело значительные ограничения, в том числе на использование материнского капитала при покупке ИЖС, есть ограничения по получению ипотеки.
Потребитель становится все более требовательным. До 90% покупателей жилья сегодня заходят в сделку с использованием ипотеки, поэтому в счет идут требования банков к проекту и подрядчикам. Помимо цены все более значимую роль играют и такие аспекты, как локация, транспортная доступность, качество материалов и технология строительства, репутация застройщика. Выбор смещается в пользу организованного загорода. В новых условиях конкуренция будет уже не за цену, а за качество продукта.
По мере упорядочивания рынка будет эффективна сертификация застройщиков со стороны государства – это снизит число некомпетентных подрядчиков.
«Ипотека – главный фильтр»
Максим Гук, руководитель строительной компании «Коробка»:
– Главный и, по сути, единственный работающий сегодня фильтр – это закон об эскроу-счетах в ИЖС. Если клиент хочет сегодня получить льготную ипотеку на строительство, он обязан нанять аккредитованного подрядчика. Чтобы компании попасть в этот реестр, нужно доказать свою компетенцию, показать финансовую устойчивость, построенные объекты. Эскроу-счета также отсекают мошенников и однодневные бригады – подрядчик получит деньги клиента только после выполнения заказа. Я бы от лица всех белых застройщиков предложил распространить механизм эскроу на все ипотечные сделки ИЖС. Это моментально уберет с рынка 90% «серых» бригад, работающих с ипотекой. А еще – вести обязательный технический надзор (или аудит проекта) банком на соответствие СНиПам и нормам энергоэффективности для нашего региона. И наконец, упростить и удешевить для застройщиков ИЖС проектное финансирование. Если банк будет кредитовать застройщика ИЖС, можно поставить стройку качественных домов «на поток» и продавать их готовыми, что для клиента всегда проще и безопаснее.
«Развивать судебную практику»
Жанна Инешина, юрист, управляющий партнер ЮК «ДУГАР», учредитель Ассоциации ИЖС:
– На мой взгляд, недобросовестных застройщиков с рынка скорее выдавит развитие судебной практики: количество судебных исков против подрядчиков ИЖС стремительно растет. Люди наконец начали задумываться о качестве домов, которые они принимают у строителей, стали больше знать о своих правах и чаще привлекать профессиональных приемщиков.
А вот аккредитация подрядчиков банками – не идеальная система. Банковская проверка зачастую поверхностна, поэтому даже среди аккредитованных компаний встречаются недобросовестные застройщики. Необходимо внимательно изучать репутацию подрядчика, проверяя наличие судебных разбирательств и исполнительных производств, используя базу данных Федеральной службы судебных приставов.
«Нужна регистрация всех подрядных сделок»
Кристина Яковенко, сооснователь и продуктолог концепт-бюро и девелоперской группы «Хрустальный», и Альбина Левкун, сооснователь и коммерческий директор концепт-бюро «Хрустальный».
– По-хорошему, нужна комплексная реформа ИЖС. Во-первых, обязательная регистрация всех подрядных сделок в ЕИСЖС – даже если это условно «частная стройка». Это проявит теневой рынок.
Во-вторых, стоило бы ввести дифференцированное ипотечное субсидирование – только для проектов с подтверждённой энергоэффективностью, инженерной проработкой и типовыми ТЭПами. Банк должен кредитовать не «дом», а «качественную модель жизни». Но с другой стороны, если этот рычаг совсем затянуть, то многие люди вообще не смогут купить жильё, и это тоже проблема.
В-третьих, нельзя забывать о поддержке девелоперов, которые создают продукт с инфраструктурой: земельные субсидии, быстрая регистрация сетей, адекватные требования к КРТ и развитие инфраструктуры.
И конечно, важно образование покупателя. Без этого все упирается в «подешевле».
«Надо информировать потребителей»
Александр Войткевич, председатель строительного комитета Иркутского регионального отделения
«ОПОРЫ РОССИИ», президент Ассоциации ИЖС:
Читайте также:
– Я против любых новых регуляторных мер для ИЖС. Они будут ограничивать белых подрядчиков, тогда как «серые» будут и дальше процветать. А регулировать заказчиков никто не возьмется. Никакой депутат не выйдет и не скажет: «Я хочу принять правовой акт, который запретит вам строить на своей земле такое жилье, какое вы хотите».
Решать проблему качества жилья надо, например, за счет информирования потребителей. Скажем, принять региональные нормы, рекомендуемые к исполнению, сделать их публичными – в виде брошюрки, понятной для заказчика (можно и комикс выпустить), в которой было бы написано, что дом из бруса не является полноценной теплоограждающей конструкцией, сколько необходимо утеплителя в нашей климатической зоне. Заказчик, ориентируясь на эти требования, может уже выбрать подрядчика, который готов их исполнять.
SIA.RU: Главное
