Одним из важных направлений работы ГК «ВостСибСтрой» остается профессиональное управление коммерческой недвижимостью. По словам руководителя направления Геннадия Ильичева, это не только способ сохранения и приумножения средств, но и возможность контролировать концепции проектов. Как дополнительные сервисы помогают повышать доходность коммерческих площадей? Зачем создавать совместный бизнес с арендаторами? И за какими форматами будущее? Об этом – в нашем интервью.

«Задача – повышать эффективность»

Геннадий, «ВостСибСтрой» одним из первых в Иркутске стал не только продавать коммерческие помещения в своих жилых комплексах, но и управлять ими самостоятельно. Почему приняли такое решение? Чтобы контролировать соблюдение концепции?

– На тот момент, в 2013-м, причина была в другом. Мы имели дело с «эхом» кризиса 2008 года: отсутствие ликвидности, снижение спроса. Для того чтобы сконцентрировать прибыль, поддержать спрос, обеспечить продажи и продолжение стройки, мы приобретали объекты сами у себя – и сдавали их в аренду. То есть главным образом это был способ сохранения средств в нестабильной ситуации.

К необходимости контролировать концепцию мы пришли позже. Отличный пример здесь – жилой комплекс «Сибиряков». Он изначально был задуман так: большая часть коммерческих помещений принадлежит нам и сдается в аренду только тем компаниям, которые подходят по концепции и позволяют обеспечить покупателям квартир нужный уровень жизни. Например, ясно, что в ЖК нужен детский центр – и он занимает свои площади, по льготной арендной ставке.

Вы активно диверсифицируете портфель – какая недвижимость сейчас в управлении компании? Как вы выбираете, во что инвестировать?

– Объекты разные: стрит-ритейл, магазины, павильоны, офисные и бизнес-центры, склады, земельные участки… Десятки тысяч квадратных метров. Главный подход – диверсификация, нельзя складывать все яйца в одну корзину.

Поэтому, например, я никогда не беру в управление полностью все коммерческие площади даже в объектах ГК «ВостСибСтрой» – хочу разделять риски и выгоды с другими инвесторами. И покупаю только то, что действительно нравится, во что верю. Это и команду дисциплинирует: они не строят из позиции «собственник всё купит». Я говорю: «Нет. Вы должны доказать как мне, так и остальному рынку, что этот продукт – хороший, доходный, ликвидный».

Мы знаем, что в новом проекте компании – апарт-отеле «Эндемик» – вы пошли еще дальше: не просто сдаете коммерческие помещения в аренду, а создаете коллаборацию с арендатором, совместный ресторанный бизнес. Зачем вам это?

– Совместный бизнес позволяет, во-первых, – увеличить эффективность на квадратном метре. Во-вторых, обеспечить тот сценарий эксплуатации, который мы обещаем соинвесторам апарт-отеля. Если продать помещение под ресторан третьей стороне, контролировать и гарантировать качество сервиса будет сложно.

«Если я говорю: “Не возьму”, это первый сигнал»

Вы участвуете в проектировании коммерческих площадей ГК «ВостСибСтрой», которые в перспективе можете выкупить для управления?

– Да, конечно. Если функция объекта известна заранее, как, например, в случае с рестораном в «Эндемике», к проектированию приглашаются и профильные специалисты, технологи. Если функционал широкий, я даю рекомендации, какие объекты нужны, в каком количестве. Есть нюансы по водоснабжению, канализации, системам отопления, по планировочной структуре.

Аналогично, когда коллеги принимают решение о плотности коммерческих площадей, всегда приглашают меня – как инвестора с опытом. Спрашивают: «Ты возьмешь, если сделаем так?» И, если я отвечаю: «Нет, не возьму», для них это первый сигнал, что нужно что-то менять.

Можете привести пример такой совместной работы?

– Сейчас мы проектируем торговый центр в микрорайоне «Юго-Западный», работаем над планировкой. Если сделать в нем коридор, это сократит полезные площади, потребует дополнительного персонала: уборщицы, охрана и так далее. Я предложил другое решение – обособленные помещения с отдельными входами по периметру – тогда каждый арендатор будет ответственен за свою зону эксплуатации. Внутри здания разместится супермаркет на 700 «квадратов», а остальные площади уйдут под галерею из самостоятельных бизнесов, почти как стрит-ритейл. Для торгового центра районного типа это подходящий формат: такому объекту  не нужно генерировать поток, как крупному ТРЦ, – он должен закрывать базовые потребности жителей.

Наличие такого ТЦ повлияет и на проекты жилых домов: уже не будет необходимости в большом количестве коммерческих помещений на первых этажах. Ведь если отдавать весь первый этаж под коммерцию, суммарно в каждой очереди микрорайона (а это примерно десять блок-секций) появится 4-5 тысяч «квадратов» нежилых площадей. С точки зрения инвестиций и арендного дохода решение неоправданное: большое предложение, малый спрос. Либо нужно ждать, пока район разовьется, но это очень долгосрочное вложение.

Прийти с инициативой в материнскую компанию и сказать: «Нужно построить вот такой объект, мы на нем заработаем» – вы можете?

– Конечно. У нас сейчас как раз в разработке проект по офисной недвижимости, ведем переговоры с собственником земельного участка о том, как лучше его реализовать. И тут мы роли разводим: есть девелоперский отдел «ВостСибСтроя», который создает продукт, и есть я, в роли покупателя-соинвестора. У всех свои задачи: им важно быстрее продать, а мне – вернуть свои деньги.

Начинаем диалог, обсуждаем объемы. Вывести на рынок сразу 40.000 кв. м офисов? Нет, это слишком много, нельзя. Долго придется заполнять, а офисная недвижимость очень чувствительна к заполняемости. Если здание будет стоять пустое, арендные ставки начнут снижаться. Всё нужно считать.

«Бизнес-центры переходят к сервисности»

Мы видим, как сильно за последние десять лет изменилось жилье: продукт очень вырос в качестве. Есть ли подобные трансформации на рынке коммерческой недвижимости?

– Может, не такие заметные, но есть. Взять, к примеру, нежилые помещения на первых этажах. Сделать их сегодня с крыльцом, ступенями, низкими потолками –  нонсенс. Новые объекты проектируются иначе. Первые этажи в современных ЖК удобны и для арендаторов, и для клиентов-пользователей.

В целом мы видим, что доходность коммерческой недвижимости снижается: себестоимость «квадрата» стремительно растет, а поднимать ставки аренды с той же скоростью невозможно. Поэтому приходится добавлять либо сервисы, либо продукты. Складские комплексы, например, начинают заниматься ответхранением, доставкой, логистикой. Офисные центры – сдают мебель, оргтехнику. Это позволяет наращивать дополнительную стоимость. Условно говоря, прибыль находится не в «Биг Маке», а в картошке фри. Именно на «картошке» – с меньшей себестоимостью – вы больше зарабатываете. Дополнительные сервисы позволяют оправдать высокую арендную ставку и обеспечить должный срок окупаемости.

Вы с проектом офис-центра «Коллеги» в какой-то мере предвосхитили этот тренд.

– Да, это хороший пример. Когда я сказал команде, что ставка будет в два раза выше рынка, мне не верили: «Кто нам будет столько платить?!» Но вариантов не было: стоимость строительства и наших вложений в объект была настолько высокой, что, если бы сдавали дешево, окупали бы 20 лет.

Наша задача была – сделать так, чтобы клиент был согласен платить по высокой ставке. А это значит, что мы должны были дать ему что-то взамен. Так и началось наполнение сервисами. В «Коллегах» вы арендуете не просто квадратные метры, но получаете дополнительно кухню, гардеробную, переговорную комнату, комнату отдыха, бесплатный кофе и так далее. То есть вы убираете эти функции из своего кабинета - их берут на себя общие зоны. Это позволяет эффективно использовать квадратные метры.

«Рынок придет к евроофисам»

Каким был для вас уходящий 2025 год?

– Сложным и непривычным с точки зрения изменения налогового законодательства, перехода на НДС. Мы будто смотрели в будущее – перешли на новый налоговый режим еще в 2024 году. Тех арендаторов, которые были на НДС, изменения не сильно коснулись. А вот для “упрощенцев” это стало проблемой: они не могли себе к зачету взять НДС.

В следующем году планируем пересматривать условия, увеличивать тело аренды на 5-10%. И работать с арендаторами: в новых условиях все бизнесы будут стараться повышать эффективность. Будем это учитывать в том числе и при проектировании нового объекта, предлагать арендаторам альтернативный продукт.

Что вы имеете в виду?

– Меньше площадей, больше функций. Кабинеты будут компактнее, но больше переговорных, кухонь и прочих дополнительных сервисов.

Как на рынке жилья раньше были двухкомнатные, трехкомнатные квартиры, а потом, когда «квадрат» вырос в цене, появились евродвушки, евротрешки – площадь меньше, а функции те же. Думаю, в офисной недвижимости мы придем к тому же – к «евроофисам», к сокращению объемов лотов и росту стоимости инвестиций.

Чего ждете от наступающего 2026 года? К новым вызовам готовы?

– Когда в управлении не один объект, а целый пул недвижимости, отвечать на вызовы проще. Главное – чтобы портфель был диверсифицированным. Поэтому мы размещаемся и в стрит-ритейл, и в офисы, работаем в гостиничном и ресторанном бизнесе. Чем больше точек опоры, тем стабильнее ты себя чувствуешь.

Иван Рудых