В большинстве жилых комплексов, возводимых сегодня в Иркутске, первые этажи отводятся под коммерческую деятельность: застройщикам важно обеспечить покупателей необходимой инфраструктурой. Покупка нежилых площадей в ЖК для сдачи в аренду – под магазин, аптеку, фитнес-клуб – может быть интересна инвесторам, считают участники иркутского рынка недвижимости. Главное – выбрать правильный объект, купить его вовремя и не попасть на «подводные камни».

Место, место и еще раз место

Инвестиции в нежилые помещения в ЖК, по мнению участников иркутского рынка недвижимости, сегодня интересны и актуальны. «Главное – сделать правильный выбор, – говорит генеральный директор АН 'Новация' Илона Толстоухова. – Выбирайте лучшее: первая линия, первый этаж, отдельный вход». По ее мнению, наиболее устойчивыми являются объекты, подходящие под торговлю, «но при этом необходимо учитывать плотность торговых точек в данном районе».

Управляющий объектами коммерческой недвижимости Юрий Винников также высоко оценивает перспективы подобных инвестиций.

«Сейчас у ритейлеров существует определенный интерес к помещениям именно в микрорайонах и крупных жилых комплексах, так как в центре города уже все насыщено торговыми точками, сильна конкуренция и достаточно высокая арендная плата», – поясняет он.

По мнению Дмитрия Щербакова, директора АН «Слобода», инвестиции в коммерческие площади в новостройках сегодня, возможно, не так доходны, как традиционный стрит-ритейл, однако гораздо интереснее вложений в жилую недвижимость. «Доходность коммерческих площадей в ЖК на сегодняшний день составляет, в среднем, 11-14% годовых, – делится он. – Важно, что сдать площади в ЖК – при правильной локации – можно всегда. Магазины, аптеки, парикмахерские, образовательные услуги – пул потенциальных арендаторов понятен. Правда, возможность привлечь их появится лишь тогда, когда в ЖК будет достаточно жильцов – потребителей услуг и товаров ваших арендаторов».

Привлекательность вложений в коммерческую недвижимость в новостройках, по мнению Юрия Винникова, в первую очередь зависит от самого жилого комплекса, а также от месторасположения и формата помещения.

Солидарна с коллегой и Илона Толстоухова. «Правило №1 – место, место и еще раз место, – говорит она. – Необходимо тщательно изучить социально-экономические показатели района, где строится ЖК, ведь именно эти показатели будут влиять на востребованность вашего будущего объекта. Правило №2 – деньги должны работать, следовательно, объект нужно выбирать исходя из предполагаемой доходности. Правило №3 – технические характеристики объекта (первая линия, первый этаж, отдельный вход, качество строительства). Правило №4 – не держать все деньги в одном месте, покупать объекты в разных ЖК».

Когда покупать?

На этот вопрос, как говорят эксперты, однозначного ответа нет. «На стадии котлована выгодней, но выше риски. Например, в случае затягивания сдачи объекта деньги будут просто ‘заморожены'», – говорит Юрий Винников.

Похожего мнения придерживается и Илона Толстоухова: «Цена квадратного метра интереснее, если мы говорим о начальном этапе строительства жилого комплекса и возможной продаже после его окончания. Но если вы планируете сдавать помещение в аренду, то тогда ваши средства замораживаются на период строительства, так ли это выгодно? – рассуждает она. – Особенно не рекомендуется покупать коммерческие объекты на начальных этапах строительствам тем, кто привлекает заемные средства, для которых необходим готовый денежный поток с объекта. С другой стороны, если мы говорим о качественных объектах с хорошей локацией, то их обычно скупают, как говорится, ‘на корню’, и к завершению строительства жилого комплекса остается в основном ‘неликвид’».

Дмитрий Щербаков, говоря о «правильном» времени покупки, отмечает, что сегодня есть смысл покупать объект на «фундаменте» и торговаться: цены, по его словам, очень привлекательны, а застройщики готовы идти на дополнительные скидки.

Однако при покупке объекта на стадии котлована всегда есть риск получить не совсем то, на что вы рассчитывали.

«В проекте все может быть очень красиво, однако ландшафт территории может внести свои коррективы. Купите первый этаж, а по факту, после стройки, получите цоколь, – поясняет Дмитрий Щербаков. – Если есть сомнения, то лучше подождать пару-тройку месяцев, увидеть объект не на бумаге, а воочию, посмотреть, куда выходят окна, где будут дороги, площадки и так далее».

Покупая площадь, нужно, разумеется, подумать и о последующей его сдаче в аренду: не все объекты будут пользоваться интересом у арендаторов. «Я бы не рекомендовал покупать помещения в подвальных и цокольных этажах, а также помещения большой площади, – советует Юрий Винников, – так как сейчас спрос на помещения в основном от 70 до 120 кв.м, а подвальные и цокольные этажи не пользуются особым спросом, и в них существуют риски затоплений – как при авариях коммунальных систем, так и при большом количестве атмосферных осадков, если, например, некачественно сделана гидроизоляция».