Пузырь не надувается

В сентябре на иркутском рынке коммерческой недвижимости наметилось небольшое оживление спроса, вызвавшее даже рост цен на 5-10% -- впервые с начала года. Однако в октябре эта тенденция не удержалась, и цены упали сильнее, чем выросли месяцем ранее. По мнению риэлтеров, фундаментальных причин для роста цен по-прежнему нет.

Риэлтеры и собственники недвижимости с нетерпением ждали осени в надежде на сезонное оживление рынка. И в сентябре покупатели действительно появились: в агентствах недвижимости отметили, что рынок сдвинулся с мертвой точки и сделки "стали не только обсуждаться, но и совершаться".

Как следствие, продавцы сочли возможным повысить цены. Так, по данным портала REALTY.IRK.RU, за сентябрь 2009 года цены предложений по торговой недвижимости выросли в среднем на 3%. К примеру, в Кировском районе Иркутска средняя цена повысилась на 1,8% (с 93,96 до 95,65 тыс руб/кв.м), в Октябрьском районе -- на 2,4% (с 48,36 до 49,54 тыс руб/кв.м), в Куйбышевском -- на 4,7% (с 31,25 до 32,73 тыс руб/кв.м).

Средняя стоимость офисной недвижимости заметно изменилась только в Кировском районе -- плюс 2% (с 75,32 до 76,83 тыс руб/кв.м). Во всех остальных районах города офисы почти не подорожали.

Сентябрь отчасти оправдал долгие ожидания риэлтеров: покупатели вышли на рынок, и именно реальные сделки запустили цены в рост. Так, собеседники газеты "Дело" из числа риэлтеров отмечают среди своих сентябрьских клиентов иногородние сети. К примеру, крупный продуктовый ритейлер приобрел в Иркутске три помещения -- площадью 240 кв.м за 8 млн руб в Октябрьском районе, 360 и 440 кв.м за 8 и 5 млн руб соответственно в Свердловском районе, а также арендовал еще два помещения. По словам источника, близкого к сделке, готовиться к покупке сеть начала еще с весны. Директор АН "Регион-Развитие" Елена Кабурган добавляет, что в сентябре через ее агентство помещения в Иркутске также приобретали банк, сеть парфюмерных магазинов и сеть магазинов женской одежды.

ПРОДАЖА: отскок дохлой кошки

Однако уже в октябре стало ясно, что круг покупателей с деньгами весьма ограничен. Кроме того, отмечают риэлтеры, многие из них задолго планировали приобретение.

По данным REALTY.IRK.RU, в октябре 2009 года средняя цена предложений по торговой недвижимости в Иркутске снизилась на 4,7%. В том числе в Кировском районе -- на 10% (с 95,65 до 86,22 тыс руб/кв.м), в Куйбышевском -- на 11% (с 32,73 до 29,06 тыс руб/кв.м), в Свердловском -- на 6,7% (с 51 до 47,58 тыс руб/кв.м), в Ленинском -- на 3,9% (с 38,18 до 36,67 тыс руб/кв.м). Отметим, что столь стремительными темпами в этом году цены еще не снижались: например, в августе торговая недвижимость подешевела в среднем на 1,1%.

Средняя цена офисной недвижимости за октябрь 2009г. снизилась на 9,3%. В частности, в Кировском районе -- на 15% (с 76,83 до 65,32 тыс руб/кв.м), в Свердловском -- на 4% (с 48,45 до 46,51 тыс руб/кв.м), в Ленинском -- на 13% (с 37,11 до 32,33 тыс руб/кв.м). Для сравнения, в августе офисные площади подешевели в среднем на 4%, в июле -- на 1,2%.

"Обеспеченного спроса нет, -- подтверждает частный риэлтер Василий Ломыга. -- А продавцы [в сентябре] всего лишь нервно отреагировали на едва оживившийся интерес к недвижимости". С ним соглашается управляющий деловым центром "Зенит" Вадим Литвиненко: "У профессиональных игроков иллюзий насчет наступления конца кризиса нет. Понятно, что рынок [коммерческой] недвижимости начнет оживать только спустя какое-то время после того, как начнет расти рынок жилья".

При этом цены предложений по-прежнему далеки от цен реальных сделок. По подсчетам риэлтеров, дисконт, на который готовы пойти собственники, достигает 30% от первоначальной цены предложения.

По оценкам опрошенных экспертов, объем предложения по продаже коммерческой недвижимости с осени прошлого года сократился вдвое. "Многие собственники, выставлявшие объекты до кризиса, приняли решение снять их с продажи, -- знает Вадим Литвиненко. -- Лично я всем своим клиентам советовал подождать с продажей до лучших времен. А сейчас на рынке остались продавцы, у которых просто нет возможности ждать".

АРЕНДА: кто на свете всех важнее?

В сентябре росла и стоимость аренды коммерческой недвижимости. Но и это оживление также оказалось временным: в октябре арендные ставки вновь снизились, потеряв весь сентябрьский прирост.

Средняя стоимость аренды торговых помещений в сентябре выросла на 1,2%, а в октябре снизилась на 8,9%. Аренда офисов в сентябре подорожала в среднем на 1%, в октябре уже подешевела на 2,8%.

По оценке аналитика рынка недвижимости Юрия Винникова, текущие ставки аренды магазинов в Иркутске находятся в следующем диапазоне: в Кировском районе -- 1-1,5 тыс руб/кв.м в месяц, в Октябрьском -- 500-800 руб/кв.м, в Куйбышевском -- 300-350 руб/кв.м, в Свердловском -- 500-600 руб/кв.м, в Ленинском -- 350-400 руб/кв.м.

Стоимость аренды офисов, по его данным, выглядит так: в Кировском районе -- 800-900 руб/кв.м, в Октябрьском -- 450-650 руб/кв.м, в Куйбышевском -- 300-450 руб/кв.м, в Свердловском -- 400-500 руб/кв.м, в Ленинском -- 400 руб /кв.м.

"На самом деле диапазон ставок еще шире. К примеру, офис в центре города, в деревянном доме можно снять и за 300-350 руб. А магазин в том же центре, скажем, по ул.Урицкого, будет стоить уже 3000 рублей [за кв.м в месяц], -- знает Винников. -- Ликвидные помещения все еще в цене. Другое дело -- помещения в отдаленных районах, в непроходных местах, на третьих этажах, в подвалах и т.п. И если собственник такого помещения потеряет арендатора, то нового искать будет долго. Как правило, месяца 3-4. Практика показывает, что иногда выгоднее пойти навстречу клиенту и снизить цену".

Однако сами арендаторы из числа опрошенных газетой "Дело" подтверждают, что хватает "и сговорчивых, и упертых арендодателей". В частности, управляющий иркутской сетью магазинов одежды (пожелавший остаться неназванным) рассказал, что два помещения из всей сети он арендует. И собственники этих помещений ведут себя по-разному. "В "Фортуне Гранд" нам уже около года не удается договориться даже о минимальной скидке, -- жалуется он. -- А вот в павильоне, расположенном в не менее проходимом месте -- район остановки "Дом Кузнеца", нам буквально пару месяцев назад в два раза снизили арендую плату, с 50 до 25 тыс рублей в месяц".

Между тем объем рынка аренды коммерческой недвижимости, в отличие от рынка продажи, с начала кризиса только увеличивается. По оценкам риэлтеров, с начала года предложение свободных деловых площадей в Иркутске выросло на 60%.

СИА. Использованы данные портала REALTY.IRK.RU