Доходный офис

Строители переквалифицируются в управдомы

2007 год для иркутского рынка офисной недвижимости стал, пожалуй, самым динамичным за последние несколько лет. По оценкам участников рынка, спрос на офисы в Иркутске с начала года вырос в 1,5 раза -- увеличилась доля покупок с помощью заемных средств. В то же время предложение офисных площадей на рынке пока не в силах покрыть его потребности. По подсчетам риэлтеров, сегодня спрос превышает предложение в 3 раза. Рынок отреагировал на это запуском рекордного для Иркутска количества офисных проектов. Однако большинство площадок будут готовы не раньше 2009 года.

Сегодня общий парк офисных площадей в Иркутске оценивается в 150-200 тыс кв.м. Ежегодно он прирастает не более чем на 10%. Предложение и раньше не покрывало спрос, но с начала этого года разрыв увеличился в полтора раза, подсчитали риэлтеры. По их словам, причиной такого оживления покупателей стала возросшая доступность кредитных денег.

Специалист по коммерческой недвижимости ООО "ВСП-недвижимость" Сергей Непомнящих: "Еще год-полтора назад офисы для себя покупали не более 25% клиентов, остальное скупали инвесторы. Сегодня активность инвестиционных приобретений не снизилась, а вот для собственных целей покупать стали больше. Таких [покупателей] уже 50%. Просто потому, что многие из них уже могут позволить себе сделать это в кредит". Возросшие возможности изменили и предпочтения предпринимателей: теперь офисы площадью 100-200 кв.м стали практически так же востребованы, как и объекты площадью 50-80 кв.м.

Но опрошенные участники рынка, говоря о причинах возросшего дефицита офисов, указывают и на изменение структуры самого предложения. Как выяснилось, в последнее время многие строительные компании пересмотрели свои взгляды на использование коммерческих площадей в возводимых ими жилых комплексах. Теперь они предпочитают их не продавать, а сдавать в аренду, что автоматически исключает эти объекты из предложений по продаже. "Застройщики, похоже, всерьез занялись рентным бизнесом, -- предполагает Сергей Непомнящих. -- Многие из них увеличивают долю деловых площадей в своих ЖК за счет вторых и третьих этажей, и вместо того, чтобы продавать, сдают их в аренду. Некоторые даже создают специальные управляющие компании". По данным портала REALTY.IRK.RU, сегодня среди предложений по аренде каждый пятый объект находится в новостройках.

Усиление спроса, безусловно, сказалось и на ценах на офисную недвижимость. С начала года, по оценкам опрошенных риэлтеров, стоимость офисной площади в Иркутске повысилась в среднем на 35%, а до конца текущего года удорожание может составить еще 3-5%. За год (до ноября 2008 года), по прогнозам Сергея Непомнящих, цены на офисную недвижимость поднимутся минимум на 30% (см. график).

А стоимость аренды офисов в Иркутске с начала года выросла в среднем на 15%, подсчитывают специалисты. Здесь динамика не так велика, как на рынке купли-продажи, поскольку объем предложения по аренде офисов значительно возрос за счет площадей в жилых комплексах. До конца года, по мнению риэлтеров, ставки аренды существенно не изменятся (см. график).

Между тем в Иркутске объявлено о начале строительства рекордного числа деловых центров. Из них можно отметить бизнес-центр по ул.Омулевского, 20 (общая площадь 1100 кв.м), административное здание по ул.Рабочего штаба, 66 (площадь офисных помещений 900 кв.м), офисно-административный комплекс по ул.Пискунова, 122 (4 здания, полезная площадь каждого 7000 кв.м), офисный центр по ул.5-ой Армии в районе старого Ангарского моста (общая площадь 4233 кв.м), административно-развлекательный центр в этом же районе (площадь административного блока -- 8000 кв.м) и проект Иркутск-Сити между ул.Октябрьской революции и набережной реки Ушаковка (общая площадь свыше 200 тыс кв.м, площадь административного здания (1 очередь) -- 12022 кв.м).

Строители обещают сдачу первых площадок не ранее конца 2008 года. Но основная часть объектов будет введена в течение 2009-2010гг. За все это время застройщики введут более 100 тыс. кв.м -- это практически половина существующих на сегодня офисных площадей. Такой объем удовлетворил бы сегодняшний спрос, не сомневаются эксперты, но уровень спроса на момент сдачи объектов они прогнозировать не берутся. "Не исключено, что со вводом новых, более качественных площадок возрастет и количество иногородних арендаторов и покупателей, которых до сих пор останавливало отсутствие таких объектов", -- полагает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Юрий Винников.

Правда, риэлтеры приписывают всем новым проектам один недостаток: ни один из них не будет располагаться в существующем деловом центре. "Деловой центр может находиться только там, где власть", -- напоминает Сергей Непомнящих.

СИА. Использованы данные REALTY.IRK.RU

Источник публикации: газета "Дело", N22 от 23 ноября 2007г.

Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)