Складская недвижимость: избыток количества, дефицит качества

В Иркутске достаточно много пустующей складской недвижимости. Однако риэлтеры не сомневаются, что цены в этом сегменте до конца года поднимутся как минимум на 10%. Эксперты объясняют возможный рост цен тем, что на фоне количественного избытка предложения наблюдается дефицит качественной складской недвижимости.

Ведущий аналитик УК "Финам менеджмент" Александр Осин оценивает роль Иркутска во внутреннем товарообороте страны как "значительную". Свои выводы эксперт подтверждает данными Росстата: по итогам 2010 года Иркутская область заняла четвертое место в СФО по перевозкам грузов автомобильным транспортом и третье -- по железнодорожным.

Хотя доля перевозок воздушным транспортом составляет лишь несколько процентов от общего объема грузопотока, иркутскому аэропорту все же удается конкурировать с екатеринбургским Кольцово и новосибирским Толмачево. "Но если развивать регион как логистический центр, то акцент стоит делать на обслуживании грузов, поступающих именно за счет автомобильного и железнодорожного транспорта, поскольку они играют основную роль", -- считает Осин.

Оценивать общий объем складских площадей в Иркутске риэлтеры не берутся, но уверенно прогнозируют, что за 2011 год он прирастет еще на 10-15 тыс кв.м. Треть этого объема уже введена -- в основном за счет реконструкций и достройки. Доля "новостроек" в целом составит примерно 4 тыс кв.м.

На данный момент иркутский рынок складов на 75% состоит из объектов времен советской эпохи, по качеству соответствующих низшим классам C и D. К классу D можно отнести склады, нуждающиеся в капитальном ремонте или реконструкции. Они лишены таких "изысков", как регулируемый температурный режим, сигнализация и система автопогрузки товара.

Склады класса С -- те же советские постройки, неплохо сохранившиеся благодаря капитальному ремонту и обладающие некоторыми элементами современных технологий, например, охранно-пожарной сигнализацией.

Оставшиеся 25% иркутских складов возведены уже в "нулевые" годы и по качеству могут быть отнесены к категориям A или B. Комплексы класса А предоставляют полный спектр логистических услуг (комплектация заказов, маркировка, фасовка, упаковка, доставка в розничные точки) и приспособлены для быстрого грузооборота. В Иркутске в таком качестве свои терминалы позиционируют компания "Балтика" и "Иркутский хладокомбинат".

Помещения категории В от складов высшего класса А отличаются отсутствием системы управления комплексом, невысокой скоростью грузооборота и ограниченными функциями приема, хранения и отгрузки товара.

Большинство риэлтеров уверены, что на данный момент спрос на складские помещения можно считать удовлетворенным, но при этом оговариваются, что "смотря какой спрос и какое предложение имеется в виду". "Клиент приходит с просьбой найти склад или базу с конкретным набором технических характеристик, в определенном районе, площадью не менее 1-2 га, с ж/д тупиком и хорошим подъездом с автотрассы. В течение двух-трех месяцев потребность, как правило, удовлетворяется, но с некоторыми 'жертвами': другой район, меньшая площадь, отсутствие тупика и т.п.", -- рассказывает частный риэлтер Ренат Гарифулин (специализируется на коммерческой недвижимости).

По информации опрошенных риэлтеров, диапазон арендных ставок на складские помещения в Свердловском районе составляет нынешним летом 200-300 руб/кв.м в месяц, в Ленинском -- 100-300 руб/кв.м, в Куйбышевском -- 200-350 руб/кв.м.

До конца лета эти уровни уже не изменятся, уверены специалисты. По их словам, традиционный рост стоимости аренды происходит в декабре-январе, обычно на 7-10%.

Диапазон цен продажи складских помещений на вторичном рынке Иркутска по данным портала REALTY.IRK.RU выглядит сегодня следующим образом:

-- от 12400 до 27220 руб/кв.м в Свердловском районе;

-- от 9000 до 52080 руб/кв.м в Куйбышевском районе;

-- от 12790 до 47880 руб/кв.м в Октябрьском районе.

Следующий год, по прогнозам риэлтеров, не принесет серьезных изменений. "Можно прогнозировать только баланс спроса и предложения -- реальный дефицит складских площадей Иркутск начнет ощущать через 2-3 года", -- резюмирует директор отдела коммерческой недвижимости АН "Бюро недвижимости Иркутска" Ольга Сытникова.

Однако, несмотря на невысокую активность складского сегмента, Иркутск остается интересным для крупнейших производителей и дистрибьюторов, добавляют эксперты. "В основном интересует размещение здесь складов, логистических центров, которые будут обслуживать азиатскую часть страны", -- знает частный риэлтер Леонид Меренков. Так, рассматривает возможность создания в Иркутске регионального склада запасных частей и логистического центра автомобильный концерн Toyota.

Планирует создать собственный распределительный центр и производитель молочной продукции "MilkRaw". Начать строительство планировалось еще в 2009 году, но из-за кризиса его пришлось отложить.