Ипотека наоборот

Схема "обратной ипотеки" для пенсионеров, которую предлагает ввести Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в теории должна заменить пожизненную ренту. Насколько интересной для кредиторов и квартировладельцев окажется "обратная ипотека" и как конкретно она будет работать, пока неясно. Тем не менее, пилотный запуск программы намечен уже на осень.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) намерено ввести новый для ипотечного рынка России продукт -- "обратную ипотеку". Схема, которую будет реализовывать дочернее агентство АИЖК -- Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), предельно проста: пенсионер оформляет кредит в банке под залог имеющейся у него квартиры, затем банк перечисляет ему кредит равными долями (реже -- всю сумму сразу) в течение всего срока кредитования. Обслуживать кредит не надо -- проценты начисляются и прибавляются к кредиту. После смерти заемщика банк продает квартиру, погашает кредит, а остаток средств, полученных от продажи жилья, переводит наследникам.

"Выводя на рынок данный продукт, АРИЖК решает сразу несколько задач. Во-первых, обеспечивает дополнительную материальную поддержку для пенсионеров. Во-вторых, это еще одна возможность обратить внимание родственников на проблемы стариков. Как показывает опыт США, когда наследники понимают, что им достанется лишь часть жилья, чаще всего они отговаривают стариков от 'обратной ипотеки' и начинают сами материально поддерживать своих пенсионеров", -- рассказывает генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.

В тестовом режиме программа должна заработать в регионах уже осенью. "В первую очередь мы будем ориентироваться на города с населением более 500 тыс человек. Основной критерий выбора города -- прогнозируемость цен на недвижимость", -- поясняет Андрей Языков.

В указанном виде такая схема несет большой набор рисков для кредитора, уверены банкиры. Основной вопрос -- что делать, если капитализированные проценты превысили стоимость недвижимости пенсионера. В США эту проблему решили через механизм гарантий от специальной государственной компании FHA, которая является проводником программы Home Equity Conversion Mortgage (перевод с англ. -- превращение недвижимости в доходы). Программа реализуется коммерческими банками. Однако государство не дает банкам повышать ставку по этому продукту, выкупая кредит, как только соотношение долга и стоимости недвижимости достигло 98%, и тем самым снимая риски с кредитора. "Заемщик, чей кредит выкупит АРИЖК, будет продолжать жить в своей квартире под присмотром государства -- риск выселения из квартиры отсутствует. Риски АРИЖК покрываются за счет аналога страховки, размер которой составит около 1-2% суммы кредита ежегодно", -- говорит Андрей Языков.

Условия, на которых банки будут выдавать такие кредиты, пока не детализированы, говорит Языков. Однако, по его мнению, такая схема будет востребована гражданами только при невысокой процентной ставке. "Мы предполагаем, что ставки по таким кредитам должны быть рыночными, но при этом находиться на минимально возможном уровне, например, сопоставимом со ставкой рефинансирования ЦБ (сегодня -- 8,25% годовых). По нашим предварительным прогнозам, при такой схеме ежемесячно пенсионеры смогут получать прибавку к пенсии в полуторном ее размере. Мы пока ориентируемся на регионы и исходим из средней стоимости однокомнатной квартиры в 1,8 млн руб", -- рассказывает Андрей Языков. Примечательно, что чем старше заемщик, тем большую сумму кредита он сможет получить.

Одно из основных условий для получения "обратной ипотеки" -- наличие ликвидной недвижимости, которая не потеряет это качество в течение ближайших 10 лет. Кроме этого, АРИЖК планирует по примеру американцев ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии, чтобы в конце срока кредитования не получить актив, который будет трудно продать.

Однако прежде чем эта схема заработает, агентству предстоит решить ряд проблем. Во-первых, рассчитать таблицы "дожития" -- средней продолжительности жизни после выхода на пенсию. Исходя из этого банки будут решать, на какой срок они смогут выдавать кредиты. Например, в США средний возраст вхождения в программу составляет 73 года, тогда как пенсионный возраст и для мужчин, и для женщин составляет 62 года. Во-вторых, нужны изменения в нормативах ЦБ, так как формально такой кредит не обслуживается в течение долгого времени и автоматически попадает в разряд "плохих", не являясь таковым на самом деле.

Местные банкиры полагают, что программа "обратной ипотеки" на российском рынке жизнеспособна. "На Западе 'обратная ипотека' появилась еще в 60-е годы, а широкое распространение получила только в 90-е. Она довольно успешно работает и дает пожилым людям возможность достойно прожить старость", -- говорит директор иркутского филиала банка "Восточный" Сергей Антоненко.

Однако из-за высокой рискованности продукта банкиры не согласны с тем, что ставка по кредиту должна быть на минимально возможном уровне. "По таким кредитам не предполагается ежемесячной амортизации основного долга, вся сумма кредита с начисленными процентами оплачивается только после того, как банк обратит взыскание на квартиру и реализует ее после смерти заемщика, либо долг примут наследники залогодателя. К тому же существует риск финансовых потерь: к примеру, стоимость квартиры на момент обращения взыскания на нее может оказаться недостаточной для погашения выданного банком займа. С учетом этого считаю, что банки не будут предлагать по таким кредитам ставку ниже рыночной. Кроме того, существует проблема ликвидности и привлечения длинных денег под 'обратную ипотеку', а у российских банков таких денег нет. Поэтому, скорее всего, ставка по кредитам для 'обратной ипотеки' будет даже выше рыночной", -- полагает директор иркутского филиала ОАО "УРАЛСИБ" Владимир Семеняков.

В США схемой "обратной ипотеки" пользуются 3% всех пенсионеров, или 20% пенсионеров, которым эта схема доступна. Государство поддерживает своими гарантиями не весь рынок -- такая программа рассчитана на пенсионеров из среднего класса. После выхода на пенсию они не хотят понижать уровень своей жизни, а потому берут кредит в банке для получения дополнительного источника дохода. Чаще всего кредит берут либо на ремонт жилья, либо на оплату ухода, либо на операции, не входящие в типовые медицинские страховки.

В России, скорее всего, такая схема в первую очередь заинтересует пенсионеров в качестве альтернативы пожизненной ренте. "При пожизненной ренте жилье переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца -- пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель жилья. В случае с 'обратной ипотекой' все процессы будут контролироваться государством, т. е. она станет более безопасной альтернативой пожизненной ренте", -- считает Андрей Языков.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, ежемесячный размер ренты не должен быть ниже минимального размера оплаты труда, установленного законом, но может увеличиваться в зависимости от условий договора. Как правило, плательщик ренты обязан не только выплачивать деньги, но и помогать пенсионерам по хозяйству. По этому вопросу у пенсионеров и плательщиков ренты часто возникают разногласия. "Был случай, когда пенсионерка продала квартиру с пожизненным содержанием. В обязанности покупательницы входила уборка и доставка продуктов пару раз в неделю. Со временем запросы старушки начали расти: она захотела телевизор, причем последней модели. Получив телевизор, начала намекать на путевку в дом отдыха. Аппетит приходит во время еды", -- приводит пример замдиректора АН "Иркутское ипотечное бюро" Марина Плехова.

"В 90-е годы схема пожизненной ренты была очень популярна. Люди заключали договоры пожизненного содержания в обмен на квартиры, и их просто убивали, чтобы скорее получить квартиру и сократить пожизненную ренту. Схема 'обратной ипотеки' будет контролироваться государством и безопасна для пенсионеров", -- уверяет директор ипотечного агентства "Центр ипотеки и страхования" Владимир Пищиков.

Иван Усольцев, газета "Дело"