Кто успел, тот и сдал

Бизнес арендодателей жилья в Иркутске в первой половине 2008 года, похоже, оказался сверхурожайным. За это время стоимость аренды квартир в Иркутске выросла больше, чем за весь прошлый год. Но специалисты успокаивают: есть причины, по которым до конца года рост арендных ставок все-таки замедлится.

Рынок аренды жилья достаточно консервативен -- съемные квартиры в Иркутске дорожали ежегодно в среднем на 15%. Однако с начала 2008 года ставки уже увеличились на 20%.

Так влияют на стоимость аренды высокие цены на жилье, говорят риэлтеры. В 2007 году недвижимость на вторичном рынке в Иркутске, по данным портала REALTY.IRK.RU, поднялась в цене в среднем на 45% и стала не по карману большинству покупателей. Как пояснили в агентствах недвижимости, купить квартиру за собственные деньги стало трудно еще в конце 2006 года. "Но до сих пор ситуацию спасала ипотека. А сейчас уже и кредит большинству не под силу. Поэтому многие люди, желающие приобрести свое жилье, вынуждены его снимать", -- говорят специалисты.

До сих пор количество арендаторов жилья в Иркутске ежегодно увеличивалось на 10-15%, подсчитал специалист по аренде жилой недвижимости АН "Тысячелетие" Роман Ротанин. Однако с начала 2008 года спрос уже вырос на 30%. Как следствие, арендодатели подняли цены. "За прошедшие полгода средняя стоимость аренды квартир поднялась с 500 до 600 руб/кв.м в месяц", -- подсчитали в АН "Монолит", но с оговоркой: "Усреднять арендную плату за жилье очень сложно, квартиры без ремонта в старых домах до сих пор сдаются по тем же ставкам, что и в начале года. К примеру, в Кировском районе за однокомнатную хрущевку в разбитом состоянии больше 10 тыс руб в месяц по-прежнему никто не даст".

Быстрее ставки росли в самых дешевых районах города: "В районе Синюшиной горы, в микрорайоне Первомайский, в Ленинском районе и особенно во втором Иркутске", -- перечисляет Роман Ротанин. По его словам, сдать двухкомнатную квартиру в этих районах за 14-15 тыс руб в месяц теперь не составляет труда, хотя эти цифры сопоставимы с текущими ценами на аналогичное жилье в Академогородке Свердловского района.

В сегменте элитных квартир разброс ставок уже существенно больше и зависит от месторасположения объекта. "К примеру, в Кировском районе двухкомнатную квартиру улучшенной планировки с отличным ремонтом можно сдать и за 60 тысяч рублей в месяц, -- сообщают в АН "Монолит". -- А желающих снимать аналогичную квартиру в Академгородке дороже, чем за 30 тысяч в месяц, уже не найдешь".

Между тем прогнозировать существенный рост арендных платежей до конца нынешнего года риэлтеры не берутся. Специалисты объясняют это тем, что несмотря на всплеск спроса в первой половине года, он все еще с лихвой покрывается объемом предложения. Количество предложений по сдаче квартир в аренду в 2008 году выросло в 2 раза, говорят наблюдатели из агентств. Вероятно, отчасти это связано с продолжительными проблемами на финансовом рынке, заставившими многих инвесторов переложить свои средства из фондовых инструментов в более стабильную недвижимость. Приобретенные таким образом квартиры сразу же попадают в предложения по аренде.

Кроме того, на фоне общей низкой платежеспособности населения риэлтеры стали отмечать появление новичков рентного бизнеса не из числа инвесторов. Это обычные граждане, которые с помощью собственных и заемных средств приобретают жилье даже не с целью заработать, а "про запас", полагая, что "лишняя квартира на самом деле лишней не является, и это самый надежный способ уберечь деньги от инфляции и прочих рисков". Специалисты отмечают, что нередко с помощью ипотеки "про запас" приобретаются не одна, а даже две или три квартиры. Покрывать ежемесячные платежи по кредитам рачительные граждане рассчитывают за счет средств от сдачи жилья в аренду.

По сведениям другого собеседника газеты "Дело", Ольги Ивановой, которая занимается сдачей жилья в аренду в нескольких городах области, доля таких новоиспеченных игроков в общем числе инвесторов, зарабатывающих на ниве ренты жилья, составляет сегодня не менее трети. При этом им не всегда удается действительно зарабатывать, знает она: "У многих [инвесторов] арендные платежи не покрывают размер выплат по ипотеке, и они вынуждены добавлять деньги из зарплаты". Эксперты соглашаются, что первичным мотивом к покупке квартиры для таких людей часто является не стремление заработать, а страх перед будущим.

К слову сказать, банки любят таких клиентов: кредиторов вполне устраивает, что платежеспособность заемщика будет обеспечена не только зарплатой, но и дополнительными поступлениями, к примеру, от сдачи купленного жилья в аренду. "Когда клиент говорит, что собирается сдавать приобретаемую квартиру в аренду и гасить платеж по ипотеке за счет этих денег, мы готовы выдать ему сумму чуть большую, чем это позволяют сделать его официальные доходы", -- подтверждают кредитные специалисты. "Чуть больше" в разных банках означает от 5% до 15% максимальной суммы кредита.

Новоявленные арендодатели влияют не только на количество предложений. Стараясь как можно скорее сдать квартиру, они готовы и уступать в цене. По этим причинам ставки аренды жилья до конца нынешнего года вряд ли будут расти так же быстро, как в первом полугодии, полагают респонденты.

"Немного цены подрастут осенью, когда приедут студенты и начнут искать дешевое жилье. Но дефицита предложения и роста цен в длительной перспективе это не вызовет", -- добавляет Роман Ротанин. Вообще повлиять на объем предложения аренды могут только объемы строительства жилья, подытоживают респонденты.

К слову, местные девелоперы стали проявлять интерес к рентному бизнесу на рынке жилья. Так, ООО "Чекотова П.А. Фортуна" рассчитывает построить в центре Иркутска (на пересечении улиц Партизанской и Софьи Перовской) 4-этажный доходный дом площадью 2,3 тыс кв.м.

Начало строительства запланировано на 2009 год, ввод в эксплуатацию -- на 2012 год. Стоимость проекта оценивается в $5 млн, 70% суммы составят собственные средства компании, 30% -- заемные. Cрок окупаемости проекта, по подсчетам аналитиков рынка, составит 6-7 лет. По мнению специалистов АН "Фортуна", в том ценовом сегменте, на который рассчитан проект (средний+), спрос на съемное жилье значительно превышает существующее предложение.

Такие долгосрочные проекты, считают эксперты, становятся актуальными, когда для девелоперов повышаются риски и снижается прибыльность проектов, нацеленных на строительство и продажу.