В России лизинг в сфере недвижимости, в отличие от европейских стран, развит слабо. Это не удивляет иркутских участников рынка: многочисленные достоинства этого финансового инструмента с лихвой перевешиваются всего одним его существенным недостатком -- лизинг недвижимости сегодня обходится дороже банковского кредита на ее покупку.

"Это направление у нас числится в отстающих, -- отмечает директор иркутской лизинговой компании ЗАО 'Байкальский лизинг' Иван Ахметов. -- В европейских странах, например, от 20% до 40% сделок с недвижимостью финансируется по лизинговой схеме. Причем это не только коммерческая недвижимость, но и жилье, и даже земля". В России же и, в частности, в СФО, по данным Ахметова, доля лизинга исчисляется несколькими процентами: и в основном это коммерческая недвижимость -- под ритейл, склады и офисы.

Плюсы на минус дают минус

"И это притом, что лизинг очень выгоден. Во-первых, юрлицам он позволяет уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Если проценты по банковскому кредиту платятся из прибыли, то лизинговые платежи в полном объеме встают на затраты, -- говорит заместитель директора иркутской лизинговой компании ОАО 'Финанс-Ирк' Сергей Лебедев. -- Во-вторых, недвижимость, взятая в лизинг, находится в собственности лизинговой компании, и лизингополучатель в этот период не платит налог на имущество. А ускоренная амортизация объекта позволяет снизить (или даже вообще "обнулить") налог на имущество после окончания срока лизинга. Кроме того, на время лизинга лизингополучатель свободен от всех проблем, которые могут возникнуть с объектом покупки: пожар, рейдеры и другие несчастья". В целом предприниматель, взявший здание в лизинг, экономит, по подсчетам Сергея Лебедева, до 15% собственных средств по сравнению с банковским кредитом, выданным на аналогичных условиях.

При этом нет ничего удивительного в том, что подобные сделки на российском рынке недвижимости очень редки, замечает Иван Ахметов: "Все вышеуказанные плюсы в большинстве случаев бледнеют на фоне одного, но существенного минуса -- ставки по лизингу недвижимости выше, чем по банковским кредитам на ее покупку".

Лизинг vs ипотека

Сейчас, судя по прайсам опрошенных игроков рынка, лизинг недвижимости в Иркутске предлагается по ставкам 20-40% годовых. Максимальные сроки -- 7-10 лет, но в большинстве лизинговых компаний сроки ограничиваются пятью годами. В каждой третьей компании есть дополнительные комиссии в размере от 1 до 3 процентных пунктов (п.п.) сверх ставки. Первоначальный взнос -- от 30% стоимости объекта недвижимости.

Для сравнения, иркутские банки, по данным портала SIA.RU за октябрь 2011 года, готовы кредитовать покупку недвижимости по ставкам 15-30% годовых (без учета госпрограмм). Размер дополнительных комиссий по таким кредитам составляет 0,5-2 п.п. Средние сроки кредитов -- 15-25 лет, максимум -- 50 лет. Первоначальный взнос может начинаться от 10% стоимости объекта, но чаще всего -- 20-25%.

Поэтому, констатируют собеседники, лизинг недвижимости в Иркутске сегодня не очень актуален.

Прогнозы

Тем не менее, за последние полтора года число иркутских фирм и местных отделений крупных российских компаний, предпочитающих покупать офисы и склады в лизинг, выросло втрое, сообщают в "ЛизингКом". Правда, эта "потрясающая" динамика объясняется изначально низкими показателями использования лизинговой схемы в регионе: в первой половине 2010 года подобных договоров было заключено не более 1% от общего числа всех сделок на рынке недвижимости, а по итогам первого полугодия 2011 года показатель увеличился до 3%.

Как уверяют в агентстве, основными факторами, тормозящими рост объемов подобных сделок, являются неразвитость рынка лизинговых услуг в целом и отсутствие надежной законодательной базы. В тройку "тормозящих факторов" респонденты также включают и одно из достоинств лизинга: при лизинге до погашения всего объема платежей владельцем здания выступает лизинговая компания. А при ипотечном кредитовании приобретаемый объект выступает залогом и сразу переходит в собственность покупателя. "Уверен, что со стабилизацией ситуации на рынке коммерческой недвижимости в следующем году популярность лизинговых схем увеличится. Более того, с появлением спроса на этом рынке лизинговые компании начнут предлагать клиентам более гибкие и удобные программы и будут зарабатывать уже на объемах, а не выжимать из единственного клиента максимум возможного", -- говорит Владимир Севостьянов из агентства "ЛизингКом".

Иван Усольцев, газета "Дело"