Посторонним вход запрещен

Приватизация муниципальной недвижимости в развивающихся городах Иркутской области вызывает большой интерес не только у местных предпринимателей. Поучаствовать в торгах Братска, Ангарска, Усолья стремятся крупные розничные сети и прочие иногородние инвесторы. Однако, как выяснилось, "чужим" не всегда удается беспрепятственно стать участниками этих аукционов.

Особенности муниципальной

приватизации

Всеобщая муниципальная приватизация продолжается в российских городах уже шестой год. Напомним, что по закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" N178-ФЗ от 21 декабря 2001 года все муниципалитеты РФ обязаны до 1 января 2009г. продать на публичных торгах "все недвижимое имущество, не исключенное из оборота".

В Иркутске, как известно, процесс приватизации идет активно и носит открытый характер. В год комитет по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска (КУМИ) продает более 150 объектов недвижимости. Всю информацию об объектах и условиях участия в торгах иркутский КУМИ регулярно публикует на своем сайте в сети интернет и в печатных СМИ -- в частности, в газете "Дело".

В других городах области, как оказалось, ситуация сильно отличается от иркутской и выглядит неодинаково. К примеру, иногородним инвесторам будет сложно найти какую-либо официально опубликованную информацию о планах приватизации имущества в Братске и Ангарске. Получить комментарии в местных имущественных комитетах также затруднительно. А в администрациях Усолья и Усть-Кута, напротив, информацией о ходе приватизации делятся охотно, высказывая заинтересованность в привлечении как можно большего количества покупателей. Но сетуют при этом на ограниченность своих информационных возможностей: "Зачастую мы просто обзваниваем крупные сетевые компании, в том числе иркутские, и предлагаем им поучаствовать в торгах. Иногда срабатывает", -- признались корреспонденту "Дело" в усольском КУМИ.

Между тем, по словам наблюдателей из числа риэлтеров, коммерческая недвижимость в промышленно развитых городах -- таких как Братск, Ангарск, Шелехов и Усолье -- безусловно, востребована. По их словам, особое внимание к этим городам проявляют растущие розничные сети. А их интерес к муниципальным торгам риэлтеры объясняют тем, что стоимость приватизируемого имущества зачастую бывает существенно ниже среднерыночной. Однако у этого пути в каждом городе есть "местные" особенности.

Усолье-Сибирское

Меньше всего этих особенностей, по-видимому, в Усолье: "У нас всем покупателям рады", -- сообщили в КУМИ города. Председатель комитета Андрей Нуянзин гордится тем, что до 60% участников торгов -- иногородние инвесторы, а средняя продажная цена на аукционе за последние полгода выросла более чем в 2 раза. "Наша задача -- обеспечить максимальные поступления от приватизации в бюджет города", -- говорит он.

Выжать из приватизации весь "сок" Нуянзину удается, выставляя на торги самые ликвидные объекты. "У нас нет стимула держать все самое "вкусное" до конца, поскольку от сдачи имущества в аренду город почти ничего не зарабатывает, -- признается Нуянзин. -- Скорее, зарабатывают арендаторы, сдавая наши помещения в субаренду". И действительно, по существующей методике, стоимость аренды 1 кв.м муниципального имущества в Усолье составляет всего 50 руб. в месяц при среднерыночной 150-200 руб/кв.м, а в центре города рыночная ставка может достигать 500-600 руб/кв.м в месяц.

Между тем на торгах средняя стоимость квадратного метра достигает 15 тыс. руб/кв.м. А максимальная цена, предложенная покупателем за все время приватизации, составила 42 тыс руб/кв.м: помещение площадью 450 кв.м купил местный предприниматель. Среди иногородних инвесторов чаще встречаются иркутяне. К примеру, недавно ОАО "Иркутскмебель" (производство и реализация мебели) приобрело магазин площадью 2000 кв.м за 13 млн руб (6,5 тыс руб/кв.м). В КУМИ отмечают, что помимо иркутских компаний интерес к усольской недвижимости проявляют ритейлеры из других городов: на недавних торгах помещение приобрела челябинская продуктовая сеть "Незабудка", а новосибирская сеть бытовой техники "Эльдорадо" и ООО "Амик Cash and Carry" (сеть супермаркетов "Бонус" и гипермаркет "Cash and Carry") купили здания на вторичном рынке.

Как правило, покупателей из числа розничных операторов интересуют помещения площадью от 300 до 2000 кв.м, расположенные в местах с высокой проходимостью. Под эти характеристики специалисты КУМИ отнесли порядка десяти объектов из предстоящих в этом году торгов. Все они расположены в центре города.

Но самым ценным имуществом Андрей Нуянзин называет 5 объектов развлекательного назначения: три бассейна и два кинотеатра. Правда, бассейны, оговаривается он, могут быть исключены из программы приватизации, т.к. местная Дума рассматривает возможность сохранить их в собственности города как социально значимые объекты. "Кинотеатры же планируется приватизировать ближе к 2009 году. Если выставить кинотеатр сейчас, то городской бюджет получит не более 15 млн руб, -- подсчитывает он. -- А вот в конце 2008 года, думаю, мы сможем выручить от его продажи до 40 млн руб.".

Братск

Из всех объектов нежилой недвижимости, заявленных на торги в 2006-2007гг., братская администрация продала около половины, -- рассказывает директор ЗАО "Независимая оценка" Дмитрий Пономарев. Его фирма проводит оценку муниципального имущества, подлежащего приватизации. Невысокий процент продаж оценщик связывает, в первую очередь, с недостаточной информированностью потенциальных покупателей.

"Некоторыми уже реализованными помещениями позже интересовались инвесторы: звонили, спрашивали, когда будет аукцион. А они [объекты] к тому времени были проданы, и зачастую посредством публичного предложения, то есть со значительным снижением начальной цены, вплоть до 50%", -- вспоминает Пономарев. Подавляющее большинство объектов, по словам риэлтеров, было приватизировано самими арендаторами. Два года назад муниципалитет заключил со многими съемщиками долгосрочные договоры аренды на 20-25 лет.

Между тем опрошенные братские риэлтеры отметили, что крупные торговые сети довольно активно интересуются нежилыми объектами в Братске, но на фоне общего недостатка коммерческих площадей предпочитают самостоятельно строить магазины или выкупать площади в девелоперских проектах.

Рыночная стоимость квадратного метра в коммерческих помещениях, по подсчетам местных риэлтеров, находится в пределах 18-20 тыс руб. А стоимость муниципальной недвижимости "с молотка" колеблется в пределах 10-15 тыс руб/кв.м.

В администрации Братска от комментариев по ходу приватизации воздержались, однако риэлтеры отметили несколько наиболее интересных объектов из прогнозного плана приватизации на второе полугодие. Первый объект -- культурно-досуговое здание площадью 5000 кв.м, расположенное в центре города по ул.Комсомольская, 37. Предварительная оценка установила начальную цену его продажи на уровне 10 тыс руб/кв.м. Однако Дмитрий Пономарев предполагает, что состояние данного объекта потребует значительных вложений. Второй объект площадью 500 кв.м также расположен в центральной части города по ул.Обручева, 2/46. Его начальная цена определена на уровне 20 тыс руб/кв.м. По мнению риэлтеров, помещение находится в оживленном месте, его единственный минус -- отсутствие парковки и неудобный подъезд к зданию.

Ангарск

Сходную ситуацию описывают и ангарские наблюдатели. По их мнению, многие объекты недвижимости, выставляемые администрацией на продажу, могут представлять интерес. Однако, как выразился один из респондентов, "на практике поучаствовать в аукционах удается очень немногим потенциальным покупателям". Наблюдатели связывают это с закрытостью городских аукционов.

"Когда мы решили открыть филиал в Ангарске, -- вспоминает директор по развитию торговой сети "DNS" (торговля компьютерами и комплектующими) Евгений Лебедев, -- то, разумеется, заинтересовались торгами КУМИ, т.к. знали, что стоимость объектов на аукционах, в среднем, раза в два ниже рыночной. Но, когда подавали заявки, вдруг выяснялось, что аукцион либо был перенесен на более ранний срок, либо повышалась начальная цена и, соответственно, размер задатка. Мы узнавали об этих изменениях, конечно, слишком поздно".

С начала текущего года ангарский КУМИ реализовал с торгов 12 нежилых помещений. Три из них были проданы посредством публичного предложения, начальная стоимость этих объектов была снижена на 60% -- в среднем до 5,9 тыс руб/кв.м. Остальные лоты ушли с аукционов: среднее увеличение цены по ним составило 11,5% -- до 26,2 тыс руб/кв.м.

Из коммерческих площадей, заявленных мэрией на торги во 2 квартале 2007 года, наиболее ликвидными объектами ангарские риэлтеры называют два предложения: нежилое помещение площадью 93,5 кв.м, расположенное по проспекту Ленинградский (11 мкр-н, 7а), и коммерческое помещение площадью 286,2 кв.м по проспекту Карла Маркса, 67 в центральной части города. Начальная цена объектов составляет 1,4 млн руб и 4,2 млн руб соответственно.

До конца 2007 года КУМИ г.Ангарска планирует продать еще 79 нежилых объектов и выручить от их продажи 238,5 млн руб.

Шелехов

"В связи с планируемой агломерацией [городов Иркутск, Ангарск и Шелехов] мы вообще наблюдаем возросший интерес бизнеса к Ангарску и Шелехову", -- отмечает директор АН "Восточно-Сибирская правда" Вадим Литвиненко. Однако в Шелехове найти помещение с помощью муниципальных торгов вряд ли удастся: в городской программе приватизации в 2007 году нет ни одного объекта коммерческой недвижимости.

По словам начальника отдела муниципального имущества КУМИ г.Шелехова Ольги Лукьяновой, все нежилые площади, находящиеся в собственности города, являются объектами "социального назначения", и их продажа не желательна. Если городская администрация все же примет решение продать несколько таких помещений, их число, по словам Ольги Лукьяновой, будет незначительно, и в этом случае объекты будут выставлены только в 2008 году. Ежегодно городская казна получает около 9 млн руб. от сдачи этих помещений в аренду.

Усть-Кут

По принципу "лучшее -- на потом" отбирает объекты для продажи и комитет по управлению имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования (КУИиП УКМО). "У нас есть интересные здания и помещения, но сначала мы планируем продать те объекты, на которых город не зарабатывает, -- говорит главный специалист по приватизации комитета Светлана Тележникова. -- В основном это незанятые помещения". В прошлом году имущественный комитет собрал с торгов около 3 млн руб.

Однако уже в третьем квартале 2007 года на торгах появится несколько привлекательных объектов, к которым, по мнению Светланы Тележниковой, могут проявить интерес иногородние инвесторы. Например, два здания, расположенные в центре города по ул.Речников, 57: административное двухэтажное здание площадью 1301 кв.м и гараж площадью 235 кв.м выставляются на аукцион единым лотом вместе с земельным участком.

Среди привлекательных предложений, отложенных на 2008 год, Светлана Тележникова отмечает помещения площадью 297 и 1000 кв.м в бывшем здании аэропорта и пакет акций ОАО "Гостиница Лена" (95% УК) -- единственной гостиницы в городе, ежегодно приносящей дивиденды своему акционеру.

* * *

Улан-Удэ

В столице соседней Бурятии муниципальная приватизация идет неплохими темпами, считает специалист улан-удэнского агентства недвижимости "Квартал" Надежда Колесникова. Как сообщили в КУМИ города, из десяти лотов, выставленных на продажу с начала года, семь были проданы. Их продажная цена превысила начальную, в среднем, на 20% и составила 20 тыс руб/кв.м. Надежда Колесникова привела для сравнения текущие рыночные цены на коммерческие площади: стоимость 1 кв.м в новостройках составляет 18 тыс руб., на вторичном рынке -- 25 тыс руб.

Иногородние инвесторы активно участвуют в улан-удэнских торгах. Однако если в прошлом году их представляли, в основном, иркутяне, то в текущем году заявки подают и новосибирские, красноярские, московские торговые сети. От местных покупателей их отличает стремление приватизировать большие по площади объекты, причем необязательно расположенные в центре города.

Из плана продаж на второе полугодие под эти характеристики попадают три торговых помещения: два из них расположены по ул.Гагарина, 30 и ул.Гагарина, 55, еще один лот находится по ул.Красноармейская, 14. Местные риэлтеры определили объекты как средние по площади -- от 100 до 250 кв.м.

Источник публикации: газета "Дело", N12 (296) от 22 июня 2007г.

Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)