ИПОТЕКА. Почем "оптимум" для народа

Условия по ипотечным кредитам в иркутских банках год от года становятся демократичнее: снижается процентная ставка и увеличивается максимальная сумма кредита. Как соотносятся эти два параметра в текущих предложениях банков, и как это соотношение влияет на стоимость кредитов, выяснял корреспондент газеты "Дело".

За последние полтора года (с начала 2006г.) условия ипотечного кредитования в иркутских банках заметно изменились. Так, по данным СИА, на 1 января 2006г. диапазон ставок по рублевым ипотечным кредитам составлял 13-21% годовых, а предлагали подобные займы в Иркутске 7 банков. Размер первоначального взноса варьировался от 10% до 30% суммы кредита.

На сегодняшний день ситуация выглядит следующим образом: ставки по рублевым ипотечным кредитам находятся в пределах 10,5-17,0%, а ипотекой занимаются уже 14 банков -- в два раза больше, чем полтора года назад. При этом размер первоначального взноса может составлять от 10% до 50% суммы кредита, а некоторые банки и вовсе от него отказались.

Всего в базе данных СИА по состоянию на 29.06.2007г. числилось около 300 ипотечных продуктов. Как выбрать из них оптимальный?

Попробуем разобраться в этом вопросе, выбрав ипотечные программы банков, на которые приходится наибольший объем кредитования в регионе. По сведениям департамента градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области, такими банками на сегодняшний день являются филиалы ОАО "УРАЛСИБ", ОАО "Банк ВТБ 24", ОАО "УРСА Банк", ОАО "Банк Москвы" и Байкальский банк Сбербанка РФ. Для рассмотрения возьмем наиболее популярные у населения рублевые кредиты. Кроме того, мы разобьем выбранные предложения на группы по размеру первоначального взноса и посмотрим, как в зависимости от этого параметра меняются процентная ставка и другие условия займа.

И, наконец, чтобы увидеть конечную стоимость каждого из перечисленных продуктов, мы примерим его на покупку стандартной двухкомнатной квартиры площадью 46 кв.м в Октябрьском районе Иркутска (срок кредита -- 20 лет). По текущим данным портала REALTY.IRK.RU, средняя стоимость такой квартиры на вторичном рынке составляет 2600000 руб.

Ноль: смотри шире

По идее кредиты без первоначального взноса должны быть интересны почти любому заемщику. Банки на это и рассчитывают, но не забывают подстраховаться от повышенного риска неплатежеспособности клиента. В результате ипотека без первоначального взноса сегодня на 1-2 процентных пункта дороже кредитов с 10-процентной предоплатой. И это, как выяснилось, является решающим фактором для потенциальных заемщиков. Специалист групповых продаж и клиентского обслуживания Иркутского филиала (ИФ) ОАО "УРСА Банк" Татьяна Христова: "Все-таки люди в большей степени ориентируются на ставку. Они скорее готовы подождать и накопить хотя бы на 10-процентный взнос. Поэтому пока спрос на кредиты без взноса мы наблюдаем небольшой".

И, тем не менее, банки считают такой продукт востребованным. На данный момент ипотечные кредиты без первоначального взноса предлагают в Иркутске два банка: ИФ ОАО "УРСА Банк и ИФ ОАО "Банк Москвы". И там, и там кредит носит название "Ипотечный".

Филиал ОАО "УРСА Банк" без внесения первоначального взноса предоставляет заемщику ипотеку вторичного жилья по ставке 13,9% годовых на срок от 3 до 15 лет. Если заемщик желает увеличить срок кредита от 15 до 30 лет, то ставка автоматически увеличивается до 14,9% годовых. К расходам заемщика также нужно прибавить ежегодную страховку приобретаемой недвижимости в размере 0,8% от стоимости покупки и единовременную комиссию банка за открытие и ведение счета в фиксированном размере -- 15 тыс руб.

Пример. Покупая нашу квартиру (стоимость которой, напомним, составляет 2600000 руб.) с помощью кредита "УРСА Банка" со сроком погашения в течение 20 лет, получаем ежемесячные выплаты в размере 34091 руб. Общая сумма выплат по процентам составит 5581840 руб., конечная стоимость квартиры -- 8181840 руб.

Здесь и далее в расчетах не учтены дополнительные выплаты в виде комиссий и других надбавок.

ИФ ОАО "Банк Москвы" по ипотеке без предоплаты предлагает ставку кредитования в размере 14% годовых, а срок кредитования до 10 лет, при условии, что заемщик может подтвердить свои доходы справкой с места работы по форме 2-НДФЛ. При неподтвержденных доходах (справка 2-НДФЛ отсутствует, заемщик заполняет справку по форме банка) ставка по кредиту возрастает до 15% годовых, вне зависимости от срока кредитования. Общие условия: единовременная комиссия банка за выдачу кредита составит 1% от размера кредита, но не менее 9 тыс руб и не более 25 тыс руб. Страхование сделки потребует ежегодных выплат в размере 1,5% от суммы остатка по кредиту.

Пример. Ежемесячные выплаты по кредиту этого банка на срок 20 лет составят 34283 руб, сумма выплат по процентам -- 5627920 руб. Конечная стоимость квартиры составит 8227920 руб.

От 5 до 10

Ипотечный кредит с первоначальным взносом в размере 5% от суммы сделки предлагает в Иркутске только Байкальский банк Сбербанка РФ (кредит "Ипотечный+"). Получить этот заем может молодая семья, имеющая ребенка, при условии, что одному из супругов еще не исполнилось 30 лет.

Минимальная ставка по этому кредиту установлена в размере 11,50% годовых при сроке выплат до 10 лет. На больший срок -- от 10 до 20 лет ставка повышается до 11,75% годовых. Под 12% годовых кредит выдается на срок от 20 до 30 лет. Единовременная комиссия за обслуживание счета составляет 1% от суммы кредита, но не может быть менее 250 руб и более 10 тыс руб.

Пример. Ежемесячные выплаты по кредиту этого банка на срок до 20 лет составят 26768 руб, выплаты по процентам к концу срока погашения кредита -- 3954215 руб. конечная стоимость квартиры -- 6554215 руб.

От 10 до 20

Увеличение первоначального взноса с 10% до 20% снижает ставку ипотечного кредита в среднем на 0,5% годовых. Однако, по словам Татьяны Христовой, кредиты, предусматривающие в качестве первоначального взноса 10% от суммы сделки, остаются самыми популярными. "Доля таких заемщиков в общем объеме ипотечных сделок составляет около 80%", -- подсчитывает специалист.

В продукте "Ипотечный" "Банка Москвы" первоначальный взнос составляет 10%, ставка кредитования -- 11,9% при условии, что заем берется на срок до 10 лет и заемщик предоставляет справку по форме 2-НДФЛ. При предоставлении справки по форме банка планка по кредиту повышается до 12,9% годовых. По такой же ставке -- 12,9% предоставляются займы на срок свыше 10 лет при наличии справки 2-НДФЛ. Предоставив справку о доходах по форме банка, заемщик получит кредит на срок свыше 10 лет по ставке 13,9% годовых.

Пример. Для заемщика с доходами, подтвержденными справкой 2-НДФЛ, выплаты по кредиту этого банка составят 27297 руб в месяц, сумма выплат по процентам за 20 лет -- 4211280 руб., конечная стоимость квартиры -- 6811280 руб. Для клиента со справкой о доходах по форме банка ежемесячные выплаты по кредиту составят 28974 руб, конечные выплаты по процентам -- 4613760 руб., конечная стоимость квартиры -- 7213760 руб.

В банке "УРАЛСИБ" при наличии 10-процентного первоначального взноса можно взять кредит до 10 лет по ставке 12% годовых. На срок свыше 10 лет (до максимальных 30 лет) ставка увеличивается до 12,50% годовых. Комиссия за открытие счета -- 1% от суммы кредита, но не менее 3 тыс руб и не более 20 тыс руб.

Пример. Ежемесячные выплаты по данному кредиту на срок до 20 лет составят 26636 руб, выплаты по процентам -- 4052640 руб., конечная стоимость квартиры -- 6652640 руб.

Если рассматривать тот же продукт "Ипотечный" "УРСА Банка", то при внесении первоначального взноса в размере 10% от суммы сделки ставка кредита составит 12,9% годовых, а срок займа -- от 1 года до 3 лет. Под 13,4% годовых срок погашения составит от 3 до 15 лет, при ставке 13,9% годовых -- от 15 до 30 лет.

Пример. Ежемесячные выплаты по кредиту этого банка на срок до 20 составят 28974 руб, конечные выплаты по процентам -- 4613760 руб., конечная стоимость квартиры -- 7213760 руб.

Ставки ипотечного кредитования у регионального филиала ЗАО "ВТБ 24" следующие: 12% годовых на срок до 7 лет, 13% -- до 15 лет, 13,5% -- до 25 лет и 14% годовых на срок до 30 лет. Среди дополнительных расходов этот банк указывает единовременную комиссию за рассмотрение заявки (1200 руб); комиссию за выдачу кредита (3000 руб); ежегодное страхование -- 1% от суммы кредита, увеличенной на годовую процентную ставку и на стоимость оценки объекта покупки.

Пример. Ежемесячные выплаты по кредиту этого банка на срок до 20 лет составят 28300 руб, конечные выплаты по процентам -- 4452000 руб., конечная стоимость квартиры -- 7052000 руб.

От 20 до 30

При взносе от 20 до 30 процентов от суммы покупки ставки по кредитам становятся ниже в среднем на 0,75 пункта: в Сбербанке при 20-процентном взносе ставка снизится до 11,25%, при сроке кредитования до 10 лет (от 10 лет -- 11,5% годовых); в банке "УРАЛСИБ" -- до 12% годовых. "Конечно, клиенты стараются внести максимально возможный размер первоначального взноса, однако чем больше взнос, тем менее значительно снижается ставка", -- поясняет ведущий специалист отдела розничного бизнеса ИФ ОАО "Банк Москвы" Екатерина Дьякова.

Пример. В Сбербанке ежемесячные выплаты по кредиту на срок до 20 лет при взносе в 20% от суммы сделки составят 22182 руб, выплаты по процентам -- 3243617 руб., конечная стоимость квартиры -- 5843617 руб. Для сравнения: в банке "УРАЛСИБ" ежемесячное погашение по аналогичному кредиту составит 22949 руб, конечные выплаты по процентам -- 3427760 руб, конечная стоимость квартиры -- 6027760 руб.

Для тех, кому за 50

Иркутские филиалы ОАО "УРСА Банк", ОАО "УРАЛСИБ" и ОАО "ПромСервисБанк" -- единственные в Иркутске банки, где внесение первоначального взноса свыше 50% от суммы сделки влияет на ставки кредитования. Так, наиболее популярный ипотечный кредит "УРСА Банка" сроком от 15 до 30 лет в этом случае предлагается по ставке 12,40% годовых, тогда как при 10%-ной "предоплате" ставка по этому кредиту составляет 13,9%. Разница в 1% годовых отличает аналогичные продукты "УРАЛСИБа": при 50% взносе ставка составляет 11,50%, при 10%-ном -- 12,50% годовых.

Пример. При взносе в размере 50% от стоимости квартиры ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту "УРСА Банка" на срок до 20 лет составят 14707 руб, процентные выплаты достигнут 2229680 руб., конечная стоимость квартиры -- 4829680 руб. В банке "УРАЛСИБ" аналогичные условия предполагают выплату 13894 руб ежемесячно, итоговые выплаты по процентам -- 2034560 руб, конечная стоимость квартиры -- 4634560 руб.

Еще раз напомним, что все расчеты в статье проведены без учета дополнительных выплат по кредитам в виде комиссий и других надбавок.

* * *

Ставка-ставка, покажи личико

Напомним, что согласно новой редакции положения ≤254-п, Банк России обязал банки с 1 июля 2007 года предоставлять заемщикам информацию об эффективной, то есть реальной процентной ставке по кредитам.

Как известно, реальная ставка по кредиту может отличаться от декларируемой ставки в разы. По расчетам аналитиков рынка, у некоторых банков она достигает 60-70% годовых при заявленной ставке 10-16% годовых. Напомним, что увеличение реальных выплат происходит за счет различных надбавок -- комиссий, которые банки берут за открытие и обслуживание ссудного счета, снятие наличных в кассе или банкомате, за просрочку по кредиту или, напротив, его досрочное погашение, и так далее.

Однако сами банкиры с этим утверждением не соглашаются: "60% -- явное преувеличение, -- считает ведущий менеджер группы организации продаж ИФ ОАО "УРАЛСИБ" Иван Степанов. -- Думаю, что на самом деле эффективная ставка в ипотечных кредитах в самом худшем случае достигает 40%. В любом случае, основной ее "прирост" дает ежемесячная комиссия за ведение счета. У тех банков, где эта комиссия взимается единовременно, эффективная ставка будет не слишком отличаться от заявленной", -- успокаивает специалист.

К примеру, продукт "Ипотечный" банка "УРАЛСИБ" декларирует текущую ставку в 12,5% годовых на срок до 30 лет с первоначальным взносом в 10% от суммы сделки. Эффективная ставка по этому продукту кроме основного процента включает в себя разовую комиссию за открытие счета в размере 0,05% годовых (1% от суммы кредита, разделенный на 20 лет), плюс расходы на страховые выплаты в размере 0,96% годовых (0,64% годовых -- страховка жизни заемщика, 0,32% годовых -- страхование приобретаемой квартиры). Конечная ставка в результате составит 13,51% годовых.

СИА. Использованы данные WWW.SIA.RU

Источник публикации: газета "Дело", N13 (297) от 6 июля 2007г.

Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)