Недвижимость на Байкале растет в цене

Туристическая недвижимость в зоне Байкала растет в цене. За 2006 год, по подсчетам риэлтеров, стоимость турбаз увеличилась на 65%, а спрос на такие объекты превышает предложение в 5 раз.

С каждым годом Байкал привлекает все больше туристов. Так, по данным администрации Иркутской области, в 2006 году Прибайкалье посетило более 480 тыс. отдыхающих, в том числе 54 тыс. иностранных граждан. А число занятых в туристической отрасли региона за период 2001-2006гг. увеличилось с 3,4 до 16,0 тыс. человек. Объем инвестиций в строительство и создание инфраструктуры отдыха на Байкале в 2005 году составил 215 млн. руб, в 2006 году -- уже 424 млн. руб.

Новые туристические объекты строятся, в основном, в Ольхонском, Иркутском и Слюдянском районах. Наиболее популярны у операторов туриндустрии окрестности Байкальского тракта, особенно поселки Патроны (21 км тракта) и Большая Речка (57 км). Активно осваиваются поселки Листвянка, Курма, Новоснежный, Мурино, Бурдаковка, падь Черная, остров Ольхон, район МРС.

Что имеем

По данным REALTY.IRK.RU, текущие цены на туристическую недвижимость колеблются от 30 до 136 тыс руб/кв.м. Широкий диапазон цен обусловлен структурой предложения: на продажу выставляются как старые объекты, построенные 20 и более лет назад (основную ценность в которых представляют земельные участки), так и современные действующие базы с развитой инфраструктурой.

Цена новых туристических объектов вблизи Байкала составляет сегодня от 64 до 136 тыс руб/кв.м. Для новостроек, выставленных на продажу, характерна меньшая, чем у старых баз, площадь земельного участка -- от 7 до 40 соток. Большинство новых баз расположено вдоль Байкальского тракта (начиная с 30-го километра) и представляет собой кемпинг-отели с несколькими домиками либо одним-двумя коттеджами в 2-4 этажа, жилая площадь которых варьируется от 200 до 500 кв.м. Как правило, в таких комплексах кроме жилых помещений имеются также баня (сауна), гаражи, хозяйственные постройки.

Чаще всего эти объекты выставляются на продажу уже как готовый бизнес -- с действующими договорами с поставщиками, персоналом и т.д. Однако в общем объеме предложений их не так уж много, обычно не более 15%. "Турбазы, построенные не раньше 90-х гг., вообще очень редко продают, -- констатирует генеральный директор ООО "Оценочный центр "Сибвэл" Татьяна Бабкина. -- Сегодня туристический бизнес практически всегда рентабелен. Во всяком случае, за весь 2006 год мы только дважды оценивали такие объекты, и в обоих случаях причиной продажи была отнюдь не убыточность бизнеса. В нынешнем году подобного заказа пока вообще не было".

А по мнению Павла Хилова из АН "Байкал-Недвижимость", вынудить собственника продать турбазу на Байкале могут только исключительные обстоятельства, так как "недвижимость в сфере обслуживания дорожает теми же темпами, что и торговая". По данным его агентства, за 2006 год новые турбазы подросли в цене на 65%, а с начала этого года -- на 25%. Его коллега Александр Колодин из АН "Монолит" проиллюстрировал на конкретных примерах, что даже неудачно расположенные базы отдыха (далеко от воды) можно сделать рентабельными. Владельцы таких баз строят бассейны, аквапарки, предлагают отдыхающим дополнительные развлечения -- экскурсии, конный двор и т.д.

"Советские" турбазы занимают львиную долю в предложениях о продаже, однако растут в цене только за счет удорожания земли, утверждают риэлтеры. Павел Хилов подсчитал, что за 2006 год стоимость старых туристических комплексов увеличилась на 40%. "Покупают подобные, часто уже не функционирующие объекты, ради земельного участка, -- добавляет риэлтер Александр Колодин. -- Ведь первые турбазы возводились на самых лучших участках, на так называемой первой линии (у воды), и площади под них отводились большие -- до нескольких гектар".

В ряде случаев приобрести такое наследие сегодня можно немногим дороже "голого" участка: сказывается необходимость менять устаревшие системы отопления, водоснабжения и сносить ветхие здания. Цены на старые объекты колеблются от 30 до 60 тыс руб/кв.м.

Как зарабатываем

Наиболее доходными объектами турбизнеса риэлтеры называют базы, расположенные вблизи воды с постройками не старше 5-7 лет. Как правило, это гостевые домики или коттеджи в несколько этажей, хозяйственные постройки. Площадь земель под такими комплексами чаще всего составляет около 1 га, с возможностью увеличения при необходимости за счет прилегающих территорий.

Стоимость проживания зависит от класса помещений. К эконом-классу относят летние домики без удобств. Расценки в этом сегменте варьируются от 400 до 600 руб в сутки в зависимости от месторасположения кемпинг-отеля. Аренда тех же летних домиков, но уже с удобствами, стоит 600-1100 руб/сут. с человека. Ценовой диапазон аренды в помещениях бизнес-класса (более комфортабельные и утепленные домики, возможно круглогодичное проживание) составляет 1100-1700 руб/сут., а размещение в гостиничных коттеджах стоит 1700-2300 руб/сут.

Вместимость средней по размерам турбазы составляет примерно 100 человек, но в пик сезона (июль-август) некоторые базы могут принимать и большее количество отдыхающих за счет дополнительных мест в номерах и организации палаточных лагерей. В остальные месяцы сезона (март-июнь, сентябрь-октябрь) базы наполняются, как правило, процентов на 80, рассказывает владелец базы отдыха "Ветер странствий" (район МРС) Сергей Копылов. В зимние месяцы, когда функционирует только 60% жилых помещений, заполняемость, по его словам, сохраняется на уровне 30%. Исключение составляют две недели новогодних каникул, когда свободных мест в гостиницах практически нет. В среднем, по мнению предпринимателя, при 100%-ной заполняемости расходы на персонал и бесплатные развлечения для отдыхающих составляют не более 15% от всего дохода.

В стандартный список удобств входит электричество, доступная сотовая связь, медпункт, бесплатная охраняемая автостоянка, столовая, бар, магазин, баня, сауна, душевые (горячая и холодная вода), туалеты. Из развлечений, как правило, бесплатно предоставляются баскетбольная и волейбольная площадки. В коммерческом прокате -- спортинвентарь (лодки, велосипеды, тир, бильярд и т.д.). В состав платных услуг также часто входят рыбалка (с прокатом снастей), катание на лодках, водных лыжах, лошадях, дайвинг, экскурсии и т.п.

На что рассчитываем

Однако найти в публичных предложениях на продажу действующие туристические объекты очень сложно. Как уже отмечалось, собственники попросту не спешат их продавать. Между тем спрос на хорошие турбазы растет очень быстро: "Если год назад спрос на такие объекты превышал предложение в 2-3 раза, то сегодня -- уже в 5 раз", -- подсчитал Александр Колодин.

Поэтому предприниматели от туризма спешат строить собственные базы отдыха. Так поступил и Антон Ермаков, купивший год назад участок площадью 2 га на Байкале в бухте Базарная губа (район МРС). Сегодня, по его словам, такой участок стоит около 5 млн руб. Собеседник согласился привести наглядную калькуляцию затрат на строительство своей базы.

Освоение территории (выравнивание площадки, бурение скважины, установка трех подстанций) обошлось собственнику минимум в 0,5 млн руб. Застройка первой очереди из 7 гостевых домиков потребовала около 3 млн руб, из них 2 млн руб потрачено на стройматериалы (брус) и 840 тыс руб -- на оплату строительной бригады в течение 6 месяцев. Сейчас турбаза под рабочим названием "2 бегемота" построена едва ли на треть. По словам Ермакова, на завершение строительства всего комплекса (административные здания, аквапарк, вторая очередь домиков и два гостиничных коттеджа) уйдет 3 года. По предварительным расчетам владельцев комплекса, для окупаемости проекта потребуется еще 5-6 лет. Сейчас доход приносит только сдача в аренду 7 домиков, чистая прибыль составляет порядка 300 тыс руб/мес, -- утверждает предприниматель.

"Такой активной застройки побережья Байкала туристическими объектами раньше не наблюдалось, -- подытоживает Александр Колодин. -- Как следствие, цены на землю в этой зоне выросли только с начала сезона на 30%". Риэлтеры предполагают, что к концу 2007 года стоимость земли вдоль побережья озера увеличится еще как минимум на 40%.

СИА. Использованы данные REALTY.IRK.RU

Источник публикации: газета "Дело", N15 (299) от 17 августа 2007г.

Материал подготовлен к публикации Сибирским Информационным Агентством (СИА, Иркутск)